Czas rekordów, czas niepewności. Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych.

Czas rekordów - podsumowanie I kwartału 2026 roku.

Rynek kredytowy: Rynek kredytowy przyniósł pierwszy rekord w 2026 roku. Spadające w ostatnich miesiącach oprocentowanie kredytów już w styczniu i lutym doprowadziło do silnego wzrostu popytu na hipoteki, a marzec przyniósł rekordową na tle ostatnich 18 lat liczbę wnioskujących o kredyty. Zdaniem ekspertów RynekPierwotny.pl było to zapewne skutkiem nie tylko wcześniejszego pobudzenia rynku, ale też przyśpieszenia decyzji o złożeniu wniosków kredytowych przez wielu Klientów będących już w procesie zakupu nieruchomości. W obawie przed podwyżką stawek kredytowych. Dodatkowym czynnikiem stymulującym rynek byli refinansujący, którzy mogli stanowić nawet 40–50% całego popytu na hipoteki, co przełożyło się na znaczący, bo aż 27% wzrost liczby wnioskujących względem IV kwartału 2025 r.

Obawy przed drożejącymi hipotekami były uzasadnione. Wzrost oprocentowania dotyczył kredytów o okresowo stałej stopie (ok. 65–75% rynku), które w marcu zdrożały o ok. 70 pb., wracając do poziomu sprzed roku. Jak sądzą eksperci RynekPierwotny.pl, „kumulacja popytu kredytowego” i spadek zdolności kredytowej mogą przełożyć się na słabszy kolejny kwartał.

Popyt na mieszkania od deweloperów: Od 2 lat nie było jeszcze tak wzmożonego popytu, jak w I kw. 2026 – pod tym względem padł kolejny rekord. Tegoroczne wyniki przebiły wszelkie oczekiwania – deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali 14,8 tys. mieszkań (o 19% więcej niż rok wcześniej oraz o 17% więcej niż w poprzednim kwartale). Fala taniejących kredytów nie rozłożyła się jednak równomiernie na wszystkie miasta. Największe zainteresowanie odnotowano w Łodzi, Warszawie i Wrocławiu (gdzie dynamika wzrostu sprzedaży względem średniej z 2025 r. przekroczyła 20%). Co istotne, wzrost sprzedaży dotyczył w szczególności mieszkań ukończonych, wobec których stosowano najbardziej atrakcyjne rabaty. Jednocześnie na dużych rynkach szczególnie wzrosła popularność lokali powyżej 1 mln złotych, w Łodzi natomiast były to szczególnie mieszkania w cenie poniżej 500 tys. zł.

Nowa podaż i oferta: W kontrze do wysokich wyników sprzedażowych pozostaje niższa liczba wprowadzeń – deweloperzy zdają się ograniczać tempo wprowadzania mieszkań na rynek. W każdym z dużych miast nowa podaż w I kw. 2026 była niższa niż średnia w 2025. Wyjątkiem był Kraków. Potwierdzają to również dane GUS wskazujące na rosnącą od prawie roku liczbę niezrealizowanych pozwoleń na budowę. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka.

Wysoki poziom oferty, który nadal zniechęca do uruchamiania nowych projektów, zalegające mieszkania oddane do użytkowania oraz duży udział gotowych, niesprzedanych lokali (26% oferty na siedmiu największych rynkach). Dodatkowo okres niepewności i ryzyka, w tym eskalacja wojny i związana z nią presja kosztowa, ograniczają skłonność do rozpoczynania inwestycji. Wyjątkiem pozostają Warszawa i Gdańsk, gdzie deweloperzy wykorzystują niemal 100% pozwoleń na budowę, jednak rynki te mierzą się z barierami podażowymi wynikającymi z ograniczeń gruntowych, urbanistycznych i administracyjnych.

