Wiosenne odreagowanie w budownictwie mieszkaniowym

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile nowych pozwoleń na budowę otrzymali deweloperzy w marcu
• ile mieszkań oddano w ubiegłym miesiącu do użytkowania
• jakie są prognozy dla rynku nieruchomości na kolejne miesiące

Rozpatrując wyniki inwestycyjne pierwotnego rynku mieszkaniowego w pierwszym tegorocznym kwartale, trudno nie doszukać się ich korelacji z zakomunikowanymi niedawno statystykami sprzedaży deweloperów giełdowych za analogiczny okres. Osiągniecie wyników kontraktacji branżowych tuzów na poziomie niemal identycznym w relacji rok do roku oraz o prawie jedną czwartą lepszym kwartał do kwartału, tym razem należy uznać za bardzo wyraźny sygnał osiągnięcia dna przez parametry popytu na nowe mieszkania, z prawdopodobną perspektywą odbicia już w najbliższej przyszłości.

Tymczasem wyniki sprzedażowe całej reszty branży budowniczych mieszkań wyglądają podobnie optymistycznie. Jak bowiem wynika ze statystyk serwisu BIG DATA rynekpierwotny.pl, w marcu br. sprzedaż nowych mieszkań na sześciu największych rynkach kraju wyniosła 6,1 tys. lokali, co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego miesiąca ub. roku o ponad 80 proc. Taką skalę progresu deweloperskiej kontraktacji trudno jest już bagatelizować, wobec czego w wynikach inwestycyjnych deweloperów za marzec widać już analogiczne symptomy operacyjnego przyśpieszenia.

Początek pierwszego kwartału br. okazał się jeszcze dość wyraźnie asekuracyjny inwestycyjnie w odniesieniu do analogicznego okresu 2022 roku, jednak w marcu nastąpiło wyraźne odbicie. W sposób szczególny widać to w przypadku wzrostowego odreagowania wolumenów rozpoczętych inwestycji oraz pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, czyli kategorii gusowskich danych o pierwszorzędnym znaczeniu dla oceny stanu bieżącej koniunktury.

W sumie w ubiegłym miesiącu inwestorzy ruszyli z budową 18,3 tys. mieszkań, co jest rezultatem o ponad jedną piątą gorszym od uzyskanego w marcu ub. roku, ale jednocześnie aż o blisko 70 proc. lepszym licząc miesiąc do miesiąca. Nieźle wypadli deweloperzy z wynikiem 11 tys. rozpoczętych w marcu lokali, czyli aż dwie trzecie lepiej w relacji mdm. Przedsiębiorcom dotrzymywali kroku inwestorzy indywidualni z wynikiem ponad 7 tys. rozpoczętych domów, czyli ponad 80 proc. więcej mdm.

W sumie w trzech pierwszych miesiącach 2023 roku w Polsce ruszyła budowa 38,5 tys. mieszkań i domów, o 28 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Taki rezultat wciąż wskazuje na mocne osłabienie koniunktury inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Na trwające wciąż słabe nastroje inwestorów wskazują też gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W sumie w marcu w ramach wszystkich form budownictwa wydano nieco ponad 20 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych, natomiast w całym pierwszym kwartale niecałe 52 tys., w obu przypadkach o jedną trzecią mniej w relacji rdr.

Tym razem w spadkowej tendencji niemal w identycznym stopniu uczestniczyli deweloperzy i budujący na własne potrzeby. Względnie pocieszające jest jedynie uzyskanie w marcu wyników lepszych o około jedną czwartą w relacji miesiąc do miesiąca.

Jest to o tyle istotna informacja, że nowe pozwolenia na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów oraz wiarygodnym wskaźnikiem ich optymizmu inwestycyjnego. W tej sytuacji widać pewną poprawę nastrojów, na razie może niezbyt spektakularną, ale wskazującą dość prawdopodobny kierunek na kolejne miesiące.

W tej sytuacji statystyki lokali oddawanych do użytkowania stanowią tylko tło danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w pierwszym kwartale tego roku. W tym przypadku regresu wciąż nie widać, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat.

W marcu było takich mieszkań w sumie blisko 21 tys., czyli 5 proc. więcej licząc rok do roku. Neutralnie prezentuje się dynamika lokali oddanych do użytkowania w całym pierwszym kwartale br. Przy wolumenie niespełna 55 tys. daje to wynik niemal identyczny z uzyskanym w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Lektura najnowszej informacji GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce wydaje się więc mieć wymowę umiarkowanie optymistyczną. Perspektywa uruchomienia w połowie roku programu Bezpieczny Kredyt 2% w korelacji z pierwszymi sygnałami odwilży na rynku hipotek zaczyna działać mobilizująco na popyt mieszkaniowy, na razie w pierwszym rzędzie ten inwestycyjny, bez udziału finansowania bankowego. Do tego ruszająca kampania wyborcza podobnie jak przed czterema laty może pobudzić rynek mieszkaniowy obietnicami przyśpieszonego wzrostu dobrobytu Polaków. W sumie coraz więcej czynników zaczyna przemawiać za perspektywą wychodzenia mieszkaniówki z koniunkturalnego dołka w perspektywie bieżącego roku, co nie pozostanie bez wpływu na prawdopodobnie poprawiające się z miesiąca na miesiąc statystyki GUS budownictwa mieszkaniowego.

autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl