Centrum vs przedmieścia. Deweloperzy zdradzili, gdzie Polacy kupują mieszkania w obliczu rosnących cen nieruchomości.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Wbrew obawom, że po wygaszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” popyt na mieszkania skokowo spadnie, w pierwszych miesiącach bieżącego roku odnotowaliśmy duży ruch w naszych biurach sprzedaży. Mimo ferii zimowych, zakupami mieszkaniowymi zainteresowane były wszystkie grupy klientów – zarówno kupujący na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych. Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się projekty w dzielnicach centralnych - przedmieścia wybiera zauważalnie mniejsza grupa nabywców poszukujących lokali o większej powierzchni i liczbie pokoi, ale i jak najniższej cenie całkowitej. Z uwagi na wielkość popytu, koszty gruntów oraz koniecznej infrastruktury średnie ceny m kw. w obrębie miasta i na terenach podmiejskich mogą różnić się nawet o 40 proc.

Anna Tarlecka, Dyrektorka Sprzedaży ACCIONA w Polsce

Na decyzję o lokalizacji wymarzonego mieszkania wpływ ma najczęściej posiadany przez klienta budżet. W ostatnim roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym poszybowały w górę, co przyczyniło się znacznie do ograniczenia dostępnej oferty. Wybór zależy też zwykle od aktualnych potrzeb i ulega zmianom na przestrzeni lat, a każda z lokalizacji – czy to w centrum, czy na przedmieściach, ma swoje plusy i minusy. Te pierwsze najczęściej wybierane są przez osoby aktywne zawodowo, skupionych na pracy, często też singli, którzy w ramach odpoczynku szukają rozrywki, dobrego dostępu do sportu czy kultury. Lokalizacją na przedmieściach interesują się bardziej rodziny z dziećmi, którym zależy na dobrej infrastrukturze lokalnej i sprawnym dojeździe do centrum miasta. Wybór mieszkania na obrzeżach daje im także możliwość niższej ceny za metr kwadratowy i tym samym wyboru większej metrażowo inwestycji.

Karolina Guzik, Manager ds. Sprzedaży w Skanska Residential Development Poland

W ostatnich latach obserwowaliśmy zwiększone zainteresowanie mieszkaniami oraz domami na obrzeżach miast. Na rozwój tego trendu miała wpływ pandemia oraz możliwość pracy zdalnej lub hybrydowej. Obecnie przedmieścia nadal cieszą się dużą popularnością, zwłaszcza, że ceny za metr kwadratowy w takich lokalizacjach są o ok. 30-40 proc. niższe niż w dużych miastach. Nabywcy najczęściej poszukują domów, albo działek pod ich budowę. Kupujący nie rezygnują jednak z lokalizacji typowo miejskich. Dużą popularnością wciąż cieszą się kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe – często kupowane na cele inwestycyjne, lub na potrzeby własne – przez singli i pary nieposiadające dzieci. Nie słabnie także zainteresowanie większymi lokalami mieszkalnymi, a nawet domami w miastach. Popyt na tego typu nieruchomości wiąże się często z założeniem rodziny lub wzrostem stopy życiowej.

Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG

Wszystkie projekty PCG powstają w atrakcyjnych lokalizacjach. Oferujemy zarówno mieszkania blisko gór – Nowe Podzamcze w Wałbrzychu z widokiem na Książański Park Krajobrazowy, jak i apartamenty nad jeziorem – Victoria Apartments II w Szczecinie w ramach osiedla premium z kameralną mariną. Z kolei Osiedle BO we Wrocławiu to domy i apartamenty powstające zaledwie 15 minut od Rynku. Osiedle Novaforma budujemy w centrum, przy jednocześnie prostym wyjeździe poza Legnicę w dowolnym kierunku dzięki S3.

Preferencje dotyczące lokali zazwyczaj uzależnione są od bieżących potrzeb i przyzwyczajeń klientów. Odnotowujemy dwa główne typy zakupów. Pierwszy to inwestycyjny w nieruchomości zlokalizowanej jak najbliżej centrum miasta. W Legnicy nasi klienci zwracają też uwagę na bliskość autostrady lub drogi S3. Drugie to mieszkania kupowane na własne potrzeby. W tym przypadku klienci wybierają lokalizacje dobrze im znane, pasujące do aktualnego trybu życia. Przeważnie w pobliżu miejsca pracy czy szkoły, do której chodzą dzieci.

