Oferta nowych mieszkań rośnie, ale średnia cena metra kwadratowego nie spada

– Sytuacja osób, które mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania jest dość komfortowa. W tym roku we wszystkich największych miastach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali, co oznacza, że ich oferta wzrosła. Co ważne, kupujący nie muszą podejmować decyzji pod presją rosnących cen – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w trzecim kwartale tego roku Poznań był jedyną metropolią, w której spadła liczba mieszkań w ofercie (-3%). Z drugiej strony jest ich aż o 42% więcej niż w końcówce ubiegłego roku. Imponujący wzrost oferty odnotowaliśmy nie tylko w Poznaniu, ale przede wszystkim we Wrocławiu (+83%) i w Krakowie (+66%.) W Warszawie oferta wzrosła o 49%, w Trójmieście – o 32%, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 25%, a w Łodzi – o 19%.

Nie jest to jedynie efektem niskiej bazy. Przypomnijmy, że w drugiej połowie ubiegłego roku liczba mieszkań dostępnych na rynku dramatycznie się skurczyła wskutek pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. To odbicie zawdzięczamy też potężnemu wzrostowi aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. Np. w Krakowie i Wrocławiu wprowadziły one do sprzedaży w ciągu dziewięciu miesięcy tego roku przeszło dwukrotnie więcej mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Niestety, w trzecim kwartale impet deweloperów wyraźnie stracił na sile. Najmocniej zaciągnęli oni hamulec w Poznaniu (nowa podaż spadła tam aż o 71%) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-40%). W Łodzi deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 26% mniej mieszkań niż w drugim kwartale, we Wrocławiu o 23%, zaś w Warszawie spadek wyniósł 14%. Więcej mieszkań wprowadzili do sprzedaży jedynie deweloperzy w Krakowie (+89% ) oraz w Trójmieście (+35%).

Łącznie na rynkach siedmiu największych metropolii pojawiło się niespełna 14,2 tys. nowych lokali, czyli o 9% mniej niż w drugim kwartale. W porównaniu z pierwszym kwartałem spadek sięga aż 28%.

Nie ma wątpliwości, że jest to reakcją firm deweloperskich na kurczący się popyt. Wielu ich potencjalnych klientów wstrzymuje się z decyzją zakupową. Jedni liczą na spadek cen, inni czekają na korzystniejsze warunki kredytowe lub na nowy program wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart”.

Największe tąpnięcie w sprzedaży nowych mieszkań w trzecim kwartale miało miejsce w Poznaniu (-36%) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-34%). W nieco mniejszym stopniu ten spadek zauważalny był w Trójmieście (-20%), Wrocławiu (-16%) i w Warszawie (-13%). Natomiast sprzedaż łódzkich firm deweloperskich była w trzecim kwartale o 6% mniejsza niż w drugim. Chlubnym wyjątkiem był Kraków, w którym sprzedaż nowych mieszkań w miesiącach wakacyjnych wyraźnie się ożywiła (+11%). Można to jednak tłumaczyć wprowadzeniem przez deweloperów do sprzedaży bardzo dużej puli mieszkań (o 89% większej niż drugim kwartale).

Tylko w Poznaniu podaż wyhamowała w trzecim kwartale znacznie bardziej niż popyt. Najwyraźniej poznańscy deweloperzy uznali, że mieszkań na rynku jest już wystarczająco dużo. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że rekordowa oferta jest nie tylko w stolicy Wielkopolski, ale też we Wrocławiu, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Trójmieście tak dużo mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich było na przełomie 2022 i 2023 r., czyli w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych. W tej sytuacji deweloperzy muszą zabiegać o klientów, a ci oczekują od nich przede wszystkim rabatów.

Warto zwrócić też jednak uwagę, że mieszkania w nowych inwestycjach są coraz droższe z powodu rosnących cen działek i kosztów budowy. Niniejszy wzrost widzimy w strukturze cenowej mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Błyskawicznie znikają z niej mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Np. w ofercie krakowskich deweloperów już ich nie ma, zaś w Warszawie znalezienie graniczy z cudem. W Łodzi jeszcze dziewięć miesięcy temu ponad połowa nowych mieszkań kosztowało mniej. Obecnie stanowią nieco ponad jedną czwartą oferty firm deweloperskich.

Okazuje się, że „ofiarą” rosnących kosztów są zaś głównie młodzi ludzie, którzy chcą kupić swoje pierwsze lokum. W segmencie najtańszych mieszkania drożeją bowiem najszybciej. Potwierdzają to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W analizie podzielono mieszkania w ofercie deweloperów na trzy segmenty: podstawowy (jedna czwarta najtańszych mieszkań w danym mieście), premium (jedna czwarta najdroższych) i popularny (połowa mieszkań między skrajnymi segmentami). Do porównań wykorzystano nie średnią cena metra kwadratowego, a medianę, czyli wartość środkowa w danym segmencie rynku. To oznacza, że tyle samo mieszkań ma cenę niższą i wyższą.

W okresie dziewięciu miesięcy tego roku w segmencie podstawowym dwucyfrową podwyżkę mediany metra kwadratowego odnotowaliśmy w trzech z siedmiu największych metropoliach. We Wrocławiu mediana poszła w górę z ok. 9,8 tys. do 11,3 tys. zł (+16%), w Warszawie – z ok. 11,7 tys. do 13,3 tys. zł (+14%), a w Trójmieście – z 9,6 tys. zł do 10,6 tys. zł (+10%).

Oznacza to, że ci, którzy kupią obecnie w stolicy 50-metrowe mieszkanie w cenie mediany metra kwadratowego zapłacą aż o ok. 84 tys. zł więcej niż zapłaciliby w końcówce ubiegłego roku!

Z kolei w segmencie popularnym tegorocznym liderem wzrostu cen jest Łódź, gdzie mediana wzrosła z 9,9 tys. zł do 11,5 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 16%. Z dwucyfrową podwyżką mamy też do czynienia we Wrocławiu (+13%). Podwyżkę cen w tym segmencie rynku najmniej odczuli nabywcy mieszkań w Trójmieście (+4%).

Okazuje się jednak, że najmniej podrożały w tym roku mieszkania w segmencie premium. Mało tego, w Poznaniu mediana ceny metra kwadratowego spadła z 16,5 tys. zł do niespełna 16,3 tys. zł, czyli o 1%, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – z 14,7 tys. zł do 14 tys. zł (-5%). Dwucyfrowy wzrost mediany odnotowaliśmy jedynie w Łodzi (+13%) i Wrocławiu (+12%). W Trójmieście mediana nie zmieniła się, zaś w Warszawie i w Krakowie wzrosła tylko o 3%.

Dodajmy, że średnia podwyżka mediany ceny metra kwadratowego w segmencie premium dla siedmiu największych miast wyniosła 3%, w segmencie popularnym – 8%, zaś w podstawowym – 10%.

– Jeśli jakiś deweloper zdecyduje się na obniżkę ceny mieszkań w swojej ofercie, to raczej tych najdroższych, a nie najtańszych, na które chętnych raczej nie brakuje – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W trzecim kwartale nie miało to jednak zbyt dużego wpływu na średnią cenę metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie firm deweloperskich. A to dlatego, ze zaczęły wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, a więc zlokalizowanych głównie w obrzeżnych dzielnicach miast. Np. w przypadku Warszawy są to dzielnice Białołęka i Wawer, a Krakowa - Czyżyny i Bieżanów Prokocim.

We wrześniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Trójmieście spadła o 1%, zaś Warszawie, Krakowie i Poznaniu utrzymała poziom z poprzedniego miesiąca. Powody do zmartwienia mogą mieć natomiast potencjalni nabywcy nowych mieszkań we Wrocławiu, gdzie ich ceny wzrosły już szósty miesiąc z rzędu. Tym razem o 2%. Podwyżki o 1% miały miejsce w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Oczywiście to nie oznacza, że o tyle deweloperzy podnieśli ceny mieszkań. To bardziej kwestia zmian cenowych w koszyku mieszkań dostępnych na rynku. Pamiętajmy, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali. Podwyżkę we Wrocławiu można wyjaśnić tym, że w sprzedaży pojawiły się tu mieszkania z cenami znacznie przewyższającymi średnią ok. 14,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Tym samym Wrocław wskoczył na pierwsze miejsce w wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu o 12%. Łódź z podwyżką 10% spadła na drugie miejsce. Na najniższym stopniu podium pozostał Poznań. Podwyżka wyniosły tu 8%. Z kolei w Warszawie średnia poszła w górę o 6%, w Krakowie – o 5%, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli – o 4%, a w Trójmieście – o 3%.