SINN-y bezpieczne niczym obligacje Skarbu Państwa? Prawda o polskich REIT-ach z realnej perspektywy

Problem jednak w tym, że medialne przekazy z ostatnich tygodni nierzadko mniej lub bardziej potrafią minąć się z prawdą, przedstawiając zazwyczaj perspektywy inwestycyjne rodzimych REIT-ów, o ile te w ogóle doczekają się wreszcie swojego miejsca w krajowym prawodawstwie, w sposób niemal euforyczny. Tymczasem owe perspektywy nie wyglądają aż tak kolorowo, co należy już dziś uświadomić zainteresowanym rodakom, a zwłaszcza tzw. drobnym ciułaczom, którzy już wkrótce mogą stanąć przed dylematem ulokowania swoich zaskórniaków w nieruchomościowych inwestycjach za pośrednictwem SINN-ów.

Światowy standard vs. krajowe płonne nadzieje

Jeszcze niedawno „REIT” było pojęciem raczej słabo kojarzonym w Polsce, prawdopodobnie nawet przez sporą część doświadczonych inwestorów. Jeśli sytuacja uległa w najnowszych czasach pod tym względem jakiejkolwiek poprawie, to głównie za sprawą szumu medialnego, jaki od dłuższego czasu towarzyszy legislacyjnemu, niestety raczej pozorowanemu niż faktycznemu procesowi tworzenia ram prawnych dla funkcjonowania polskich REIT-ów.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl rodzimy paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne do niedawna dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już od dobrych kilkunastu lat jako podmioty inwestycyjne są głównym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

Z ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie w kraju regulacji prawnej REIT-ów to bezspornie spory minus, skutkujący wieloletnim ograniczeniem możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości, a wraz z nim i kapitałowego czynnika mniej lub bardziej stymulującego ich rozwój.

Dość powszechnie oczekuje się wręcz zbawiennego wpływu firm SINN na rozwój rynku mieszkaniowego z jego segmentem wynajmu komercyjnego na czele. Pytanie, na ile te oczekiwania są realne.

Jeszcze na początku bieżącego wieku udział mieszkaniówki w portfelach światowych REIT-ów był wręcz śladowy. Z czasem sytuacja zaczęła się nieco poprawiać i w 2010 roku udział ten doszedł do 10 proc., by obecnie osiągnąć wartość 13 proc.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl trudno oczekiwać, by po ewentualnym uruchomieniu w Polsce sektora SINN udział mieszkań w ich kapitalizacji był docelowo większy. Co więcej, zanim polskie REIT-y dorównają pod tym względem średniej światowej, może upłynąć sporo czasu. Stąd graniczące z pewnością dość powszechne oczekiwania ich wręcz rewolucyjnej misji w rozwoju krajowego rynku najmu mieszkaniowego i mieszkaniówki w ogóle, to raczej typowe płonne nadzieje, przynajmniej w przewidywalnej perspektywie.

SINN-y bezpieczne niczym obligacje Skarbu Państwa?

Kolejną tezą obecnie bardzo chętnie lansowaną w przestrzeni publicznej, ma być rzekomo wyjątkowo korzystny stosunek zysku do ryzyka inwestycji w REIT-y, rzecz jasna z ich rodzimą odmianą na czele, o ile oczywiście ta ostatnia ujrzy kiedykolwiek światło dzienne. Z jednej z licznych ostatnio wypowiedzi eksperckich na przedmiotowy temat można się nawet dowiedzieć, że owo inwestycyjne bezpieczeństwo dorównuje inwestycjom w obligacje skarbowe. To bardzo ciekawa teza, przy której warto się chwilę zatrzymać.

Jeżeli przyjrzeć się notowaniom światowych REIT-ów mierzonym bodaj najbardziej reprezentatywnym wskaźnikiem ich koniunktury, czyli FTSE EPRA/NAREIT Global REITs, to inwestując długoterminowo w REIT-y, tak z co najmniej kilkunastoletnim horyzontem czasowym, faktycznie dość trudno jest ponieść straty.

Tymczasem akcje notowanych na giełdach REIT-ów absolutnie niczym nie różnią się od walorów wszelkich innych spółek akcyjnych, z ryzykiem inwestycyjnym na czele. Co więcej, może być ono nawet nieco wyższe, bowiem na REIT-y silnie oddziałuje nie tylko koniunktura giełdowa, ale i ta panująca na rynku nieruchomości. Fakt ten generuje większą zmienność notowań REIT-ów w stosunku do innych spółek. Stąd w czasach giełdowo-nieruchomościowej prosperity ich indeksy szybują wyraźnie szybciej od pozostałych, niestety w trakcie hamowania czy załamania koniunktury jest dokładnie odwrotnie.

W najnowszej historii rynków REIT-y zaliczyły trzy bardzo poważne tąpnięcia notowań. Pierwsze z lat 2007-2009 po wybuchu kryzysu subprime, drugie w związku z pandemią Covid-19 w początkach 2020 roku, i po raz trzeci całkiem niedawno w 2022 roku w reakcji na wybuch inflacji i wzrost stóp procentowych, który dla REIT-ów bywa silnie destrukcyjny z racji agresywnego zazwyczaj lewarowania inwestycji.

