Jakie czynniki najbardziej hamują rozwój mieszkalnictwa w Polsce? [SONDA]

Andrzej Gutowski, Wiceprezes, Dyrektor Działu Sprzedaży RONSON Development

Wprowadzony w 2023 roku program dopłat do kredytów pobudził stronę popytową na rynku nieruchomości. Tymczasem, wraz z programami zwiększającymi popyt na mieszkania, powinny iść równolegle rozwiązania zwiększające dostępność gruntów.

Deweloperzy cały czas zmagają się z ograniczoną dostępnością gruntów pod zabudowę. Co więcej wprowadzane nowe przepisy regulujące rynek nieruchomości wymagają dostosowania się firm do zmieniających się wymogów prawnych, co również może opóźniać tempo realizacji inwestycji już zaplanowanych. Kolejny czynnik to także przewlekłość procedur administracyjnych. Obecnie uzyskanie pozwoleń na budowę jest procesem czasochłonnym. Mimo ustawowego czasu 65 dni, proces ten wydłuża się nawet do kilku lat, szczególnie w największych polskich aglomeracjach.

Aby skutecznie poprawić sytuację na rynku, rząd powinien skoncentrować się na poprawie strony podażowej. Konieczne jest uwolnienie gruntów pod budowę, zwiększenie dostępności działek oraz przyspieszenie procedur administracyjnych. Usprawnienie tych procesów może kluczowo wpłynąć na wyhamowanie wzrostu cen na rynku i zwiększenie podaży mieszkań.

Leszek Stankiewicz, Wiceprezes Zarządu, Dyrektor Finansowy Dom Development

Jedną z barier, która ma ogromny wpływ na proces przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, jest przewlekłość procedur administracyjnych. Ich usprawnienie mogłoby mieć istotny wpływ na odblokowanie podaży. Uważamy, że o zdrowej sytuacji rynkowej możemy mówić wówczas, gdy oferta dostępnych mieszkań jest na poziomie odpowiadającym wolumenowi sprzedaży w ciągu 4-5 kwartałów. W ostatnich kwartałach tej równowagi zdecydowanie brakowało, gdyż podaż wyraźnie nie nadążała za popytem.

Inną barierą, z którą mierzą się deweloperzy w całej Polsce, są trudności z pozyskaniem gruntów pod budowę nowych osiedli. Wyzwanie to jest szczególnie dotkliwe w dużych miastach. Działki, które jeszcze są dostępne, osiągają bardzo wysokie ceny, a to przekłada się na rosnące ceny mieszkań. Nasza branża wielokrotnie apelowała o uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości czy zmiany w specustawie mieszkaniowej. W 2024 roku nie spodziewamy się jednak istotnego wzrostu podaży. Mało prawdopodobne jest także wyhamowanie wzrostu cen, natomiast zakładamy, że będzie on mniejszy niż w minionym roku.

Dom Development jest w tej komfortowej sytuacji, że posiada duży i zdywersyfikowany bank ziemi oraz silny bilans i zasoby gotówkowe, które pozwalają nam elastycznie reagować na pojawiające się okazje rynkowe, by sprawnie zwiększać skalę działalności. Jednak wielu mniejszych deweloperów, między innymi ze względu na wciąż wysokie stopy procentowe i utrudniony dostęp do finansowania, może mieć trudności, by sprostać wyzwaniom, z jakimi mierzy się nasza branża.

Iwona Kołodziejczyk, General Manager w Toscom Development

Jest wiele wyzwań, z którymi na co dzień mierzą się deweloperzy, samorządy oraz klienci. To z ich powodu rozwój mieszkalnictwa w Polsce w najbliższych latach stoi pod znakiem zapytania. Część tych problemów to kwestie o charakterze lokalnym, a niektóre dotyczą całego kraju. W przypadku deweloperów główne obawy wciąż związane są z sytuacją za wschodnią granicą i nadal niestabilnym poziomie cen, co ma przełożenie na wynagrodzenia, zwiększone koszty materiałów budowlanych oraz problemy z dostępnością pracowników. Wyzwania są również po stronie samorządów. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym silnie wyhamowuje procesy planistyczne na poziomie lokalnym.

