Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 19 tys. zł!

– Wszystkie te metropolie łączy pojawienie się w sprzedaży dużej puli bardzo drogich lokali. To właśnie one, a nie zmiany w cennikach firm deweloperskich, wywindowały średnie ceny metra kwadratowego na rekordowe poziomy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu w stolicy pojawiły się w ofercie mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosiła ok. 24,4 tys. zł. W efekcie odsetek lokali z ceną powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy wzrósł z 24% do 28%, a średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów poszła w górę o 4%, do ok. 19,1 tys. zł.

– Na rynek trafiły m.in. mieszkania w wieżowcu Liberty Tower, który może być traktowany jako przykład zmian zachodzących na rynkach mieszkaniowych największych metropolii. Przeszło 40% mieszkań w tym warszawskim wieżowcu to kawalerki – komentuje Marek Wielgo.

Jego zdaniem, ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań, to właśnie kawalerki i „dwójki” będą w coraz większym stopniu dominować w ofercie deweloperów. Kupującymi będą głównie singielki i single oraz bezdzietne pary, którym do życia wystarczy niewielki metraż. Z kolei rodziny z dziećmi, potrzebujące większej przestrzeni, będą skazane na obrzeża miast i lokalizacje podmiejskie. Przykładowo, za równowartość przeciętnego mieszkania dwupokojowego w Warszawie bez problemu można kupić w okolicach stolicy czteropokojowe mieszkanie lub nawet niewielki segment.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że wzrost średnich cen metra kwadratowego nowych mieszkań o 1% nie oznaczał powszechnej podwyżki cen ofertowych w Trójmieście (do 17,7 tys. zł), Krakowie (do 16,9 tys. zł) ani w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do 11,4 tys. zł). Również w tych metropoliach na rynek trafiły stosunkowo drogie – jak na lokalne warunki – mieszkania. Co ciekawe, w Poznaniu i Łodzi było ich na tyle mało, że po raz pierwszy od trzech miesięcy nie przełożyło się to na wzrost średniej ceny metra kwadratowego wszystkich lokali pozostających w ofercie. W styczniu wynosiła ona odpowiednio ok. 13,9 tys. zł w Poznaniu oraz ok. 11,5 tys. zł w Łodzi.

Na poziomie z grudnia utrzymała się również – czwarty miesiąc z rzędu – średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu (15,2 tys. zł).

W ujęciu rocznym we wszystkich metropoliach średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań była w styczniu wyższa: o 1% w Łodzi, o 2% w Krakowie i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, o 3% we Wrocławiu, o 4% w Poznaniu, o 8% w Warszawie oraz o 11% w Trójmieście.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że w ofercie trójmiejskich deweloperów udział mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 24% do 33%.

– To pokazuje, że w Trójmieście średnią cenę metra kwadratowego w coraz większym stopniu zawyżają bardzo drogie mieszkania, położone w najlepszych lokalizacjach – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednocześnie przyznaje on, że w przypadku Warszawy i Trójmiasta pogorszyła się dostępność lokali w bardziej przystępnych cenach, czyli w przedziale 12–15 tys. zł za metr kwadratowy. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl w Warszawie oferta takich mieszkań skurczyła się w styczniu o 4%, a w Trójmieście – o 2%. Osoby, dla których liczy się każda złotówka, nie powinny więc zbyt długo zwlekać z decyzją o zakupie.

Odmienna sytuacja panowała w Krakowie, gdzie oferta mieszkań w przedziale 12–15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła o ponad 3%. Jednocześnie niemal całkowicie zniknęły tam lokale z ceną do 10 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast w Trójmieście i Warszawie osoby o mniejszych oczekiwaniach co do lokalizacji wciąż mogą znaleźć w ofercie deweloperów mieszkania w takiej cenie.

W tych trzech metropoliach, a także we Wrocławiu, deweloperzy nie zwalniają tempa, jeśli chodzi o liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek. W styczniu była ona wyraźnie większa od średniej miesięcznej z IV kw. 2025 r. Przykładowo w stolicy w sprzedaży pojawiło się przeszło 1,8 tys. nowych lokali, podczas gdy w końcówce ubiegłego roku było ich średnio ok. 1,2 tys. miesięcznie. Wyraźne hamowanie aktywności inwestycyjnej deweloperów widoczne jest natomiast w Łodzi. Tamtejsze firmy przeszarżowały w ubiegłym roku z podażą i obecnie muszą ostro konkurować między sobą, co skutkuje wojną cenową.

Deweloperzy mają jednak powody do umiarkowanego optymizmu, ponieważ po stronie popytowej zaczynają być widoczne efekty ubiegłorocznych obniżek stóp procentowych. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu deweloperzy działający w siedmiu największych metropoliach znaleźli chętnych na łącznie ok. 5 tys. mieszkań, czyli o jedną piątą więcej niż średnio miesięcznie w IV kw. 2025 r.

Marek Wielgo zaznacza jednak, że część mieszkań sprzedanych w grudniu mogła zostać zaliczona do styczniowej sprzedaży, ponieważ niektórzy deweloperzy zaktualizowali swoje bazy danych z niewielkim opóźnieniem. Nie zmienia to faktu, że liczba zawartych w styczniu umów deweloperskich była wyraźnie wyższa od średniej miesięcznej z całego 2025 r., która wynosiła ok. 4,1 tys.

Z kolei potencjalnych nabywców nowych mieszkań w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu może ucieszyć informacja, że w styczniu deweloperzy dostarczyli na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali. W efekcie w Warszawie oferta firm deweloperskich wzrosła o 4% (do 18,1 tys. lokali), o tyle samo w Trójmieście (do 9 tys.), o 3% w Krakowie (do 11,9 tys.) oraz o 1% we Wrocławiu (do 10,3 tys.). W Łodzi i Poznaniu oferta skurczyła się o 1%, do odpowiednio 11,8 tys. i 8,1 tys. mieszkań. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba lokali w ofercie utrzymała się na poziomie z grudnia i wyniosła 11,1 tys.

– Ostra konkurencja na rynku nie skończy się szybko. Choć kolejne obniżki stóp procentowych prawdopodobnie ożywią popyt, będzie on jednocześnie hamowany przez wolniejszy wzrost wynagrodzeń oraz niepewność na rynku pracy – podsumowuje Marek Wielgo.