Czy Polacy kupują więcej mieszkań z drugiej ręki niż bezpośrednio od deweloperów?

GUS opublikował właśnie raport „Obrót nieruchomościami w 2023 r.”, w którym poinformował m.in. o transakcjach rynkowych obejmujących 242,6 tys. mieszkań. Było ich o blisko 8% więcej niż rok wcześniej. Warto podkreślić, że podstawą tych wyliczeń są akty notarialne, co w przypadku rynku pierwotnego nie do końca jest miarodajne.

– W pandemicznym roku 2020, COVID-19 szczególnie mocno uderzył w rynek wtórny. Spadek sprzedaży sięgał aż 11%. Natomiast deweloperzy, o dziwo, zawarli wtedy więcej umów notarialnych przenoszących własność mieszkań niż przed pandemią. Można to tłumaczyć tym, że finalizowali wiele wcześniejszych umów deweloperskich – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że w ubiegłym roku deweloperzy zawarli ich bardzo dużo wskutek pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Znajdzie to jednak odzwierciedlenie dopiero w aktach notarialnych zawieranych w tym roku.

Warto zauważyć, że w ostatnich latach wyraźnie zmalał udział używanych mieszkań w łącznej liczbie transakcji mieszkaniowych. Jeszcze pięć lat temu na rynek wtórny przypadało przeszło sześć na 10 sprzedanych mieszkań, a w ubiegłym roku nieco ponad połowa. Przy czym te proporcje mogłyby wyglądać zupełnie inaczej, gdyby w przypadku rynku pierwotnego GUS uwzględniał umowy deweloperskie, a nie akty notarialne.

– Co ciekawe, w ostatnich latach sprzedaż nowych mieszkań systematycznie rosła bez względu na zawarte umowy deweloperskie. Rynek wtórny podlegał natomiast sporym wahaniom – komentuje ekspert GetHome.pl.

I dodaje, że najpewniej jest to spowodowane tym, że deweloperzy dostarczają na rynek coraz więcej mieszkań, które są konkurencją dla rynku wtórnego. Oczywiście ogromna większość nowych mieszkań (aż osiem na dziesięć) powstaje w miastach, głównie tych na prawach powiatu.

GUS potwierdza, że największy obrót lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym był w ubiegłym roku w Krakowie (ok. 9,1 tys.), Warszawie (8,9 tys.) i Wrocławiu (7,2 tys.). A jednak tylko w pięciu województwach – lubelskim, małopolskim, podlaskim, pomorskim i wielkopolskim – rynek pierwotny był większy od rynku wtórnego pod względem liczby sprzedanych lokali mieszkalnych. Nawet w województwach mazowieckim i dolnośląskim kupujący preferowali rynek wtórny. Co ciekawe, najwięcej używanych mieszkań kupiono właśnie w Warszawie (14,6 tys.).

Dlaczego większość Polaków woli kupować mieszkania z drugiej ręki? Najprawdopodobniej decydującym czynnikiem jest ich niższa cena. Z danych GUS wynika, że w 2023 r. na zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący wydawali średnio 464,3 tys. zł, a na rynku wtórnym – 396,5 tys. zł. Z kolei średnia cena transakcyjna metra kwadratowego dla nowych mieszkań wynosiła ok. 8,2 tys. zł, a dla używanych – ok. 7,7 tys. zł. Mediana cen wynosiła odpowiednio: 7,8 tys. i 6,8 tys. zł za metr. Ceny pochodzą z aktów notarialnych. Tak więc w przypadku rynku pierwotnego są one finalizowane u notariusza nawet po kilkunastu miesiącach od zawarcia umowy z deweloperem. Przez ten czas ceny mogły natomiast pójść w górę.

Większa popularność rynku wtórnego może wynikać też i z tego, że oferowane są na nim mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Z drugiej strony w starych blokach często nie ma windy, brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem. Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen.