[SONDA] Jakie czynniki hamują rozwój polskiego rynku mieszkaniowego?

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży RONSON Development

Najbardziej brakuje długofalowych rozwiązań polityki mieszkaniowej. Dotychczas podejmowane działania były jedynie doraźne i nie pozwalały na realizowanie długofalowych planów inwestycyjnych.

Problemem jest też ograniczona dostępność gruntów w największych miastach. To właśnie tam popyt na mieszkania jest najwyższy, a brak terenów pod inwestycje skutecznie hamuje rozwój nowych projektów. W efekcie, przy dużym zapotrzebowaniu, powstaje mało nowych inwestycji, co powoduje dalszy wzrost cen mieszkań.

Rozwiązaniem byłaby możliwość wykorzystania terenów należących do Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe. To obniżyłoby koszt budowy, a co za tym idzie - cen mieszkań. W dłuższej perspektywie taki model przynosi korzyści wszystkim stronom, ponieważ w zamian za przekazanie gruntów, część wybudowanych lokali mogłaby trafić do zasobów gminy - wspierając rozwój infrastruktury mieszkaniowej.

Kolejną kwestią, z którą muszą mierzyć się deweloperzy, są przeciągające się procedury administracyjne (m.in. proces uzyskiwania pozwoleń na budowę). Ich złożoność sprawia, że czas wykonywania inwestycji wydłuża się – a to ma wpływ na wzrost kosztów. Skrócenie tego procesu przyspieszyłoby realizację projektów, zwiększyło ofertę mieszkań i ustabilizowało ceny.

Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska

Branża deweloperska napotyka różnorodne przeszkody na drodze do realizacji nowych inwestycji. Najczęściej mówi się o utrudnieniach administracyjnych, i nie bez powodu, ponieważ bezpośrednio coraz bardziej skomplikowane i czasochłonne procedury opóźniają uzyskiwanie pozwoleń na budowę. Zdarza się, że uzyskanie decyzji umożliwiającej rozpoczęcie budowy trwa czasami nawet kilka lat.

Przeszkodą są również regulacje prawne, ograniczające dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Brakuje większej elastyczności w planowaniu przestrzennym (np. umożliwiającej uwolnienie gruntów z przeznaczeniem usługowym pod zabudowę mieszkaniową), choć zaczynają się pojawiać szczegóły dotyczące rozwiązań mających poprawić sytuację w tym zakresie.

Kolejną przeszkodą, o której rzadziej się mówi, choć jest równie istotna, są przeszkody społeczne – zjawisko NIMBY (Not In My Backyard), które oznacza sprzeciw lokalnych społeczności wobec jakichkolwiek nowych inwestycji (np. mieszkaniowych) w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Postawa ta może skutkować opóźnieniem realizacji projektów, zwiększeniem ich kosztów, ograniczeniem podaży mieszkań, a poprzez nieoptymalne wykorzystanie przestrzeni miejskiej, negatywnie wpływa także na planowanie przestrzenne dzielnic.

Marta Góralska-Jeglejewska, Dyrektor Działu Zarządzania Projektami, Grupo Lar Polska

W ostatnich latach sektor deweloperski w Polsce mierzy się wieloma istotnymi wyzwaniami, które mogą znacząco wpłynąć na jego przyszłość. Przede wszystkim są to zmieniające się regulacje prawne dotyczące planowania przestrzennego, ochrony środowiska i prawa budowlanego, które wprowadzają niepewność oraz wydłużają czas realizacji projektów. Deweloperzy muszą być elastyczni i szybko dostosowywać swoje strategie do nowych przepisów, co nie zawsze jest łatwe. Opóźnienia mają także ogromne znaczenie na opłacalność projektów z przewagą finansowania zewnętrznego.

Odwieczną bolączką naszej branży jest brak dostępności gruntów. Dodatkowo, w obliczu obecnego schłodzenia rynku, problemem jest kupowanie gruntów, kiedy musimy utrzymać rozsądne ceny mieszkań przy jednoczesnym spełnieniu wysokich oczekiwań Klientów w zakresie jakości, ekologii i atrakcyjnej lokalizacji. Deweloperzy są zobowiązani do modyfikacji swoich ofert, co często wiąże się z dodatkowymi inwestycjami i większym zaangażowaniem finansowym. O ile ten ogólny trend możemy ocenić tylko pozytywnie, to należy podejść do niego z rozwagą, aby zakup nowych działek był w ogóle możliwy, a oferta rynkowa pozostała różnorodna oraz dostępna dla różnych grup społecznych.

