
Dramatycznie kurczy się oferta nowych mieszkań, ale za to ich ceny wreszcie wyhamowały
W czerwcu deweloperzy nie mogli narzekać na brak chętnych na nowe mieszkania w siedmiu największych metropoliach. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zwracają jednak uwagę na kurczącą się w większości z nich ofertę mieszkań. Jaki miało to wpływ na ceny?
- Dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań mamy dwie wiadomości: dobrą i złą. Tradycyjnie zaczniemy od tej złej. Otóż choć w czerwcu wyraźnie wzrósł popyt na nowe mieszkania, to deweloperzy nie zareagowali odpowiednim zwiększeniem podaży. Ich oferta wyraźnie się więc skurczyła – mówi ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Taki stan rzeczy utrzymuje się już od początku tego roku, szczególnie w Krakowie, Warszawie i Trójmieście. W efekcie potencjalny nabywcy mają coraz mniejszy wybór mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ofercie krakowskich firm deweloperskiej było ich pod koniec czerwca aż o 28% mniej niż jeszcze sześć miesięcy temu. W stolicy oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 23%, w Trójmieście – o 18%, we Wrocławiu – o 13%, a w Poznaniu – o 8%. „Tylko” 4% spadek liczby mieszkań w ofercie odnotowaliśmy w tym roku w Łodzi i Poznaniu.

Deweloperzy dysponują jeszcze zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Pytanie, kiedy się na to zdecydują, bo przecież wciąż trwa wojna za naszą wschodnią granicą, a sytuacja gospodarcza kraju nadal jest niepewna. Ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl liczy, że być może już od lipca aktywność inwestycyjna deweloperów zacznie rosnąć. Do takiego przekonania skłania ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych. Wiele wskazuje na to, że prawdziwą furorę zrobi uruchomiony od 1 lipca rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym
Coraz więcej kupujących sięga po kredyt mieszkaniowy, dlatego też także w czerwcu w większości największych metropolii deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań w segmencie popularnym.
– I to jest ta dobra wiadomość, bo ich ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekraczały średniej, a to oznacza jej stabilizacje, a w przyszłości być może nawet niewielki spadek – komentuje Marek Wielgo.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – w czerwcu średnia cena metra kwadratowego zatrzymała się na poziomie z maja. W Krakowie wzrosła zaś tylko o 1%, choć najpewniej przyczyną takiej podwyżki była wyprzedaż dużej puli stosunkowo tanich jak na ten rynek lokali.

Niestety, czerwiec przyniósł też podwyżki średniej ceny metra kwadratowego. W Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji wzrosła ona aż o 3%, a w Łodzi o 1%. We wszystkich tych miastach zwyżkę cen można tłumaczyć wprowadzeniem do sprzedaży puli drogich – jak na te rynki – mieszkań. Np. w Poznaniu kosztowały one średnio blisko 12,8 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej ofertowej, która wynosi ok. 11 tys. zł za metr. Oczywiście w górę pcha ją także zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali, gdy kurczy się ich udział w ofercie.
Pamiętajmy jednak, że we wszystkich metropoliach podwyżki były w poprzednich miesiącach. W efekcie od grudnia nowe mieszkania w Krakowie podrożały średnio na metrze aż o 10%, w Warszawie i Trójmieście - o 9%, a w Łodzi i Poznaniu - o 5%. Stosunkowo niewiele, bo o 3% wzrosła średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji.

W największych metropoliach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, nie zanosi się na spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. W tej sytuacji oferta najtańszych mieszkań najpewniej będzie się kurczyła, a dolna granica cen – przesuwała w górę. Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie sześciu miesięcy tego roku dość mocno się zmieniła. W Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, bo aż o 10%, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 14%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 18% do 31%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowaliśmy również w Warszawie i Trójmieście, gdzie skurczył się odsetek mieszkań do 9 tys. zł za m kw., a wzrósł z ceną przekraczającą 15 tys. zł za metr. Np. w Trójmieście odpowiednio z 24% do 15% oraz z 17% do 25%.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym
Z kolei na rynku wtórnym tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest Aglomeracja Katowicka, gdzie – jak wynika z danych portalu GetHome.pl - od grudnia do czerwca średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wzrosła aż o 17%. Bardzo duże podwyżki – rzędu 9% - odnotowaliśmy w Krakowie i Wrocławiu.

Czerwiec przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Aglomeracji. W pozostałych metropoliach mieszkania podrożały. Najbardziej w Krakowie, bo aż o 3%, co jest wysoką podwyżką w skali jednego miesiąca.

- Także na rynku wtórnym rosną oczekiwania sprzedających mieszkania, a ponieważ z ich puli ubywa najtańszych, średnia cena metra kwadratowego kontynuuje marsz w górę – komentuje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Mogą o tym świadczyć zmiana w strukturze cenowej oferty. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W czerwcu tego roku udział takich lokali skurczył się do 74%. Z kolei z 5% do 22% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

W najbliższych miesiącach ceny mieszkań prawdopodobnie nie przestaną rosnąć, bo rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” obejmuje także rynek wtórny, a na nim oferta jest większa, a mieszkania są często tańsze niż na rynku pierwotnym. Warto też jednak zauważyć, że w Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wciąż jest wyższa niż u deweloperów.

W ciągu 12 miesięcy w większości największych miast nowe mieszkania w ofercie firm deweloperskich drożały szybciej niż używanych w ofercie agencji pośrednictwa. Pamiętajmy też jednak o tym, że – jak podaje GUS – w okresie pięciu miesięcy tego roku koszty budowy były o blisko 13% wyższe, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Autor: Marek Wielgo
Źródło: rynekpierwotny.pl
- 20.02.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów
Budownictwo mieszkaniowe w styczniu z powrotem do średnich wartości
GUS-owskie statystyki budownictwa mieszkaniowego w styczniu zazwyczaj sygnalizują mniejsze lub większe osłabienie aktywności inwestycyjnej. Zgodnie z tą regułą w roku bieżącym wyraźne załamanie wolumenu wystąpiło w przypadku mieszkań oddanych do użytkowania i nowych pozwoleń na budowę. Z kolei w kategorii mieszkań rozpoczętych GUS zakomunikował widoczne odreagowanie tąpnięcia danych z dwóch ostatnich miesięcy ub. roku.
- 20.02.2025Trendy rynkoweRaportyPozwolenia na budowę
GUS: Liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o 4,7% r/r w styczniu
Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, spadła o 4,7% r/r do 19 606 w styczniu 2025 r., a w ujęciu miesięcznym spadła o 15,5%, podał Główny Urząd Statystyczny (GUS).
- 19.02.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów
W styczniu wzrosła sprzedaż, podaż i oferta nowych mieszkań
Początek 2025 r. przyniósł wyraźne ożywienie po grudniowym zastoju na rynkach mieszkaniowych największych metropolii. Wygląda na to, że wśród potencjalnych nabywców nowych mieszkań powoli dojrzewa przekonanie, że dalsze odkładanie decyzji zakupowej przestaje mieć sens.
- 19.02.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów
Mieszkanie za remont: to może być dobra opcja?
Niektóre samorządy oferują lokatorom wynajem w modelu „mieszkanie za remont”. Wyjaśniamy, czy taka opcja może być korzystna dla najemcy.
- 13.02.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów
Więcej metrów do kupienia na kredyt w nowym roku
Pół roku temu eksperci RynekPierwotny.pl obliczali, jaki metraż nowego „M” można kupić za kredyt. Warto sprawdzić, czy sytuacja się poprawiła.