Coraz więcej chętnych na mieszkania, a deweloperzy nadal czekają latami na pozwolenia? [SONDA]

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Łatwiej jest odpowiedzieć na pytanie, ile trwa cały proces projektowy zwieńczony pozwoleniem na budowę, bo to elementy połączone. Zwykle rozpoczynając projektowanie „od zera” potrzebujemy od roku do półtora na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli dla inwestycji jest wymagana także decyzja środowiskowa, powinniśmy doliczyć do tego procesu kolejny rok. Sam etap uzyskiwania pozwolenia na budowę (od złożenia wniosku po ostateczną decyzję) jest bardzo różny i zależy od stopnia skomplikowania projektu, kompletności dokumentacji i wreszcie „sprawności” urzędu.

Z mojego doświadczenia wynika, że zwykle trwa to od 3 do 6 miesięcy, ale zdarzały nam się także procedury toczące się ponad rok. Sytuacja w tych sprawach nie zmieniła się od wielu lat, z wyjątkiem okresu pandemii, kiedy to procedury urzędowe, jak i wiele innych, uległy znacznym wydłużeniom. Zdecydowanie możemy spodziewać się nowych budów. Będą to w dużej mierze inwestycje, które były gotowe do rozpoczęcia (czyli miały wszystkie pozwolenia) i czekały w „zamrażarce”.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Czas oczekiwania na budowę zależy od wielu czynników, m.in. od warunków zabudowy czy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Proces decyzyjny może trwać od kilku do kilkudziesięciu miesięcy, co w praktyce oznacza, że takie pozwolenie uzyskuje się nawet po 2 czy 3 latach. My od lat wprowadzamy na rynek po kilka projektów rocznie. Nie inaczej jest też w tym roku. W ostatnim czasie, a dokładnie w kwietniu, ruszyła budowa naszych apartamentów na Starych Bielanach.

Generalny wykonawca rozpoczął również prace na cieszącym się ogromną popularnością Osiedlu Lumea 2, znajdującym się 700 metrów od budowanej stacji metra Chrzanów. W maju w planach jest także start budowy Novej Talarowej, inwestycji, którą wprowadziliśmy do sprzedaży na początku tego roku. W nadchodzących miesiącach ruszamy z nowymi projektami w naszym portfolio - to blisko 400 mieszkań na czterech osiedlach – trzech na Bemowie i jednym na Pradze. Wszystkie będą położone w dynamicznie rozwijających się obszarach stolicy z dobrym dojazdem do centrum.

Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu Lokum Deweloper

Czasochłonne procesy administracyjne są głównym czynnikiem obniżającym dostępność mieszkań na rynku. Samo uzyskanie pozwolenia na budowę jest już finalnym etapem bardzo długiego, zazwyczaj kilkuletniego, procesu przygotowania inwestycji do realizacji, co swój początek ma w momencie zakupu gruntu. Procedury związane z uzyskaniem decyzji planistycznych, środowiskowych, zapewnieniem obsługi komunikacyjnej i zaopatrzenia w media inwestycji, oraz samo wydanie na koniec tego żmudnego procesu decyzji o pozwoleniu na budowę zajmują ok. 5-7 lat. Dodatkowo, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie oprotestowana trzeba uzbroić się w dalej idącą cierpliwość na okres kolejnych 2-3 lat. Skutkiem tych ograniczeń jest niska dostępność i rosnące ceny mieszkań – należy pamiętać, że podczas oczekiwania na wydanie szeregu decyzji przez odpowiednie urzędy musimy kredytować zakup gruntu pod daną inwestycję, co istotnie wpływa na końcowy koszt mieszkania.