Tymon Nowosielski, Prezes Eiffage Immobilier Polska

Jednym z wyzwań, z jakimi mierzy się branża, jest długotrwały proces uzyskiwania decyzji administracyjnych. Nawet inwestycje, które są zaplanowane zgodne z prawem i bazują na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są często oprotestowywane bezkarnie i bez powodu. Znacząco przedłuża to realizację projektów i blokuje środki finansowe. Trudnością jest dziś również niedobór siły roboczej w branży budowlanej, co niejednokrotnie wydłuża kolejne etapy budowy. Trzeba wspomnieć również o niewykorzystanych możliwościach we współpracy na linii deweloperzy-samorządy w budownictwie komunalnym i socjalnym. Jesteśmy nieustannie gotowi, by wykorzystać nasz potencjał w tym zakresie, ale brakuje praktycznej legislacji i strategii takiej współpracy.Powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych wsparłaby odpowiednia liczba miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, która dzisiaj jest niewystarczająca. Przełożyłoby się to większą podaż działek, na których relatywnie szybko można uzyskać pozwolenie na budowę.

Mariusz Poławski, Wiceprezes Develii

Trudności z dostępnością gruntów, zwłaszcza atrakcyjnych działek w dobrze skomunikowanych obszarach miejskich, oraz ich rosnące ceny stanowią jedne z największych wyzwań dla deweloperów. Istotnym problemem pozostają również złożone i długotrwałe procedury administracyjne, szczególnie w obszarze uzyskiwania pozwoleń na budowę, oraz dostosowania projektów do lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, które znacznie spowalniają rozpoczęcie nowych inwestycji. Deweloperzy muszą także sprostać rosnącym wymaganiom w zakresie efektywności energetycznej budynków oraz wysokim cenom materiałów budowlanych, co przekłada się na wzrost kosztów realizacji projektów.

Ponadto poziom stóp procentowych oraz trwająca od wielu miesięcy niepewność związana z przyszłością rządowych programów wsparcia osłabiają popyt na nowe mieszkania i skłaniają część klientów do odkładania decyzji zakupowych. W rezultacie firmy deweloperskie stają przed koniecznością bardzo elastycznego planowania i dostosowywania swojej oferty do zmieniających się potrzeb rynkowych.

Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu Lokum Deweloper

Posiadanie mieszkania jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka, mimo to obecne otoczenie społeczne, administracyjno-prawne i ekonomiczne jest niesprzyjające dla budowy mieszkań. Państwo nie prowadzi polityki mieszkaniowej. Nie mamy budownictwa komunalnego, czy społecznego – do którego gminy są zupełnie nieprzygotowane, ani wsparcia dla kupujących mieszkania na własność. Uchwalane są kolejne przepisy, które utrudniają budownictwo – zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, coraz bardziej wyśrubowane wymagania techniczne, ograniczające dostępność terenów pod budowę mieszkań i podnoszące koszty wytworzenia. Przykładem jest choćby wprowadzony wymóg minimum 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie w specustawie mieszkaniowej. Wiele inwestycji nie może zostać przez to uruchomionych, gdyż ogranicza to racjonalne projektowanie przestrzeni nowych osiedli oraz bezpośrednio oznacza też wyższy koszt mieszkania o 150 tys. zł/mieszkanie, na co niewielu kupujących może sobie pozwolić. Całe odium niedostępności mieszkań spada na deweloperów, choć to właśnie deweloperzy budują dziś znakomitą większość nowych mieszkań. Także w samorządach dominuje przekonanie o ograniczaniu nowych inwestycji. Włodarze wsłuchują się głównie w głosy obecnych mieszkańców – niechętnych wprowadzaniu zmian w otaczającej ich przestrzeni, hamując rozwój miast i potrzebę podnoszenia jakości i dostępności nowych mieszkań.