Problem z dostępnością nowych gruntów przygotowanych pod budownictwo mieszkaniowe występuje w wielu miastach, a ograniczenie ich podaży to mniejsza dostępność mieszkań oraz kolejne wzrosty ich cen. Brakuje przede wszystkim gruntów w dobrych, centralnych lokalizacjach z dostępem do pełnej infrastruktury. Te peryferyjne są tylko pozornie tańsze. Nasi klienci coraz częściej zdają sobie z tego sprawę. Poza ceną samego mieszkania liczą też np. koszty codziennych dojazdów do centrum. Ustawa planistyczna to nie jedyna duża zmiana, która wpływa na rynek mieszkaniowy. Niebawem wejdą w życie nowe warunki techniczne, których wpływ na wzrost kosztów tez będzie istotny. Wpłyną też na zagospodarowanie samej działki, a część terenów wręcz wykluczą z możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Cezary Grzebalski, Dyrektor ds. Rozwoju Projektów w Skanska Residential Development Poland

Obecnie nie widzimy trudności w kontraktacji prac budowalnych. Rynek usług budowlanych jest stabilny, zarówno pod względem dostępności materiałów budowalnych, jak i kosztów realizacji projektów. Głównym czynnikiem powodującym ograniczenie podaży nowych mieszkań jest mała dostępność gruntów – cześć z nich nie jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, natomiast w przypadku tych, na których mogą powstać osiedla, konieczne jest uzyskanie szeregu różnych decyzji administracyjnych, co powoduje znaczące wydłużenie czasu potrzebnego na realizację inwestycji oraz wzrost kosztów całego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Zdecydowanie najważniejszym czynnikiem hamującym rozwój mieszkalnictwa w Polsce oraz mającym znaczący wpływ na cenę metra kwadratowego jest brak dostępnych działek budowlanych. Działki prywatnych właścicieli są coraz droższe, zaś grunty należące do Skarbu Państwa nie są uwalniane na potrzeby mieszkalnictwa. Nie mam tu na myśli tylko wstrzymywania sprzedaży gruntów państwowych deweloperom na rzecz budowy inwestycji komercyjnych. Chodzi także o fakt braku ich kwalifikacji na potrzeby nieistniejącego/niedziałającego do dzisiaj programu mieszkań na wynajem – w mojej opinii realizacja mieszkań komunalnych na wynajem mogłaby się odbywać w systemie PPP. Za sprawą takiego podejścia państwo nie musiałoby tworzyć od podstaw podmiotu odpowiedzialnego za ich budowę.

Kolejną kwestią jest dywersyfikacja form własności. Brak przejrzystych przepisów w sprawie mieszkań na wynajem, zła opinia, która towarzyszy im za sprawą nielicznych (lecz medialnie nośnych) patologii systemu, powodują, że regulacje dla tego obszaru rynku przedłużają się lub zostają wstrzymane.

Na rozwój mieszkalnictwa w Polsce wpływ mają także niepewność legislacyjna oraz przedłużające się procedury administracyjne, brak jasno napisanych planów miejscowych oraz ustaleń w zakresie infrastruktury czy sieci. To właśnie te czynniki mają znaczący wpływ na znacznie dłuższy proces przygotowania projektu do realizacji.

Nie mniej ważnym od poprzednich przykładów są rządowe programy pomocowe, które nie sprzyjają stabilności na rynku nieruchomości. Ostatni z nich, Bezpieczny kredyt 2%, napędził wzrost popytu, a co za tym idzie – także cen. Wątpię, aby zapowiedź kolejnego programu rządowego, tę sytuację polepszyła.

Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu Lokum Deweloper

Pomimo dużego deficytu mieszkań od lat występującego w Polsce, działalność deweloperska jest stale, coraz mocniej ograniczana. Uzyskanie decyzji planistycznych dla posiadanych gruntów zajmuje dziś 5-7 lat, a nawet gdy grunt posiada już przeznaczenie mieszkaniowe, to uzyskanie zapewnień od dostawców mediów, zgody na skomunikowanie inwestycji z drogą publiczną, decyzji środowiskowej i ostatecznie pozwolenia na budowę, to okres kolejnych minimum dwóch lat. Często dochodzi także do oprotestowania wydanej już decyzji, zaś na rozstrzygnięcia wyższych instancji czeka się 3-5 lat.

Aby mieszkalnictwo mogło się rozwijać, potrzebne jest więc przede wszystkim uproszczenie przepisów i procedur związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, jak też priorytetowe traktowanie inwestycji mieszkaniowych przez samorządy. Dobrym rozwiązaniem jest specustawa mieszkaniowa, która po niedużej nowelizacji, oddającej samorządom więcej uprawnień – w zakresie wymaganej ilości miejsc postojowych, czy określania strefy śródmiejskiej – przy determinacji samorządów umożliwić może istotną poprawę sytuacji mieszkaniowej na lokalnym rynku.

Naturalnym czynnikiem ograniczającym rozwój mieszkalnictwa jest też obecnie brak niskooprocentowanych kredytów na nabycie mieszkań. Deweloperzy dostosowują swoją ofertę do potrzeb rynkowych. Gdy popyt na mieszkania maleje, to naturalnie nie uruchamiają nowych inwestycji, aby ostatecznie nie utrzymywać pustych, niesprzedanych lokali. Potrzebne wydaje się więc wdrożenie nowych programów pomocowych dla klientów, a długofalowo – obniżenie stóp procentowych, by popyt utrzymywał się na względnie stałym poziomie, stymulującym do utrzymania podaży mieszkań na zbliżonym poziomie.

Zbigniew Gościcki, Prezes Zarządu Unidevelopment SA

Jednym z największych wyzwań, przed którymi stoi sektor mieszkaniowy, jest niska dostępność gruntów umożliwiających realizację nowych inwestycji. Mała podaż terenów przekłada się na ich wysokie ceny i znajduje odzwierciedlenie zarówno w cenach mieszkań, jak i niewystarczającej liczbie nowych projektów realizowanych na rynku. Potwierdzeniem tego faktu są dane GUS, zgodnie z którymi w 2023 r. firmom z naszej branży wydano o 20% mniej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Całościowo obrazu sytuacji nie zmienia stosunkowo dobry początek tego roku – w styczniu 2024 r. deweloperzy otrzymali 14,6 tys. pozwoleń, co oznacza wzrost o 42,2% r/r. W szerszej perspektywie nie ma wątpliwości, że brak gruntów hamuje rozwój mieszkalnictwa w Polsce i wymaga pilnych działań.

Jednym z rozwiązań, które warto wdrożyć, jest przywrócenie gminom możliwości decydowania o liczbie miejsc parkingowych przypadających na mieszkanie w inwestycjach realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej. W rzeczywistości pozwoli to zwiększyć liczbę nowych projektów deweloperskich. Ponadto czołowe organizacje przedsiębiorców w naszym kraju wskazują, że w kontekście problemów z dostępnością gruntów pod inwestycje mieszkaniowe istnieje potrzeba rozpoznania i uwolnienia potencjału gruntów należących do Skarbu Państwa.

Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Rozwój mieszkalnictwa w Polsce napotyka na szereg przeszkód, które znacząco wpływają na tempo i skuteczność realizacji nowych projektów budowlanych. Jedną z kluczowych barier dla zmniejszania luki podażowej i niedoboru mieszkań jest ograniczona dostępność działek przeznaczonych pod zabudowę, co jest wynikiem niewystarczającej liczby atrakcyjnych gruntów oraz ich wysokich (i wciąż rosnących) cen.