W ramach posiadanego banku ziemi dysponujemy projektami, dla których uzyskaliśmy już pozwolenia na budowę. Od początku roku obserwujemy wzmożony popyt ze strony klientów dysponujących gotówką, jak też dynamicznie rosnącą aktywność nabywców finansujących zakup nowego lokum z pomocą kredytu hipotecznego. Spodziewamy się, że ceny mieszkań do końca roku wzrosną o ok. 14%-17%, dzięki czemu możliwe będzie pokrycie wyższych spodziewanych kosztów realizacji. Da to szansę na wdrożenie nowych inwestycji do realizacji z początkiem nowego roku, a jeśli dynamika tego procesu będzie wyższa, to może nawet w ostatnim kwartale bieżącego roku.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL

To zależy od lokalizacji i miasta, a także wielu innych czynników mających wpływ na procedowanie pozwolenia na budowę. Np. tego, czy działka jest objęta planem, czy należy wystąpić o WZ oraz czy jest dostęp do sieci. Co do rozpoczęcia budów w II połowie 2023 r., to z pewnością jest do tego potencjał. Wielu deweloperów, ze względu na koszty finansowania zewnętrznego, odłożyło projekty z PnB na półkę i czekają one na realizację. Więc nie jest to kwestia procedury, lecz uwarunkowań na rynku finansowym i ogólnych perspektyw rynkowych.

Anna Skotnicka-Ryś, Członek Zarządu, Dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud

Pozwolenie na budowę obejmuję szereg działań koniecznych do spełnienia warunków formalnych. Ciężko jest więc oszacować uniwersalny czas oczekiwania na stosowny dokument – wszystko zależy od miejsca położenia działki, jej stanu prawnego, planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy. W chwili obecnej rozpoczęliśmy budowę ekologicznego miasteczka GAIA PARK w Konstancinie-Jeziornie. Projekt inwestycji opiera się na czterech głównych filarach: energii, powietrzu, wodzie i społeczności.

W ramach tej idei, mieszkańcom zagwarantowano wyposażenie domów w m.in. gruntowe pompy ciepła, rekuperację, świadomą gospodarkę wodą opadową oraz energię elektryczną dostarczaną z własnej farmy wiatrowej dostarczaną bezpłatnie przez 20 lat. Za moment ruszamy również z budową dwóch kolejnych inwestycji – Osiedla Goslove na warszawskim Gocławiu oraz 4 etapu Osiedla Primo w Łodzi. Nie zwalniamy więc tempa i przymierzamy się do realizacji kolejnych inwestycji mieszkaniowych, które w przyszłości staną się domem dla wielu nowych rodzin.

Tomasz Delowski, Tętnowski Development

Aktualna sytuacja z pozwoleniami na budowę nie odbiega od tej z lat poprzednich. Proces nadal jest długotrwały i od rozpoczęcia projektowania do uzyskania pozwolenia na budowę mija najczęściej ok. roku. W rekordowych przypadkach jest to nawet kilka lat. Sytuacja wygląda lepiej w mniejszych miastach typu Katowice, a gorzej np. w Krakowie. Duża część deweloperów posiada projekty z pozwoleniami na budowę, których realizacji jeszcze nie rozpoczęła. Nadal znacznymi utrudnieniami są procedury związane z tworzeniem infrastruktury energetycznej czy kanalizacyjnej oraz decyzje środowiskowe, które niejednokrotnie znacznie wydłużają postępowania.

Szczególnie „bolesne” są wymagane prawem procedury, trwające wiele miesięcy, a nie wnoszące do projektu żadnych merytorycznych treści. Jednocześnie obecne zmiany w przepisach planistycznych spowodują dodatkowe opóźnienia w uchwalaniu nowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Myślę jednak, że na dzisiaj wprowadzanie jakichś kolejnych chaotycznych przepisów, które mają „niby” ułatwić zdobycie pozwoleń na budowę, nie ma sensu. Lepiej uchwalać dobrze przygotowane kompleksowe zmiany i zastanowić się nad sensem wielu przepisów z obszaru infrastruktury, środowiska, etc., które niepotrzebnie wydłużają proces inwestycyjny.

Andrzej Marszałek, Prezes Zarządu Oddziału Poznańskiego PZFD

W porównaniu do zeszłego roku spada także liczba mieszkań, na których wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. W pierwszym kwartale 2023 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 51,6 tys. mieszkań, czyli o 33,8 procent mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Widać jednak odbicie porównując marzec 2023 do lutego 2023 roku. Ogółem liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wzrosła w sektorze deweloperskim o ok. 24 procent.

Terminowe wydawanie decyzji dotyczących pozwoleń na budowę i warunków zabudowy jest bardzo istotne dla płynności prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Natomiast rozpoczęcia nowych budów w II połowie 2023 będzie dobrą informacją dla wszystkich potencjalnych klientów, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego.

Marek Smogór, Quadro Development

Każdy przypadek inwestycji i składania dokumentacji jest indywidualny. Nie zauważamy znacznej zmiany, jeśli chodzi o wnioskowanie oraz wydawanie pozwoleń na budowę w naszej branży. Niestety gorzej wygląda sytuacja związana z wydawaniem warunków zabudowy do tych pozwoleń, czasami trzeba o to walczyć miesiącami, co później znacznie wydłuża cały proces inwestycyjny. Jest to widoczne szczególnie w dużych miastach, ponieważ w nich presja inwestycyjna jest większa. Z drugiej strony – zawsze staramy się dopasować harmonogram prac nad nowym projektem do terminów, jakie są w odpowiednich jednostkach w urzędach.

Naszym zdaniem druga połowa 2023 roku z pewnością będzie lepsza od pierwszej, pod względem wprowadzania nowych projektów i rozpoczęcia budów. W branży deweloperskiej widać ożywienie, my także patrzymy z optymizmem w przyszłość. W związku z tym pracujemy nad dwoma projektami mieszkaniowymi w Poznaniu, które prawdopodobnie już jesienią zostaną zaprezentowane.

Tomasz Pietrzyński, Członek Zarządu firmy More Place

Aktualnie firma More Place skupia się na realizacji i sprzedaży domów w ramach Osiedla Przy Jeziorach. To stanowi priorytet, możemy zaoferować klientom aż sześć lokali w zabudowie bliźniaczej, gotowych do odbioru w standardzie deweloperskim. To też oznacza, że czas czekania na wydanie pozwolenia na budowę w tym momencie w żaden sposób nie tłumi naszych działań.

Zniesienie niektórych ścisłych kryteriów dotyczących kredytów hipotecznych, rządowy program „Bezpieczny Kredyt” sprawiają, że najbliższa przyszłość na rynku nieruchomości może być lepsza. To oznacza w praktyce, że zwiększy się zainteresowanie mieszkaniami, także tymi od dewelopera. Trzeba przecież pamiętać, że nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego jest zwolniony z podatku PCC, co ma w dzisiejszych czasach dla nabywców niebagatelne znaczenie. W związku z tym, na pewno będą startować nowe inwestycje, bo po prostu wkrótce mogłoby brakować mieszkań.

Patrycja Pilarczyk, Biuro Sprzedaży Inwestycji Nowa Murowana

Jako Deweloper, mamy w planach kilka inwestycji, w różnych lokalizacjach na terenie powiatu poznańskiego. Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę nie wpływa w żadnym stopniu na nasz plan działania. Jedna zaprojektowana inwestycja już otrzymała prawomocne pozwolenie na budowę jakiś czas temu. Strategię dotyczącą wprowadzenia nowej inwestycji do sprzedaży, jak i termin, dostosujemy do aktualnej sytuacji na rynku.

Ponadto jesteśmy również w trakcie projektowania kolejnego osiedla, więc następny wniosek o pozwolenie na budowę będzie przez nas składany, natomiast ciężko powiedzieć, jak zachowają się deweloperzy na rynku, być może pojawią się inwestycje, które będą łapać się na rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”, a co za tym idzie pojawią się w ofercie mniejsze mieszkania. W naszej firmie mówimy i dyskutujemy na temat nowej strategii, a jednocześnie mocno działamy na placu budowy inwestycji Nowa Murowana, gdzie mamy jeszcze mieszkania na sprzedaży w budynku A.