Proces przygotowania inwestycji mieszkaniowej trwa dziś kilka lat i nie ma pewności co do jego finalnego sukcesu. Dla mieszkań przekazywanych klientom przez naszą spółkę w tym roku, średni okres od nabycia gruntu do przekazania mieszkania wyniósł 9 lat, z czego okres budowy to niecałe 2 lata. Resztę stanowią procedury administracyjne prowadzące do uzyskania pozwolenie na budowę. Ostatnio dla dwóch dużych gruntów z naszego banku ziemi we Wrocławiu, dla których przygotowywaliśmy inwestycje na blisko 7 tys. mieszkań, a tereny nabyliśmy już ponad 6 lat temu, z uwagi na zmianę lokalnych standardów urbanistycznych przez Radę Miejską Wrocławia, musimy na nowo rozpocząć prace projektowe i uzgodnienia, które potrwają przez kolejne minimum 3 lata. Trudno więc się dziwić, że podaż mieszkań jest niewielka, a ich ceny stale rosną.

W kontekście niechlubnej pozycji lidera Polski na tle innych krajów UE w wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych, istotny jest brak długoterminowego, taniego kredytu na zakup mieszkań. Rządzący odwlekają decyzję dotycząca programu wsparcia nabywców w zakupie mieszkań, nie są również prowadzone żadne działania mogące poprawić sytuację kredytobiorców poprzez np. wprowadzenie stałego oprocentowania na przystępnym poziomie rzędu 4-5%, jak w większości krajów europejskich. Sytuację pogarsza również mocno populistyczna negatywna narracja towarzysząca dyskusji na temat Kredytu na Start, a także budowie mieszkań na wynajem. Niestety niedostępność kredytów znacząco zahamuje powstawanie nowych mieszkań. Brak popytu uniemożliwi ich budowę.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Czynniki hamujące sprawną realizację inwestycji mieszkaniowych można podzielić na kilka kategorii. Głównym czynnikiem jest długotrwałość procesów administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Oczekiwanie na decyzje środowiskowe czy zgody na zagospodarowanie przestrzenne, wprowadzają znaczne ryzyko dla planowania inwestycji i terminów realizacji. Ponadto wiele obszarów miejskich nie jest pokrytych planami zagospodarowania przestrzennego. Inwestorzy muszą liczyć się z koniecznością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co dodatkowo przedłuża czas potrzebny na rozpoczęcie projektu. Paradoksalnie nawet w miejscach, na których obowiązują plany pojawiają się trudności związane z jakością tych dokumentów. Zdarza się bowiem, że są one przestarzałe i nie odpowiadają aktualnym potrzebom rynku.

Trzeba też wymienić brak transparentności procesów administracyjnych i wysokie koszty finansowania inwestycji. W pierwszym przypadku deweloperzy napotykają na trudności w zrozumieniu jakie są oczekiwania urzędników. W drugim - koszty kredytów przy wysokich stopach procentowych zwiększają ryzyko finansowe inwestycji. Banki ostrożnie udzielają finansowania, wymagają większych zabezpieczeń i bardziej szczegółowych analiz ryzyka. To wydłuża proces pozyskiwania środków. Jeśli dodamy do tego brak gruntów z dobrą komunikacją miejską to powstaje nam pełen obraz sytuacji, w jakich deweloperzy muszą planować swój biznes kilka lat naprzód.

Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes ATAL S.A.

Główną przeszkodą dla działalności deweloperskiej jest obecnie zbyt mała podaż gruntów nadających się do zabudowy - czy to z miejscowym planem lub w oparciu o warunki zabudowy, jak też uzbrojonych. Ten stan mocno winduje ceny działek. Grunty nabywane jeszcze kilka lat temu, a zabudowywane obecnie, stanowiły ok. 5-10% kosztów całkowitych inwestycji. Z kolei aktualne ceny nieruchomości kształtują ich udział w kosztach realizacji na poziomie 20% i więcej. Uwolnienie zasobów państwowych w tym zakresie, zmieniłoby sytuację na korzyść.

Widzimy także pilną potrzebę uproszczenia i ujednolicenia w skali kraju procedur administracyjnych, gdyż w tej chwili formalności związane z inwestycją trwają zbyt długo, nawet 4-5 lat, co przekłada się na koszt inwestycji. W dodatku istnieje duża dowolność interpretacyjna w urzędach, od których sprawności lub intencji zależy tempo procedowania spraw.

Kluczem do naprawy tych relacji jest lepsza komunikacja na linii inwestorzy – miasta oraz nawiązanie między stronami dialogu w zakresie przedsięwzięć mieszkaniowych. Również sięgnięcie po instrumenty partnerstwa publiczno-prywatnego, czy to w ramach już istniejących przepisów, czy też wykreowanie nowych narzędzi prawnych i ram dla tego dialogu (np. pozwolenie w zamian za jakiś offset).