Dodatkowo proces uzyskiwania pozwoleń na budowę jest wydłużony i obarczony nadmierną biurokracją, co znacząco opóźnia start inwestycji. Czas oczekiwania na wydanie pozwoleń na budowę jest długotrwały, a wymóg uzyskania dodatkowych uzgodnień czy raportów środowiskowych dodatkowo komplikuje cały proces. Co istotne, im dłuższa realizacja inwestycji, tym większe koszty z nią związane, co finalnie odbija się także w cenie nieruchomości proponowanej klientowi. Na rosnące koszty realizacji inwestycji wpływają też ogólne wzrosty cen materiałów, mediów czy robocizny.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immoblier Polska

Aktualnie czynników hamujących rozwój mieszkalnictwa w Polsce i wpływających bezpośrednio na branżę deweloperską w Polsce jest kilka i są one związane z aspektami prawnymi, ale również możliwością rozwoju nowych projektów mieszkaniowych. Pierwszym czynnikiem, który negatywnie wpływa na mieszkalnictwo, jest brak dostępnych gruntów pod nowe inwestycje. Ten czynnik przekłada się na bezpośrednio na podaż, która w porównaniu do popytu ciągle maleje. Widać to szczególnie w dużych miastach takich jak Warszawa, gdzie oferta mieszkaniowa ciągle topnieje. Drugim czynnikiem są procedury i tzw. biurokracja, która wiąże się bezpośrednio z szybkością uzyskania pozwolenia na budowę na danym terenie. Im dłużej trwa cała procedura, tym mniejsza szansa na poszerzenie oferty mieszkaniowej dla klientów. Trzeci czynnik to brak stabilizacji na rynku, który jest wywołany nowymi przepisami, zmianami regulacji już istniejących czy wprowadzeniem nowych wymogów technicznych. Przykładem mogą być nowe warunki techniczne obejmujące takie wytyczne jak m.in. zachowanie 5 metrów odległości od granicy sąsiedniej działki czy obowiązek realizacji placu zabaw dla inwestycji powyżej 20 mieszkań.

Warto zwrócić uwagę, że proces inwestycyjny jest złożony i trwa nawet 5 lat, a wszelkie nagłe zmiany w przepisach i brak stabilności wpływają bezpośrednio na możliwości planowania inwestycji i ich realizację, a w e efekcie końcowym ofertę dostępną na rynku.

Tomasz Kozak – Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycji Komercyjnych w firmie PROFBUD

Rozwój mieszkalnictwa w Polsce stoi w obliczu wielu wyzwań, które hamują jego dynamikę. Wśród najczęściej wymienianych przeszkód znajdują się brak gruntów pod zabudowę oraz przedłużające się procedury administracyjne. Te problemy są powszechnie rozpoznawane i szeroko omawiane w debatach publicznych oraz branżowych analizach. Jednakże, istnieje inny, równie istotny czynnik, który nie jest dostatecznie eksponowany i wykorzystywany w dyskusjach – brak wypracowanego modelu współpracy publiczno-prywatnej (PPP) pomiędzy deweloperami a jednostkami samorządu terytorialnego lub spółkami Skarbu Państwa.

Rzeczywiście, samorządy i państwo dysponują znacznymi aktywami, w tym terenami idealnymi pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Z drugiej strony, sektor prywatny, reprezentowany przez deweloperów, dysponuje nie tylko kapitałem finansowym, ale i cennym kapitałem ludzkim, w tym doświadczeniem oraz umiejętnościami zarządczymi. Mimo to, obserwujemy zbyt mało inicjatyw, które skutecznie łączą te dwa światy w celu realizacji wspólnych projektów.

Współpraca PPP mogłaby otworzyć nowe możliwości dla rozwoju mieszkalnictwa w Polsce, zwłaszcza w obszarach, gdzie najbardziej tego potrzeba – budownictwie socjalnym. Partnerstwo publiczno-prywatne pozwoliłoby na lepsze wykorzystanie dostępnych zasobów, zarówno tych należących do państwa, jak i kapitału prywatnego. Pozwoliłoby to na realizację projektów, które obecnie są trudne do sfinansowania i przeprowadzenia wyłącznie przez jedną ze stron.