Spadki mierzone globalnym indeksem FTSE EPRA/NAREIT wyniosły we wspomnianych przypadkach odpowiednio 68 proc., 43 proc. i 36 proc., czyli za każdym razem z możliwym do przypisania statusem krachu. Przeceny były następnie odrabiane w okresach kilkuletnich, natomiast ostatni, inflacyjny zjazd notowań wciąż jakby pozostaje w trakcie kontynuacji, której końca póki co nie widać. W sumie tego rodzaju emocje akcjonariuszy REIT-ów raczej mają niewiele wspólnego ze względnie spokojnym snem posiadaczy obligacji skarbowych, o bezpieczeństwie inwestycyjnym nie wspominając.

Nie tylko dywidendy od REIT-ów raczej bez fajerwerków

Czy uprzywilejowane podatkowo dywidendy REIT-ów są w stanie zrekompensować tego typu zmienność notowań funduszy? Raczej z dużym trudem. W ostatnich latach ich średnia stopa dywidendy komunikowana przez organizację NAREIT wynosiła nieco ponad 4 proc. To całkiem dobry wynik jak na warunki rynków zachodnich, w tym głównie USA, gdzie średnia dywidenda z S&P 500 oscyluje w okolicach 2 proc., podobnie zresztą jak i kupon obligacji 10-letnich.

Tymczasem nieco większe oczekiwania mają rodzimi inwestorzy, no chyba że dość przeciętny poziom dywidendy jest skorelowany z solidnym wzrostem kursu posiadanych walorów. Niestety na przykładzie indeksu FTSE EPRA/NAREIT i w tym przypadku trudno o entuzjastyczne wnioski. Od połowy 2014 roku do dziś, czyli równo w przeciągu okresu dekady, globalny wskaźnik koniunktury rynków REIT praktycznie nie zmienił poziomu notowań, a nawet kilka procent zniżkował. Dla porównania rodzimy WIG-Nieruchomości w analogicznym okresie poszybował o, bagatela, niemal równe 200 proc. Tym samym polskim REIT-om, o ile będą podążać za globalnym trendem, może być dość trudno konkurować pod względem rynkowych wycen z już notowanymi na GPW spółkami nieruchomościowymi.

Inwestycje w nieruchomości, czyli polski sport narodowy

Według różnych badań przeprowadzanych na przestrzeni ostatnich lat, inwestycje w nieruchomości, w tym oczywiście przede wszystkim mieszkania na wynajem, są zdaniem Polaków absolutnie najlepszą formą lokowania kapitału. Taką opinię prezentuje ponad dwie trzecie rodaków, a potwierdzają to statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego, wg których zakupy inwestycyjne mieszkań deweloperskich okresowo osiągają nawet 50 proc. udziału w transakcjach.

Nic zatem dziwnego, że inwestycje w nieruchomości coraz częściej określa się mianem „polskiego sportu narodowego”. W tej sytuacji powszechne oczekiwania wyśrubowanej popularności polskich REIT-ów, kiedy te doczekają się wreszcie rynkowej materializacji, rosną już od dłuższego czasu jak grzyby po deszczu. Niestety, tak dużego optymizmu nie da się poprzeć racjonalnymi przesłankami.

Bezsporny fakt, że w Polsce w ostatnich czasach bezpośrednie inwestycje mieszkaniowe cieszą się ogromnym powodzeniem, w żadnym wypadku nie oznacza, że ten sam trend zawładnie inwestycjami pośrednimi za sprawą SINN-ów. Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl wbrew pozorom są to bowiem dwie absolutnie odrębne kategorie inwestycji, dedykowane zupełnie różnego rodzajowi inwestorów, w dodatku rządzące się zupełnie innymi prawami.

Inwestorzy indywidualni w roku ubiegłym na rynku głównym GPW wygenerowali raptem 16 proc. obrotów. Można się więc spodziewać, że udział w popycie z ich strony na akcje SINN może okazać się wartością jednocyfrową, niewykluczone że policzalną na palcach jednej ręki. Trudno też oczekiwać, by cały rynek giełdowy zapomniał już na dobre o dość niechlubnej historii z krajowymi FIZ nieruchomości, jak by nie patrzeć starszymi krewniakami przyszłych SINN-ów, które jeszcze nie tak dawno wpędzały inwestorów w straty liczone w dziesiątkach procent i miliony złotych zainwestowanego kapitału.

Poza tym przeciętny Kowalski, nie dysponujący odpowiednim czy wręcz jakimkolwiek doświadczeniem rynkowym, ma dość ograniczone zaufanie do rodzimej giełdy, która bardziej mu się kojarzy z kasynem niż z bezpieczną przystanią dla jego oszczędności. Jeśli więc inwestuje na GPW to głównie przez fundusze inwestycyjne, które zapewne i tym razem wraz z innymi inwestorami instytucjonalnymi będą głównym źródłem kapitału i kołem zamachowym notowań dla ewentualnie wchodzących na rynek SINN-ów.

Z dużej chmury mały deszcz

Pomimo całego szeregu wątpliwości nie ulega kwestii wprowadzenie spółek typu REIT do krajowego porządku prawnego. To absolutna i wręcz historyczna konieczność determinowana choćby warunkami uznania krajowego rynku nieruchomości za w pełni rozwinięty. Rynkom kapitałowemu i nieruchomości bezwzględnie należy dać szansę przetestowania teoretycznie bardzo efektywnej formy równoległego ich wsparcia. Czy w rodzimych warunkach to się uda? Oby tylko nie okazało się, że „z dużej chmury mały deszcz”.