Justyna Hamrol-Wasielewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Eiffage Immobilier Polska

Eiffage Immobilier Polska koncentruje się na centrach miast i komercjalizacja tych inwestycji przebiega dynamicznie, zgodnie z przyjętymi planami. Przykład tworzonych przez nas inwestycji mieszkaniowych potwierdza, że ludzie chętniej szukają dla siebie przestrzeni w centralnych lokalizacjach niż na obrzeżach, co też jest zgodne z urbanistycznymi potrzebami zagęszczania miast.

Co prawda ceny mieszkań w dużych miastach wciąż są znacząco wyższe niż w otaczających je gminach – stałym trendem jest ich wzrost, to jednak są już aglomeracje, w których te dysproporcje znacząco się zmniejszają.

Tymczasem osiedla łanowe, budowane na dalekich przedmieściach, nie są tak praktyczne dla aktywnych ludzi jak tego oczekują, głównie z uwagi na ekonomię czasu i dostępność udogodnień, jakie gwarantują centralne lokalizacje. Choć ceny mieszkań są tam niższe, to jednak oszczędność jest tylko pozorna – zazwyczaj brak rozwiniętej komunikacji zbiorowej wymusza poruszanie się wyłącznie samochodem, a trudny dostęp do miasta, gdzie są szkoły, sklepy czy miejsca rozrywki i kultury, ogranicza ich codzienne aktywności.

Anna Skotnicka-Ryś, Członek Zarządu i Dyrektor Handlowy w firmie PROFBUD

Na rynku nieruchomości widać wyraźny podział preferencji między życiem w miastach a na przedmieściach, kształtowany przez styl życia, budżet oraz indywidualne potrzeby. Mieszkańcy miast cenią bliskość do pracy i dostęp do szerokiej oferty kulturalnej, co przyciąga ich do inwestycji takich jak Osiedle Goslove na warszawskim Gocławiu i Osiedle Złota Oksza w Ursusie. Mieszkania w tych projektach wybierają głównie rodziny z dziećmi i pary planujące powiększenie rodziny. Przy zakupie kierują się przede wszystkim dostępem do rozbudowanej infrastruktury, placówek edukacyjnych i parków. Często są to osoby przywiązane do dzielnic, szukające pierwszego mieszkania lub większej przestrzeni, dostosowanej do ich aktualnych życiowych potrzeb.

Jednocześnie, rosnąca świadomość ekologiczna i pragnienie kontaktu z naturą skłaniają wiele osób do przeprowadzki na przedmieścia. A te oferują przeważnie więcej przestrzeni zarówno w zakresie metrażu, jak i dostępnego terenu zielonego. To sprawia, że są atrakcyjną opcją m.in. dla rodzin z dziećmi czy osób potrzebujących wytchnienia od miejskiego zgiełku.

Nasz projekt, Gaia Park w Konstancinie-Jeziornie, idealnie odpowiada na te oczekiwania, łącząc ekologiczne rozwiązania z możliwością życia w zgodzie z naturą. Nowoczesne ekorozwiązania, takie jak: rekuperacja, gruntowe pompy ciepła, efektywne zarządzanie wodą opadową oraz energia elektryczna z własnej farmy wiatrowej, sprawiają, że Gaia Park jest chętnie wybierana przez osoby, które pragną żyć z naturą w symbiozie, minimalizując negatywny wpływ na środowisko. Wspólne, zielone przestrzenie z oczkami wodnymi, szklarniami i strefami relaksu, sprzyjają dodatkowo wzmacnianiu więzi sąsiedzkich i budowaniu szczerych i trwałych społeczności o podobnych wartościach.

