Czy na rynki mieszkaniowe największych miast wrócą promocje cenowe?

– Biura sprzedaży firm deweloperskich wyraźnie pustoszeją. Jeśli w maju ich wyniki sprzedażowe będą równie słabe jak w kwietniu, mogłoby to być sygnałem ostrzegawczym, że przeceniają możliwości finansowe swoich potencjalnych klientów – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

W styczniu i w lutym wiele umów deweloperskich zawierali beneficjenci programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, którzy nawet dwa miesiące czekali na pozytywną decyzji banku. Jednak w kwietniu zabrakło tego dopalacza. Z kolei zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” mogła skłonić wielu potencjalnych nabywców mieszkań do odłożenia decyzji zakupowej do czasu aż pojawi się on w ofercie banków. Skutkiem tego było załamanie sprzedaży nowych mieszkań w większości metropolii.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi kwietniowe tąpnięcie wyniosło aż 74%. Słabszy wynik odnotowano w tym mieście po raz ostatni w sierpniu 2022 r., a więc w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych.

Warto zwrócić uwagę, że oferta nowych mieszkań jest w Łodzi rekordowo wysoka. Także w pozostałych metropoliach deweloperzy zwiększyli w tym roku swoją aktywność inwestycyjną. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszych czterech miesiącach tego roku wprowadzili do sprzedaży łącznie niemal 23,6 tys. mieszkań, czyli o 120% więcej niż przed rokiem w analogicznym okresie. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowano we Wrocławiu – aż o 36% i w Poznaniu – o 32%! W Trójmieście oferta wzrosła o 28%, a w Warszawie – o 19%.

Problem w tym, że w większości metropolii nie przyniosło to oczekiwanej stabilizacji cen nowych mieszkań.

Wręcz przeciwnie ich średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę. W kwietniu tegorocznym liderem podwyżek był Poznań. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym mieście aż o 7%, czyli najbardziej ze wszystkich metropolii. Na dalszych stopniach podium są Warszawa i Łódź z 5% wzrostem średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie. W Krakowie średnia poszła w ciągu czterech miesięcy w górę o 4%, a we Wrocławiu – o 3%. Jedynie w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie jest taka sama jak w grudniu ubiegłego roku.

Problem w tym, że możliwości kupujących mieszkania za kredyt nie są z gumy. Co gorsza, jak wynika z analizy Rankomat.pl, w tym roku większość banków bardziej restrykcyjnie ocenia zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Nie mogą więc liczyć na większy zastrzyk gotówki ci, których zarobki nie wzrosły w tym okresie. W dodatku kupujący nie są już pod tak dużą presją, jak w ubiegłym roku, gdy w biurach sprzedaży firm deweloperskich ustawiały się kolejki, a ich oferta dosłownie topniała w oczach.

– Zaostrzająca się konkurencja na rynku może więc zmusić niektórych deweloperów do stosowania ukrytych obniżek cen. Innymi słowy, nie zmienią się one w deweloperskich cennikach. Za to za całkiem prawdopodobne są różnego rodzaju promocje, szczególnie w przypadku mniej popularnych lokalizacji – komentuje ekspert GetHome.pl.

I dodaje, że pretekstem do takich obniżek może być objęcie nową ustawą deweloperską wszystkich lokali w ofercie firm deweloperskich. Stanie się to z dniem 1 lipca. Tego dnia zakończy się bowiem dwuletni okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli sprzedawać mieszkania bez koniczności płacenia składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Chodzi o mieszkania w inwestycjach, w których sprzedaż rozpoczęła się przed lipcem 2022 r. W całym kraju w ofercie firm deweloperskich może być jeszcze lekko licząc ponad 50 tysięcy takich lokali. Natomiast pod ochroną DFG jest ich obecnie ok. 44 tys. Najwięcej w województwie mazowieckim (blisko 12,5 tys.), małopolskim (ok. 5,2 tys.) i dolnośląskim (ok. 4,7 tys. ).

Jednak nie tylko obowiązek ubezpieczenia mieszkań w DFG może skłonić niektórych deweloperów, do ich promocyjnej sprzedaży. Odpadłoby im sporo problemów i ryzyk związanych z wdrażaniem nowych rozwiązań. Z kolei kupującym nowe mieszkania opłaca się poczekać do lipca, bo jeśli inwestycja jest objęta ochroną DFG, wówczas w pełni bezpieczny jest zakup nawet przysłowiowej dziury w ziemi.

Z ankiety portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, w której wzięło udział 30 firm deweloperskich wynika, że w najbliższych tygodniach co trzecia może zaproponować promocyjną sprzedaż mieszkań w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Promocje mogą dotyczyć m.in. ostatnich gotowych lokali w wybranych inwestycjach lub pojedynczych lokali, na które z różnych przyczyn nie ma chętnych, np. mają kiepski rozkład. W kwietniu najwyższy odsetek gotowych mieszkań w ofercie firm deweloperskich – ponad 20% - był w Krakowie, Trójmieście i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.