Kluczem do sukcesu jest stworzenie przejrzystych, stabilnych i przewidywalnych ram prawnych dla takich partnerstw, które będą chronić interesy zarówno sektora publicznego, jak i prywatnego. Potrzebna jest również otwartość i gotowość do dialogu ze strony obu stron, a także zmiana podejścia, która pozwoli spojrzeć na potencjalne projekty przez pryzmat wspólnych korzyści, a nie tylko barier i ograniczeń.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Wśród kluczowych czynników hamujących rozwój sektora mieszkaniowego w Polsce należy wymienić nadmiernie złożone przepisy, ilość koniecznych uzgodnień oraz wydłużające się procedury administracyjne. W niektórych miastach czas oczekiwania na pozwolenie na budowę może wynieść nawet 2-3 lata przy założeniu, że realizacja nie zostanie oprotestowana przez sąsiadów. Nie pomagają również częste zmiany przepisów, jak choćby niedawna nowelizacja warunków technicznych, która wymusiła na niektórych deweloperach radykalne zmiany w już opracowanych projektach.

Kolejnym istotnym problemem są wysokie ceny oraz ograniczona dostępność działek pod zabudowę mieszkaniową w największych aglomeracjach. W naszym przypadku dysponujemy gruntami wystarczającymi do wybudowania ponad 10 tysięcy mieszkań, gdzie ten zasób stale się powiększa, jednak w skali całego sektora jest to istotny hamulec dla działalności deweloperskiej. W tej kwestii oczekujemy interwencji ze strony rządu, na przykład poprzez uwolnienie gruntów należących do spółek Skarbu Państwa, które zostały zablokowane na rzecz programu „Mieszkanie Plus” lub ułatwienie przekształcania ziemi rolniczej na cele mieszkaniowe, szczególnie w miejscach położonych blisko miast.

Wskutek kumulacji powyższych czynników produkcja deweloperska hamuje. Według danych GUS liczba wydanych pozwoleń na budowę w 2023 r. wyniosła 146 tys. mieszkań, co stanowi spadek o 22,8 proc. Deweloperzy nie są w stanie zgromadzić „zapasu” PnB na nadchodzące lata, przez co można się spodziewać, że rozdźwięk pomiędzy podażą a popytem na rynku mieszkaniowym będzie coraz większy. Z uwagi na wydłużający się czas realizacji, rosną koszty. Utrzymujące się wysokie stopy procentowe oznaczają dla deweloperów wyższe nakłady na finansowanie, końcową cenę mieszkań podbijają również przerzucanie na inwestora znacznych kosztów infrastruktury czy nowa obowiązkowa składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wszystko to sprawia, że budowanie mieszkań w cenie poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy jest bardzo trudne. Rynek mieszkaniowy rozwija się obecnie tylko w największych aglomeracjach, gdzie popyt – a zarazem ceny – są najwyższe. Deweloperzy chętniej realizują też projekty z wyższej półki cenowej, w przypadku których łatwiej im osiągnąć zakładaną minimalną marżę. Cierpią na tym mniejsze aglomeracje lub tańsze lokalizacje w większych miastach, gdzie na ogół powstają mieszkania z segmentu popularnego, dla mniej zamożnych nabywców.

Angelika Kliś, Członkini Zarządu ATAL

Podaż i ceny ziemi budowlanej oraz realia procedowania spraw w urzędach istotnie wpływają na rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Państwo, oprócz form wsparcia popytu, powinno zaproponować działania wspierające stronę podażową. Uwolnić działki z zasobów państwowych oraz zderegulować i uprościć procedury, nadmiernie wydłużające proces inwestycyjny. Brak postępów w tych kwestiach nie tylko hamuje rozwój mieszkalnictwa, lecz także wywiera presję na ceny mieszkań.