Bilans rynku: Relacja między silnym popytem a słabszą podażą skróciła czas wyprzedaży na wszystkich rynkach lub przynajmniej go ustabilizowała (np. Poznań, Kraków, Trójmiasto). Czas wyprzedaży to wskaźnik, który określa, ile kwartałów zajęłaby sprzedaż całej oferty przy obecnym tempie. W Warszawie po raz pierwszy czas wyprzedaży spadł poniżej czterech kwartałów, co oznacza przechylenie rynku na stronę sprzedającego.

- Warszawa jest prekursorem i najszybciej reaguje na dobrą koniunkturę – mamy tam już rynek sprzedającego. Co do pozostałych miast - sezonowo pierwszy kwartał roku obfituje w wyższą sprzedaż, drugi nie jest tak intensywny.

Wyższą sprzedaż napędzał także rosnący popyt na kredyt wynikający z jego niższych kosztów. Rekordowa liczba wnioskujących o hipotekę może przełożyć się na wzrost liczby klientów, ale tylko krótkoterminowo, ponieważ oprocentowanie ponownie rośnie, a zdolność kredytowa spada. Poza Warszawą oferta pozostaje wysoka, więc trwała poprawa koniunktury nie jest przesądzona, a jeśli nastąpi, będzie słabsza niż w minionym kwartale. – mówi Jan Dziekoński, Główny Ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Ceny: Wyższy popyt i spadek oferty nie znalazły jeszcze odzwierciedlenia w cennikach deweloperów. Na przestrzeni kwartału na 7 dużych rynkach mieliśmy do czynienia ze stabilizacją średniej ceny (Łódź, Katowice) lub bardzo kosmetycznym wzrostem rzędu +1/2% (Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Kraków). Ztego stagnacyjnego obrazu wyłamuje się Warszawa, gdzie ceny ofertowe wzrosły w trzy miesiące o 7%, głównie za sprawą nowych wprowadzeń, a nie podwyżek mieszkań już obecnych w ofercie.

– Niesprzedane mieszkania utrzymują ceny na niezmienionym poziomie, a jeśli zalegają w ofercie, prowadzi to wyłącznie do większej agresji cenowej i wzmożonych akcji rabatowania. Jeśli pojawiają się wzrosty średnich cen (tak jak widać to na przykładzie Warszawy), są one efektem wprowadzania nowych mieszkań, często z wyższej półki cenowej. Na stołecznym rynku takimi projektami były np. Liberty Tower czy Murano wprowadzone w lutym 2026. – dodaje Gabriela Prygiel, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Perspektywy na nadchodzące miesiące – czas niepewności

Wyznaczanie twardych prognoz w otoczeniu konfliktów zbrojnych i szoków inflacyjnych jest trudne, co pokazały ostatnie lata. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl podjęli się jednak próby wskazania przynajmniej prawdopodobnych kierunków dla rynku deweloperskiego. Głównymi ich wyznacznikami będzie przebieg wojny w Zatoce Perskiej, a w efekcie powiązane z tym koszty kredytów i inflacja kosztów budowy. Czego oczekują eksperci w II kwartale 2026? Zarówno nieco niższej sprzedaży mieszkań, jak i dalszego spadku podaży.

Rynek kredytowy i popyt: W okresie kwiecień-czerwiec popyt prawdopodobnie pozostanie wzmożony, choć niższy niż w I kwartale. Z jednej strony będziemy jeszcze obserwowali efekt „rozładowania górki” wniosków kredytowych z I kw., które częściowo przełożą się na zawieranie umów kredytowych i zakupy mieszkań. Nowego popytu ze strony kupujących na kredyt może być jednak mniej, a powodem będzie wzrost stawek kredytowych, jaki nastąpił w marcu.

Nowa podaż: Z drugiej strony analitycy obawiają się dalszego spadku podaży. Głównymi czynnikami ograniczającymi będą niepewność rynkowa oraz wysoki udział gotowych lokali w ofercie, co zwiększa selektywność i ostrożność deweloperów w uruchamianiu projektów posiadających pozwolenie na budowę. Dodatkowym czynnikiem ryzyka może być ponowna inflacja cen materiałów budowlanych, która w otoczeniu wysokiej konkurencji będzie wywierała presję na marżowość nowych projektów. Odmiennie zachowają się rynki o silnym popycie, ale z niską liczbą pozwoleń (Warszawa, Gdańsk) – tam przyczyną niewielkiej liczby nowych wprowadzeń pozostaną bariery związane z dostępnością gruntów, uwarunkowaniami urbanistycznymi oraz wydolnością administracyjną.