Ewa Przeździecka, Wiceprezes Zarządu Unidevelopment SA

Zwiększająca się popularność inwestycji deweloperskich oddalonych od centrów największych miast, związana jest ze znacznym wzrostem cen mieszkań, który w ostatnim czasie obserwujemy na rynku. Z podobną sytuacją, choć na mniejszą skalę, mieliśmy już do czynienia w przeszłości, np. w latach 2016-2018. Również tym razem podwyżki przekładają się na większe zainteresowanie inwestycjami na obrzeżach miast, a nawet lokalizacjami podmiejskimi, jak i mniejszymi miejscowościami.

Ze względów finansowych klienci poszukują często lokalizacji, która będzie kompromisowym rozwiązaniem - pozwoli zakupić im mieszkanie zaspokające ich potrzeby pod kątem funkcjonalnym i choć oddalona od centrum, zapewni komfortowy dostęp do infrastruktury potrzebnej w codziennym życiu. Kupujący przykładają uwagę do bliskości placówek edukacyjnych, punktów usługowych i sklepów oraz połączeń komunikacyjnych. Zaletą obrzeży dużych miast jest też często bliskość terenów zielonych.

Równocześnie część osób poszukujących mieszkania, jeśli budżet im na to pozwala, chętnie wybiera lokalizacje w rozwiniętych dzielnicach dużych metropolii. Inwestycje w najbardziej popularnych miejskich dzielnicach, takie jak nasz projekt Sadyba Spot na warszawskim Mokotowie, choć droższe, cieszą się zainteresowaniem zarówno klientów indywidualnych, jak i inwestorów.

Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Obecnie wybór między mieszkaniem w mieście a na przedmieściach coraz bardziej zależy od indywidualnych preferencji oraz stylu życia. Nasi klienci biorą pod uwagę przy zakupie nieruchomości wiele czynników związanych najczęściej z sytuacją osobistą i zawodową. Wybór lokalizacji jest często uzależniony od tego, czy mamy dzieci, jak wygląda dojazd do naszej pracy, czy mamy opcję pracy zdalnej, czy w pobliżu jest dobra infrastruktura handlowo-usługowa i np. placówki edukacyjne. Dla niektórych klientów spokój, cisza i zielone otoczenie na przedmieściach stanowią priorytet, podczas gdy inni preferują intensywność życia metropolii i poszukują aktywności oraz możliwości, jakie oferuje życie pośród tkanki miejskiej.

Różnice w cenach również są zauważalne i zróżnicowane. Wiele zależy od projektu, standardu wykończenia oraz dostępnych udogodnień. W ostatnim czasie obserwujemy rosnące zainteresowanie wyprowadzkami naszych klientów poza miasto, głównie ze względu na korzystniejsze ceny, ale też z uwagi na powszechność pracy zdalnej. Dużym zainteresowaniem cieszą się nasze “podmiejskie” inwestycje, jak Apartamenty na Wzgórzach w podkrakowskiej Zawadzie, gdzie ceny zaczynają się od około 10 tys. zł/mkw., a dodatkowo mieszkańcy mają “w bonusie” prywatny park leśny, widok na góry i okoliczne tereny zielone sprzyjające wypoczynkowi. Tymczasem średniej cena za m2 w Krakowie przekracza już 15 tys. zł. W kontekście kosztów ważne są też dzisiaj nie tylko ceny zakupu mieszkania, ale także te związane z jego utrzymaniem. Stąd też kładziemy w ostatnich latach szczególną uwagę na to, by wdrażać rozwiązania, które przełożą się na niższe rachunki za ogrzewanie, ciepłą wodę i oświetlenie.

