Droższe mieszkania podbijają średnie ceny.

To właśnie ten mechanizm odpowiada za wyraźne przyspieszenie wzrostu średnich cen metra kwadratowego na początku 2026 r. Oczywiście trzeba mieć na uwadze, że rosnące ceny mieszkań są też pochodną coraz wyższych cen gruntów i kosztów budowy.

W pierwszym kwartale 2026 r. średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie wzrosła aż o 7 proc. – tyle samo, ile wcześniej rosła przez niemal dwa lata. Kluczowe jest to, że nie był to efekt powszechnych podwyżek, lecz wprowadzenia do sprzedaży kilku dużych i bardzo drogich projektów, które „podbiły” średnią do 19,6 tys. zł za metr kwadratowy.

– Jeśli warszawscy deweloperzy nadal będą wprowadzać do sprzedaży bardzo drogie mieszkania, jednocześnie ograniczając podaż tych relatywnie tańszych, jeszcze w tym półroczu średnia cena metra kwadratowego może przekroczyć poziom 20 tys. zł – prognozuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Najtańszych mieszkań ubywa najszybciej

Także w innych największych miastach oferta deweloperów przesuwa się w stronę droższych lokali, a osoby z ograniczonym budżetem mają coraz mniejsze pole manewru. Nie wszędzie jednak scenariusz jest taki sam. We Wrocławiu, Łodzi i Katowicach deweloperzy wprowadzili wiele relatywnie tanich mieszkań, co wyhamowało wzrost średnich cen metra kwadratowego.

W analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl „relatywnie tanie” oznaczają jedną czwartą najtańszych lokali dostępnych w ofercie deweloperów w danym mieście. To właśnie ten segment rynku najlepiej pokazuje dziś realną dostępność mieszkań dla osób kupujących „na granicy zdolności kredytowej”.

Gdańsk jest tu przypadkiem skrajnym, ale bardzo pouczającym. Wystarczyły trzy miesiące, aby górna granica cen w segmencie najtańszych lokali wzrosła z 12,6 tys. do 13,4 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o blisko 7 proc.

Co ważne, nie chodzi tu o agresywne podwyżki w cennikach firm deweloperskich. Kluczowym czynnikiem jest kurcząca się podaż tańszych lokali. W grudniu było ich w Gdańsku blisko 1,5 tys., a pod koniec marca już tylko ok. 1,1 tys., czyli o blisko jedną czwartą mniej. Najtańsze mieszkania zostały po prostu wykupione, a nowe nie pojawiły się w wystarczającej liczbie.

Ten sam mechanizm działa w Warszawie i Poznaniu. W stolicy próg cenowy najtańszego segmentu wzrósł o 2%, a liczba dostępnych mieszkań spadła aż o 16 proc. W praktyce oznacza to, że lokale dostępne dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową znikają szybciej, niż rynek jest w stanie je uzupełniać.

W Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w pierwszym kwartale o 2 proc. Mogłoby się więc wydawać, że sytuacja jest w miarę stabilna, ale to mylące wrażenie. Liczba najtańszych mieszkań spadła tu aż o 12 proc.

– To dowód na to, że średnia cena coraz częściej przestaje być wiarygodnym wskaźnikiem. O realnej dostępności decyduje dziś struktura oferty, a ta wyraźnie przesuwa się w górę – komentuje Marek Wielgo.

Na tle największych rynków Wrocław, Łódź i Katowice wyglądają na bardziej stabilne. Średnie ceny metra kwadratowego pozostają tam bez większych zmian, a deweloperzy wprowadzają inwestycje skierowane do bardziej oszczędnych nabywców. We Wrocławiu próg cenowy najtańszego segmentu poszedł w górę tylko o 1 proc., zaś w Łodzi i Katowicach o tyle samo spadł.

Równolegle maleje jednak liczba dostępnych tanich mieszkań — w Katowicach o 4 proc., a we Wrocławiu o 6 proc. Te niewielkie spadki pokazują jednak, że trend ograniczania dostępności obejmuje już niemal cały rynek — różni się jedynie jego tempo.

Łódź i Kraków pozostają wyjątkami. Przy czym w stolicy Małopolski górny próg cenowy wzrósł w pierwszym kwartale o 1 proc., a mimo to liczba mieszkań w najtańszym segmencie wzrosła z 2,7 tys. do 2,9 tys.

— Przez lata debatę o rynku nowych mieszkań zdominowała średnia cena metra kwadratowego. Dziś jednak to nie ona decyduje o codziennych szansach nabywców. O dostępności przesądza struktura oferty — ile zostało lokali z najniższej półki cenowej i jak szybko znikają — komentuje Marek Wielgo.