Polski najem w klinczu. Ochrona lokatorów czy paraliż rynku?

– Rynek najmu w Polsce od lat działa w logice konfliktu, a nie zaufania. Właściciele obawiają się problemów z niepłacącymi lokatorami i długiego odzyskiwania mieszkań. Najemcy z kolei trafiają na rynek pełen niejasnych zasad, nierównych standardów i patologii – od zatrzymywanych bez przyczyny kaucji po próby nieformalnych eksmisji – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.

I właśnie dlatego debata o ustawie o ochronie praw lokatorów nie jest dziś sporem wyłącznie o to, kto ma rację: właściciel czy najemca. To jest debata o tym, czy Polska chce wyjść z klinczu, w którym od lat tkwi rynek najmu, czy dalej będzie funkcjonować w modelu konfliktu, niskiego zaufania i rynkowych patologii: niewypłacalnych najemców, nieuczciwych wynajmujących odmawiających zwrotu kaucji, „dzikich lokatorów”, „dzikich eksmisji”, słabych standardów i niskiej transparentności.

Sejm zaczął rozmawiać o problemie, który rynek zna od lat

To dlatego ważne jest, że temat trafił do centrum debaty publicznej. W spotkaniu Parlamentarnego Zespołu ds. Sytuacji Najemców uczestniczył Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu rynekpierwotny.pl, który brał udział w rozmowie z trzech perspektyw: ekonomisty, najemcy i wynajmującego. Z jego relacji wynika, że dyskusja nie sprowadzała się do ideologicznego okładania się hasłami, tylko dotyczyła praktycznych barier rynku: dostępności danych o czynszach, skali najmu, problemów z egzekwowaniem płatności, zniszczeń mieszkań, kosztów najmu okazjonalnego, jakości lokali i trudności z weryfikacją drugiej strony transakcji.

To ważne, bo dokładnie tu leży sedno sprawy: polski rynek najmu jest nieefektywny po obu stronach. Najemcy nie ufają wynajmującym, wynajmujący nie ufają najemcom, a państwo przez lata nie zbudowało systemu, który to ryzyko cywilizuje.

Konfederacja uderza w najbardziej drażliwe punkty

W ten klimat wchodzi projekt Konfederacji, wniesiony do Sejmu 27 lutego 2026 r., którego deklarowanym celem jest wzmocnienie ochrony prawa własności, ograniczenie nadużyć lokatorskich i uproszczenie procedur odzyskiwania lokalu. Wśród najważniejszych propozycji są: skrócenie przesłanki zaległości czynszowej uzasadniającej wypowiedzenie umowy z trzech pełnych okresów płatności do jednego, doprecyzowanie zasad doręczeń po ustaniu najmu, ograniczenie obowiązku dostarczania lokalu zamiennego, zmiany dotyczące mediów opłacanych za osoby bez tytułu prawnego do lokalu oraz usprawnienia procedur eksmisyjnych.

Trudno się dziwić, że projekt wywołuje emocje. Uderza dokładnie w te miejsca, które dla wielu właścicieli mieszkań są symbolem obecnej nierównowagi: długie czekanie na możliwość wypowiedzenia umowy, przeciąganie spraw przez unikanie korespondencji, konieczność ponoszenia kosztów lokalu mimo wygaśnięcia tytułu prawnego po stronie lokatora, czy skrajnie rozwleczone w czasie odzyskiwanie własnego mieszkania.

Problem istnieje naprawdę, ale nie każda głośna liczba jest równie wiarygodna

Wokół projektu pojawiają się mocne liczby. Konfederacja mówi o 1,8 mln pustostanów w Polsce, a w debacie medialnej wraca też liczba nawet 100 tys. pustych mieszkań w Warszawie, opierana m.in. na szacunkach zużycia energii. Sam wątek niskiego zużycia prądu jako wskaźnika pustostanu rzeczywiście był publicznie przywoływany w odniesieniu do Warszawy, a podobne szacunki pojawiały się już wcześniej w mediach.

Tylko że te liczby trzeba traktować bardzo ostrożnie.

Sto tysięcy pustostanów w Warszawie brzmi bardziej jak głośny symbol problemu niż twardy obraz rynku. Niskie zużycie prądu nie oznacza automatycznie, że lokal jest gotowy do wynajęcia i sztucznie wycofany z rynku przez przestraszonego właściciela. W tej kategorii mieszczą się też mieszkania w remoncie, lokale trzymane inwestycyjnie, mieszkania odziedziczone i nieuregulowane prawnie, nieruchomości używane okresowo albo po prostu źle uchwycone przez metodologię.

Podobnie z liczbą 1,8 mln pustostanów w Polsce. Nawet jeśli duża liczba niezamieszkanych lokali funkcjonuje w statystyce, nie znaczy to, że tyle mieszkań da się „wrzucić na rynek” po jednej nowelizacji ustawy. Znaczna część tego zasobu jest poza realnym obiegiem najmu: z powodu lokalizacji, stanu technicznego, sporów własnościowych, barier spadkowych czy ekonomicznej nieopłacalności remontu.

