Polskie nieruchomości nie dla Rosjan. Najwięcej kupili Ukraińcy i Białorusini.

– W praktyce zgoda ministra spraw wewnętrznych i administracji jest wymagana przede wszystkim przy zakupie nieruchomości gruntowych oraz mieszkań położonych w strefie przygranicznej. Ograniczenie to obejmuje między innymi część obszaru Trójmiasta oraz Szczecin, Świnoujście i Zakopane – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Z najnowszego raportu Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) wynika, że w 2025 r. wydano takie zgody na zakup przeszło 2,1 tys. nieruchomości gruntowych (w tym zabudowanych domami jednorodzinnymi) oraz 669 lokali mieszkalnych i użytkowych, głównie w strefie przygranicznej. Wśród nabywców i tym razem nie było Rosjan, co w ostatnich latach stało się już tradycją. Przeszło 1,4 tys. nieruchomości mogli kupić w 2025 r. na podstawie zezwolenia obywatele Ukrainy, a 475 – Białorusi.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że zezwoleń nie potrzebują obywatele UE. Nie można więc wykluczyć, że taką możliwość wykorzystują Rosjanie posiadający także unijny paszport.

Rynek mieszkaniowy poza strefą przygraniczną jest w ogromnej mierze otwarty dla cudzoziemców, także obywateli Rosji, którzy w 2025 r. nie palili się jednak do kupowania mieszkań w naszym kraju. MSWiA zarejestrowało 281 transakcji mieszkaniowych, które nie wymagały zezwolenia. To wynik aż o 24 proc. gorszy niż rok wcześniej. Mimo to Rosjanie wciąż nabywają nad Wisłą bez zezwolenia więcej mieszkań niż np. Chińczycy (112), Hindusi (214), Turcy (149) czy Wietnamczycy (82), choć te nacje wydają się liczniejsze w naszym kraju.

Jednak to obywatele Ukrainy wciąż kupują najwięcej mieszkań w naszym kraju. Ten trend utrzymuje się niezmiennie od 2014 r., kiedy Rosja zaanektowała Krym. W kolejnych latach Ukraińcy stali się największą grupą kupujących mieszkania z obcym paszportem. Szczególnie po najeździe Rosji na Ukrainę w 2022 r. MSWiA odnotowało gwałtowny wzrost transakcji z ich udziałem. W 2025 r. nabyli oni bez zezwolenia blisko 9,3 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. więcej rok do roku.

– Choć w Polsce wciąż przebywa ogromna liczba uchodźców z Ukrainy, to obecna skala ich zakupów nie dziwi. To naturalne, że osoby planujące zostać na dłużej chcą inwestować we własne lokum – komentuje Marek Wielgo.

Zwraca on równocześnie uwagę na spadek o 7 proc. zakupów mieszkań przez Białorusinów. W poprzednich latach byli oni najszybciej rosnącą grupą cudzoziemców nabywających mieszkania w Polsce. Z danych MSWiA wynika, że w 2025 r. obywatele Białorusi bez zezwolenia nabyli przeszło 2,7 tys. mieszkań. W ciągu pięciu lat ich liczba podwoiła się.

Z najnowszego sprawozdania MSWiA wynika również, że wojna za naszą wschodnią granicą nie ostudziła zainteresowania cudzoziemców polskim rynkiem nieruchomości. W 2025 r. kupili oni u nas – z zezwoleniem i bez zezwolenia – ponad 17,7 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. więcej w porównaniu z poprzednim rokiem.

Ukraińcy kupili większy metraż mieszkań niż łącznie obywatele wszystkich pozostałych 116 krajów ujętych w zestawieniu MSWiA, w tym m.in. Białorusi, Niemiec, Indii, Włoch, Francji, Wielkiej Brytanii, Turcji, Czech i Holandii. Rosnący apetyt na mieszkania przejawiają także obywatele Indii, którzy zaczęli je kupować w 2005 r., czyli po przystąpieniu Polski do UE. Od sześciu lat robią to jednak coraz śmielej – w 2025 r. kupili mieszkania o łącznej powierzchni 16 tys. metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 22 proc. rok do roku i zapewniło im miejsce w czołowej piątce narodowości nabywających w Polsce najwięcej lokali.

Widać wyraźnie – także na podstawie raportów MSWiA z poprzednich lat – że cudzoziemcy najchętniej kupują mieszkania w największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Gdańsku, gdzie najłatwiej o stabilną i dobrze płatną pracę. Koszty nabycia mieszkań w metropoliach bywają jednak bardzo wysokie, a kredyty hipoteczne wciąż są drogie. W Warszawie i Krakowie w ubiegłym roku zanotowano spadek liczby transakcji mieszkaniowych o odpowiednio 11 proc. i 15 proc. Co ciekawe, w znajdującym się w strefie przygranicznej Gdańsku nastąpił wzrost o 28 proc., w Poznaniu – o 11 proc., a w Łodzi i Wrocławiu – o 2–3 proc.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że zakupy mieszkań przez cudzoziemców coraz częściej nie mają charakteru czysto inwestycyjnego, lecz są wyrazem decyzji o trwałym związaniu swojej przyszłości z Polską. Sprzyja temu stabilny rynek pracy, relatywnie niskie bezrobocie oraz wciąż konkurencyjne – na tle Europy Zachodniej – koszty życia, mimo wzrostu cen mieszkań i kosztów kredytów hipotecznych.

– Dla wielu cudzoziemców Polska przestała być jedynie krajem „na chwilę”. Coraz częściej staje się miejscem, w którym chcą pracować, zakładać rodziny i zapuszczać korzenie. Zakup mieszkania jest naturalnym elementem takiej decyzji – podkreśla Marek Wielgo.

Istotnym czynnikiem pozostaje także możliwość legalnej i długoterminowej pracy, dostęp do edukacji – zarówno publicznej, jak i prywatnej – oraz rozwijająca się infrastruktura usługowa w dużych miastach. W przypadku obywateli Ukrainy i Białorusi dodatkowe znaczenie mają bliskość kulturowa, językowa oraz geograficzna, które ułatwiają adaptację i codzienne funkcjonowanie.