Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, ale za to ich ceny wreszcie wyhamowały

- Dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań mamy dwie wiadomości: dobrą i złą. Tradycyjnie zaczniemy od tej złej. Otóż choć w czerwcu wyraźnie wzrósł popyt na nowe mieszkania, to deweloperzy nie zareagowali odpowiednim zwiększeniem podaży. Ich oferta wyraźnie się więc skurczyła – mówi ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Taki stan rzeczy utrzymuje się już od początku tego roku, szczególnie w Krakowie, Warszawie i Trójmieście. W efekcie potencjalny nabywcy mają coraz mniejszy wybór mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie krakowskich firm deweloperskiej było ich pod koniec czerwca aż o 28% mniej niż jeszcze sześć miesięcy temu. W stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 23%, w Trójmieście – o 18%, we Wrocławiu – o 13%, a w Poznaniu – o 8%. „Tylko” 4% spadek liczby mieszkań w ofercie odnotowaliśmy w tym roku w Łodzi i Poznaniu.

Deweloperzy dysponują jeszcze zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Pytanie, kiedy się na to zdecydują, bo przecież wciąż trwa wojna za naszą wschodnią granicą, a sytuacja gospodarcza kraju nadal jest niepewna. Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl liczy, że być może już od lipca aktywność inwestycyjna deweloperów zacznie rosnąć. Do takiego przekonania skłania ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych. Wiele wskazuje na to, że prawdziwą furorę zrobi uruchomiony od 1 lipca rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Coraz więcej kupujących sięga po kredyt mieszkaniowy, dlatego też także w czerwcu w większości największych metropolii deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań w segmencie popularnym.

– I to jest ta dobra wiadomość, bo ich ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekraczały średniej, a to oznacza jej stabilizacje, a w przyszłości być może nawet niewielki spadek – komentuje Marek Wielgo.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – w czerwcu średnia cena metra kwadratowego zatrzymała się na poziomie z maja. W Krakowie wzrosła zaś tylko o 1%, choć najpewniej przyczyną takiej podwyżki była wyprzedaż dużej puli stosunkowo tanich jak na ten rynek lokali.

Niestety, czerwiec przyniósł też podwyżki średniej ceny metra kwadratowego. W Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji wzrosła ona aż o 3%, a w Łodzi o 1%. We wszystkich tych miastach zwyżkę cen można tłumaczyć wprowadzeniem do sprzedaży puli drogich – jak na te rynki – mieszkań. Np. w Poznaniu kosztowały one średnio blisko 12,8 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej ofertowej, która wynosi ok. 11 tys. zł za metr. Oczywiście w górę pcha ją także zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali, gdy kurczy się ich udział w ofercie.

Pamiętajmy jednak, że we wszystkich metropoliach podwyżki były w poprzednich miesiącach. W efekcie od grudnia nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 10%, w Warszawie i Trójmieście - o 9%, a w Łodzi i Poznaniu - o 5%. Stosunkowo niewiele, bo o 3% wzrosła średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji.

W największych metropoliach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, nie zanosi się na spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. W tej sytuacji oferta najtańszych mieszkań najpewniej będzie się kurczyła, a dolna granica cen – przesuwała w górę. Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie sześciu miesięcy tego roku dość mocno się zmieniła. W Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, bo aż o 10%, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 14%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18% do 31%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowaliśmy również w Warszawie i Trójmieście, gdzie skurczył się odsetek mieszkań do 9 tys. zł za m kw., a wzrósł z ceną przekraczającą 15 tys. zł za metr. Np. w Trójmieście odpowiednio z 24% do 15% oraz z 17% do 25%.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Z kolei na rynku wtórnym tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest Aglomeracja Katowicka, gdzie – jak wynika z danych portalu GetHome.pl - od grudnia do czerwca średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wzrosła aż o 17%. Bardzo duże podwyżki – rzędu 9% - odnotowaliśmy w Krakowie i Wrocławiu.

Czerwiec przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji. W pozostałych metropoliach mieszkania podrożały. Najbardziej w Krakowie, bo aż o 3%, co jest wysoką podwyżką w skali jednego miesiąca.

- Także na rynku wtórnym rosną oczekiwania sprzedających mieszkania, a ponieważ z ich puli ubywa najtańszych, średnia cena metra kwadratowego kontynuuje marsz w górę – komentuje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Mogą o tym świadczyć zmiana w strukturze cenowej oferty. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W czerwcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 74%. Z kolei z 5% do 22% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

W najbliższych miesiącach ceny mieszkań prawdopodobnie nie przestaną rosnąć, bo rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” obejmuje także rynek wtórny, a na nim oferta jest większa, a mieszkania są często tańsze niż na rynku pierwotnym. Warto też jednak zauważyć, że w Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż u deweloperów.

W ciągu 12 miesięcy w większości największych miast nowe mieszkania w ofercie firm deweloperskich drożały szybciej niż używanych w ofercie agencji pośrednictwa. Pamiętajmy też jednak o tym, że – jak podaje GUS – w okresie pięciu miesięcy tego roku koszty budowy były o blisko 13% wyższe, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.