Karolina Bronszewska, Dyrektor Marketingu i Innowacji RONSON Development

Dzisiejszy klient jest bardzo świadomy, a przyszłe miejsce zamieszkania analizuje pod kątem wielu kryteriów. Wiele osób decyduje się na mieszkanie w centrum ze względu na bliskość punktów usługowych, atrakcji kulturalnych oraz dogodne połączenia komunikacyjne. Coraz częściej jednak przyszli nabywcy decydują się na kompromis pomiędzy życiem w mieście a na prowincji. Wybierają oni alternatywne lokalizacje poza centrum miasta, pod warunkiem, że spełniają kluczowe kryteria, takie jak odpowiednia powierzchnia oraz dostęp do ważnych punktów miejskiej infrastruktury. Wśród takich rozwiązań uznanie klientów zyskał projekt Eko Falenty, czyli nowoczesne osiedle energooszczędnych mini domów położonych w otoczeniu natury. Inwestycje wyróżniają nowoczesne i ekologiczne rozwiązania, a dzięki łatwemu dojazdowi do obwodnicy, mieszkańcy mogą dotrzeć na Mokotów w zaledwie 15 minut. Przewagą inwestycji są natomiast kompaktowe metraże, co pozwala kupić dom z ogródkiem w cenie zbliżonej do wartości mieszkania w dobrej, centralnej lokalizacji Warszawy.

Coraz większe znaczenie dla przyszłych nabywców ma także natura i zrównoważony rozwój. W RONSON Development konsekwentnie wdrażamy narzędzia, które pozwalają przyszłym mieszkańcom żyć zdrowiej, oszczędniej i komfortowo. Dlatego, zarówno w naszych inwestycjach wielorodzinnych i jednorodzinnych, stosujemy szereg rozwiązań ekologicznych. Są to zbiorniki retencyjne, panele fotowoltaiczne, rekuperacja, pompy ciepła oraz oświetlenie LED w częściach wspólnych budynków. To także wszechobecna zieleń - na terenie osiedla, na ogrodzeniach, elewacjach, wejściach do budynków oraz dachach.

Paweł Muchowicz, Dyrektor Sprzedaży YIT Polska

Jednym z podstawowych kryteriów mających wpływ na wybór mieszkania przez klientów jest jego cena, której poziom w naturalny sposób bardzo często warunkowany jest przez lokalizację danej inwestycji. Różnice między dzielnicami czy obszarami stricte miejskimi lub podmiejskimi mogą sięgać nawet 20% całościowej wartości mieszkania.

Projekty znajdujące się w centralnych dzielnicach miast najczęściej cechują się gotową już, różnorodną infrastrukturą, dostępnością komunikacji miejskiej czy atrakcyjnymi terenami publicznymi. Z kolei projekty znajdujące się w lokalizacjach podmiejskich mogą zaoferować klientom więcej przestrzeni, która jest kluczowym parametrem np. dla rodzin szukających większych powierzchni oraz większej liczby pokoi.

Warto zaznaczyć, że wraz z rozwojem tkanki miejskiej, zakup mieszkania w centrum czy na przedmieściu wcale nie musi oznaczać kompromisu między wymienionymi wyżej charakterystykami. W YIT od lat rozwijamy autorską koncepcję „More Life in Yards”, w ramach której integralną częścią każdej z naszych inwestycji są pieczołowicie zaprojektowane, dostępne dla wszystkich mieszkańców, części wspólne.

Iwona Kołodziejczyk, General Manager w Toscom Development

Ostatnio obserwujemy dynamiczny wzrost zainteresowania lokalizacjami w samym sercu dużych miast. Zmienia to trend budowania domów na obrzeżach i poszukiwania większych mieszkań w takich właśnie rejonach. Szczególną popularnością cieszą się nowoczesne apartamenty, które nie tylko stanowią komfortowe miejsce do życia, lecz także są postrzegane jako inwestycja z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości. W związku z ograniczoną dostępnością gruntów w centralnych lokalizacjach oraz rosnącym zapotrzebowaniem, ceny rosną tu szybciej niż gdzie indziej. Luksusowe mieszkania przyciągają klientów poszukujących wygodnego miejsca do zamieszkania, bliskości centrów biznesowych i kulturalnych.

Nasza inwestycja przy ulicy Bernardyńskiej 4 to doskonały przykład - usytuowana w samym sercu Wrocławia, kilkaset metrów od Rynku, ale w spokojnym miejscu tuż przy Parku Słowackiego i niedaleko nadrzecznych bulwarów .

Klienci, którzy zwracają uwagę na naszą ofertę, doceniają nie tylko lokalizację, ale także wysoki standard wykończenia i dostępność licznych udogodnień, takich jak strefa coworkingowa, SPA czy siłownia.