Ale byłoby też błędem zbywać temat wzruszeniem ramion. Z tego, że nie każda głośna liczba jest precyzyjna, nie wynika, że problem nie istnieje. Istnieje. Część mieszkań naprawdę nie trafia na rynek najmu właśnie dlatego, że właściciele postrzegają go jako rynek o wysokim ryzyku, niskiej egzekwowalności prawa i wysokich kosztach błędu.

Największa słabość rynku? Asymetria ryzyka i brak standardów

Najbardziej podstawową nieefektywnością polskiego rynku najmu jest dziś asymetria ochrony i egzekwowalności uprawnień stron. Właściciel ponosi ciężar finansowy związany z utrzymaniem mieszkania, kredytem, opłatami i ryzykiem zniszczeń, ale gdy pojawia się problem, odzyskanie lokalu i roszczeń jest często wolne, kosztowne i niepewne. To zniechęca część właścicieli do wynajmu, zwiększa selekcję kandydatów, podnosi depozyty i czynsze najmu oraz ogranicza podaż.

Ale ten obraz jest niepełny, jeśli przemilczy się drugą stronę. Równie prawdziwe jest to, że wielu najemców porusza się po rynku bez jasnych standardów, bez prostych narzędzi weryfikacji wynajmującego, bez jednolitych wzorów dokumentów i bez poczucia przewidywalności. To właśnie było jednym z ważnych wątków sejmowej dyskusji, na który zwracał uwagę Jan Dziekoński: potrzebne są nie tylko sprawniejsze reguły egzekwowania prawa, ale też większa przejrzystość, standaryzacja i odbudowa zaufania.

W praktyce oznacza to jedno:
bez poprawy egzekwowalności prawa i zwiększenia zaufania rynek najmu zawsze będzie drogi, ograniczony i pełen napięć.

Projekt Konfederacji trafia w część problemu. Nie rozwiązuje całego

I tu dochodzimy do najważniejszego wniosku. Projekt Konfederacji jest jedną z propozycji – wyraźnie przesuwającą akcent w stronę ochrony prawa własności. I to nie jest bez sensu, bo polski rynek rzeczywiście przez lata wypychał część kosztów i ryzyk na wynajmujących, osłabiając motywację do legalnego, długoterminowego wynajmu.

Ale równie jasno trzeba powiedzieć: sama korekta przepisów eksmisyjnych czy wypowiedzeniowych nie wystarczy, by zbudować zdrowy rynek najmu. Bez lepszych danych o czynszach, bez większej transparentności, bez standardów umów, protokołów i checklist, bez czytelniejszych zasad rozliczeń i bez realnego ograniczania patologii po obu stronach, Polska nadal będzie leczyć systemowy problem wyłącznie doraźnymi ruchami.

Wyjście z klinczu: więcej niż zmiana przepisów

W opinii analityków portalu rynekpierwotny.pl stawką tej debaty jest to, czy polski rynek najmu wyjdzie z obecnego klinczu. Albo zacznie funkcjonować w oparciu o większą przewidywalność, lepszą egzekwowalność prawa i wyższe standardy, albo pozostanie rynkiem wysokiego ryzyka, niskiego zaufania i ograniczonej podaży mieszkań.

Dyskusja parlamentarna pokazuje, że potrzebne są rozwiązania bardziej kompleksowe niż proste opowiedzenie się po jednej stronie sporu. Bo dziś problem nie polega na tym, że jedna ze stron ma „za dobrze”. Problem polega na tym, że rynek jako całość działa zbyt słabo, by efektywnie służyć komukolwiek.

Jak wskazują eksperci, dalszy rozwój rynku najmu w Polsce będzie zależał od znalezienia równowagi między ochroną lokatorów a zwiększeniem bezpieczeństwa inwestowania w mieszkania na wynajem.

Na koszty tej nieefektywności w największym stopniu narażeni są jednak sami najemcy.
– Za nieefektywność rynku, przepisów, a zwłaszcza za obopólną nieufność obu stron tego rynku płacą głównie najemcy – w postaci wyższych czynszów ze względu na to, że nie wszystkie potencjalne mieszkania na wynajem trafiają na ten rynek. Dodatkowo płacą premię "za ryzyko" – w postaci kosztów zawierania umów najmu okazjonalnego, czy ubezpieczeń. To też pogarsza dochody wynajmujących, bo często to oni za to dopłacają. Tak naprawdę nikomu nie zależy na utrzymywaniu takiej sytuacji – wskazuje Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu rynekpierwotny.pl.

Jak podkreśla, rozwiązaniem nie jest wyłącznie zmiana przepisów.
– Ustawą nie zbudujemy zaufania. Konieczna jest edukacja o wzajemnych prawach i obowiązkach np. w zakresie rozliczania kaucji, dobre standardy umów najmu, ale też i protokołów zdawczo-odbiorczych, a także kilka ułatwień w zakresie egzekwowania tych praw. Szczerze – najwięcej tu pola do popisu dla organizacji zrzeszających wynajmujących (Stowarzyszenie Mieszkanicznik), jak i najemców (Stowarzyszenie Najemców) – to te organizacje powinny wspólnie powyższe standardy wypracować i edukować uczestników rynku. Państwo powinno w tym nie przeszkadzać, tylko dać narzędzia wspierające – a przeżytki z Ustawy o ochronie praw lokatorów dostosować do obecnych potrzeb rynku - podsumowuje Dziekoński.