Warto też wspomnieć o specustawie Lex deweloper. Teoretycznie jest to narzędzie do przekształcania terenów pod funkcje mieszkaniowe, lecz praktyka pokazuje, że to bardzo żmudny, wieloletni i ryzykowny proces, który nie jest efektywny.

Wymienione zjawiska mają już charakter strukturalny, długookresowy, w odróżnieniu od parametrów ekonomicznych, które z czasem mogą ulec zmianie. Jak np. koszt pieniądza, który w Polsce jest wciąż wysoki. Od ok. trzech lat mamy do czynienia ze zwiększoną inflacją, co przekłada się na wysokość stóp procentowych, a więc także na koszt pozyskania kapitału. Z jednej strony silnie oddziałuje to na dochodowość biznesu i podaż mieszkań, zwłaszcza budowanych przez małe i średnie firmy deweloperskie; z drugiej: utrudnia klientom sfinansowanie zakupu mieszkania na korzystnych warunkach, poza systemem dopłat. Duża dynamika wzrostu płac też działa obosiecznie: poprawia zdolność zakupową nabywców, jednocześnie podnosi koszt wytworzenia mieszkań.

Konrad Borzęcki, Dyrektor Ekspansji YIT Polska

Trudno jest wskazać jeden czynnik hamujący rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Takich elementów jest wiele i są to czynniki nie tylko bezpośrednio związane z prowadzeniem działalności deweloperskiej, takie jak: dostęp do atrakcyjnych gruntów, brak planów miejscowych czy czasochłonność samego procesu inwestycyjnego, ale również – nadmierna biurokracja, a czasami wręcz nieprzewidywalność urzędów związana z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych.

Nie można zapominać jednak o tym, że na działalność deweloperską istotny wpływ mają również czynniki od interesariuszy samego procesu deweloperskiego niezależne. Sytuacja mikro- i makroekonomiczna (stopy procentowe, zdolność kredytowa, wzrost cen materiałów budowlanych, koszty pracy), zmiany legislacyjne czy programy rządowe, a w ostatnich latach również coś, z czym Polska wcześniej nie miała aż tak bezpośrednio do czynienia, czyli dynamicznie zmieniająca się sytuacja geopolityczna związana przede wszystkim z wojną w Ukrainie.

Dopiero kompilacja wszystkich tych elementów pozwala w sposób właściwy spojrzeć na powody takiego, a nie innego tempa rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG

Czynników hamujących rozwój mieszkalnictwa w Polsce jest niestety wiele. Jako branża i firmy członkowskie zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich wciąż apelujemy o wsparcie rządu, zmiany w polityce mieszkaniowej i w przepisach. Nasze stanowisko przedstawione zostało w raporcie „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”, opracowanym przez PZFD.

Z punktu widzenia inwestora mogę wymienić kilka najistotniejszych hamulców. Przede wszystkim brakuje gruntów pod zabudowę w miejscach atrakcyjnych do zamieszkania dla potencjalnych nabywców. W działalności PCG z tym problemem borykamy się szczególnie we Wrocławiu. Powstawanie nowych inwestycji blokują też utrudnione, wydłużone procedury administracyjne (m.in. czas wydawania pozwoleń, wymóg dodatkowych uzgodnień i raportów środowiskowych). W przypadku nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków i wielkiej reformy planowania przestrzennego mamy zdecydowanie zbyt krótkie vacatio legis. Otrzymaliśmy za mało czasu na dostosowanie projektów inwestycyjnych do legislacyjnych zmian.

Zakończę na tym, co zawsze podkreślam w swoich wypowiedziach. Brakuje mechanizmów wspierających podaż mieszkań. Dobrze przemyślanych i zaplanowanych działań długofalowych, które ustabilizowałyby zarówno rynek, jak i ceny lokali oraz zdecydowanie odblokowały powstawanie nowych projektów.