Oferta i bilans rynku: W efekcie spodziewany jest dalszy, choć powolny spadek dostępnej oferty mieszkaniowej. Co ważniejsze, ze względu na harmonogram realizowanych projektów oczekujemy, że oferta gotowych, ale niesprzedanych mieszkań powinna nadal rosnąć, podobnie jak ich udział w strukturze oferty. Mimo, że czas wyprzedaży na wielu rynkach się skrócił, to oferta mieszkaniowa jest nadal wysoka. Wyjątkiem może być Warszawa (i niektóre dzielnice innych miast), gdzie rynek przeszedł w fazę „rynku sprzedającego”. W stolicy to ograniczenia podażowe mogą utrzymywać ten stan przez kolejny kwartał, sprzyjając nawet punktowym wzrostom cen.

Ceny: Przewidywana jest dalsza stagnacja lub jedynie niewielki, zbliżony do inflacji wzrost na większości rynków. Konkurencja pozostanie nadal dość wysoka, przez co mieszkania niesprzedane będą utrzymywały tendencję do obniżek cenowych. Czynnikiem podnoszącym cenę średnią pozostaną nowe projekty.

- Konflikt w Zatoce Perskiej podniósł stawki kredytowe do poziomu z połowy zeszłego roku. Będzie to przekładać się na niższy popyt kredytowy, a w efekcie na słabsze wyniki sprzedaży deweloperów w II kwartale. Największą niewiadomą pozostaje przyszłość konfliktu – kontynuacja działań zbrojnych, a nawet sama fizyczna blokada Cieśniny Ormuz, będzie oznaczać dalszy wzrost cen ropy i realne ryzyko inflacji. To z kolei może w większym stopniu ograniczyć popyt kredytowy – wyjaśniają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.

Co na to wojna? Szybkie zakończenie konfliktu nie przyniesie w krótkim czasie spadku cen ropy do niskich poziomów z początku 2026 r. – szkody w infrastrukturze oraz luka w produkcji zostały już wyrządzone, a powrót do wcześniejszych poziomów zajmie co najmniej kilka miesięcy. Inflacja będzie więc na pewno podwyższona. To z kolei może prowadzić do dalszego wzrostu cen ropy, a za tym kosztów kredytów oraz bardziej zauważalnego ograniczenia zarówno popytu, jak i podaży. Na razie nie zakłada się jednak powtórzenia sytuacji z 2022 r., kiedy atak Rosji na Ukrainę istotnie zmienił układ sił na rynku deweloperskim.

– Po stronie popytowej, tuż przed lutym 2022 r., znajdowaliśmy się w otoczeniu rosnącej inflacji i stóp procentowych, a w efekcie – spadającego popytu. Wojna ten proces dodatkowo wzmocniła. Teraz wchodzimy w konflikt po okresie spadku stóp procentowych i trwającym od roku wzroście sprzedaży, co oznacza, że konflikt ten nie musi prowadzić do tak silnego załamania popytu. Z drugiej strony oferta mieszkaniowa w tamtym okresie była znacznie mniejsza i na wcześniejszym etapie budowy. Obecnie jesteśmy w otoczeniu niemal rekordowo wysokiej oferty. Podobne natomiast jest to, że oba konflikty wybuchły w środku trwającego już jakiś czas spadku liczby nowych budów. Jak dotąd szok inflacyjny jest nieporównywalny z tym z 2022 r., jednak ponowny wzrost cen ropy może doprowadzić do powtórzenia tego scenariusza. – podsumowuje Jan Dziekoński, Główny Ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Autor: Jan Dziekoński/Gabriela Prygiel, RynekPierwotny.pl