Na działalność deweloperską negatywnie wpływa także wysoki koszt pieniądza w Polsce, co jest efektem poziomu stóp procentowych. Przekłada się to na koszt finansowania inwestycji i budów. Jednakże w o wiele mniejszym stopniu dotyka silne podmioty o statusie publicznym, takie jak ATAL, które mają lepszy dostęp do instytucjonalnych rynków finansowych (akcje, obligacje) oraz większy udział kapitałów własnych w bilansie.

Anna Wojciechowska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu

W tej chwili rynek deweloperski jest pełen wyzwań. Popyt na mieszkania jest stały wśród klientów kupujących za gotówkę mieszkania dla siebie. Osoby, które chciałyby wesprzeć się kredytem czekają jednak na nowy program Mieszkanie na Start, którego losy są nadal niejasne oraz na obniżenie stóp procentowych, które sprawiłoby, że kredyty byłyby bardziej dostępne. Deweloperzy muszą zatem dostosować ofertę do popytu, a taka zmiana nie jest możliwa z miesiąca na miesiąc i wymaga zmian projektowych.

Ponadto widać spowolnienie we wprowadzaniu nowych projektów na rynek. Z pewnością wynika to między innymi z ograniczonego dostępu do gruntów oraz rosnących cen ziemi, jak i z wydłużonego czasu oczekiwania na decyzje o pozwoleniu na budowę, obecnie wynoszącego nawet ponad 2 lata w największych miastach w Polsce. Nasza branża mierzy się również ze zmianami wprowadzonymi przez nowe warunki techniczne oraz koniecznością dostosowywania projektów do nowych regulacji, w tym zmniejszania śladu węglowego budynków.

Jednocześnie w tle przebiega reforma planistyczna i powstające plany ogólne miast, które od 2025 roku zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pozytywnie oceniamy same założenia reformy, bardziej kompleksowe podejście do planowania przestrzennego oraz lepsze zarządzanie rozwojem miast, obawiamy się natomiast o odpowiednie wdrożenie tak ambitnych rozwiązań prawnych w tak krótkim czasie

Adam Benicewicz, Development Manager, BPI Real Estate Poland

Obecnie największe przeszkody w prowadzeniu działalności deweloperskiej to przede wszystkim brak decyzji o wsparciu zakupu mieszkań przez państwo oraz wysokie – najwyższe w Unii Europejskiej - stopy procentowe dla kredytów. Po stronie realizacji inwestycji problemy dotyczą planistyki, czyli braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co wymusza konieczność uzyskiwania decyzji WZ lub korzystania z przepisów lex deweloper. Dodatkowym utrudnieniem jest brak jasnych zasad partycypacji deweloperów w uzbrajaniu terenów w niektórych miastach, co wydłuża procesy inwestycyjne.

Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Tych przeszkód jest wiele. Z jednej strony mierzymy się z ograniczoną dostępnością gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach i ich rosnącymi cenami. Z drugiej - z rosnącymi kosztami realizacji inwestycji, na co wpływ mają nie tylko koszty surowców, koszty pracy i mediów, ale także powolność działań urzędów. W efekcie czas realizacji inwestycji mocno się wydłuża, co oznacza że budowa nowych inwestycji staje się, po prostu, dużo droższa. Dodatkowo, klienci mają ograniczony dostęp do kredytów, stopy procentowe są wciąż utrzymywane na wysokim poziomie, co w połączeniu z wysokimi cenami nieruchomości ogranicza popyt na mieszkania.

Tomasz Kozak, Członek Zarządu i Dyrektor ds. Inwestycji Komercyjnych w firmie PROFBUD

Ograniczona dostępność gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, pozostaje jednym z kluczowych wyzwań dla branży deweloperskiej, znacząco wydłużając proces przygotowania inwestycji. Dodatkowym źródłem niepewności jest brak jasności co do kontynuacji rządowych programów wsparcia, co wprowadza ryzyko związane z przewidywalnością popytu na mieszkania. W konsekwencji, planowanie nowych projektów staje się bardziej skomplikowane. Niezmiennie dużą barierą są także długie i skomplikowane procedury administracyjne, w tym czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę. Proces ten, trwający często wiele miesięcy, znacząco opóźnia realizację projektów, zwiększając koszty i utrudniając terminowe oddawanie inwestycji. W rezultacie branża deweloperska musi mierzyć się z wyzwaniem efektywnego zarządzania harmonogramami, uwzględniając powyższe czynniki ryzyka.