Branża nieruchomości musi stać się bardziej zrównoważona. Jak wykorzystać szanse wynikające z działań ESG?

W związku z postępującym globalnym ociepleniem Unia Europejska (UE) wprowadza coraz ambitniejsze cele w zakresie ESG, które znacząco wypływają na całą branżę nieruchomości. Zrównoważony rozwój staje się więc jednym z głównych trendów na rynku nieruchomości, niezależnie od modelu biznesowego i innych zmian. Pojawia się coraz większa presja inwestorów, deweloperów, korporacji, a także ustawodawców, aby obiekty powstawały i funkcjonowały w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Wymaga to od przedsiębiorstw coraz większej elastyczności w projektowaniu i zmusza do podejmowania odważnych kroków w celu zapewnienia przewagi konkurencyjnej. W związku z tym wpływ obiektu na otoczenie, w całym cyklu jego funkcjonowania, zaczyna mieć coraz szersze znaczenie.

Już dziś bierze się pod uwagę nie tylko emisyjność w trakcie użytkowania nieruchomości, ale również podczas jej budowy i rozbiórki. Co więcej, ESG powala na wykorzystanie niezidentyfikowanych do tej pory szans. Z badań Arup wynika, że 40-60 proc. powierzchni biurowej jest niewykorzystanych w godzinach pracy, 20-40 proc. wykorzystania energii w istniejących budynkach można zoptymalizować, a materiały z budowy i rozbiórki stanowią do 40 proc. miejskich odpadów stałych. Jednocześnie wprowadzanie zmian w tym kierunku jest coraz szerzej wspierane przez regulacje prawne, a działania z myślą o otoczeniu w branży nieruchomości stają się bardziej opłacalne.

ESG przekształca branżę nieruchomości

Zgodnie z danymi Amerykańskiej Narodowej Administracji Oceanicznej i Atmosferycznej mamy najwyższy poziom dwutlenku węgla w atmosferze od czterech milionów lat.[1] Globalna i regionalna dyplomacja oraz ustawodawcy ustalają nowe wymogi związane z ESG. Aby ograniczyć globalne ocieplenie, Unia Europejska postawiła przed sobą cel osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku oraz redukcji emisji gazów cieplarnianych netto o co najmniej 55 proc. do 2030 r. w porównaniu z poziomami z 1990 r. Oznacza to, że UE będzie musiała znacznie szybciej niż dotychczas redukować emisje gazów cieplarnianych, co będzie wpływało na wiele branż, w szczególności na rynek nieruchomości, przed którym stoi wyzwanie osiągnięcia zero-emisyjności. W związku z tym, w branży wprowadzane są już ogromne zmiany w podejściu do inwestycji jako procesu.

Coraz chętniej zastępuje się budowę nowych konstrukcji renowacją lub zmianą przeznaczenia już istniejących obiektów. Arup porównał prognozę emisji dwutlenku węgla konstrukcji nowego budynku biurowego z renowacją już istniejącego obiektu. Wyniki pokazują, że nowa konstrukcja charakteryzowała się emisjami węgla wyższymi aż o 180 proc. i ogólnymi emisjami gazów cieplarnianych wyższymi o 47 proc. w całym okresie jej eksploatacji. Oznacza to, że pod kątem celów ESG bardziej efektywna jest renowacja. W konsekwencji sam proces projektowania staje się bardziej elastyczny, ponieważ duże znaczenie mają możliwości dostosowania struktur budynku do nowych zastosowań w przyszłości.

– Zmiany spowodowane wdrażaniem zasad ESG w branży nieruchomości sprawią, że działania będą prowadzone z myślą o ponownym użyciu materiałów zastosowanych przy konstrukcji. Coraz bardziej zwraca się uwagę na proces rozbiórki budynku, który również emituje CO2. Już na etapie projektowania chętniej wybiera się materiały niskoemisyjne oraz takie, którym po zakończeniu eksploatacji obiektu, można dać drugie życie. Ważnym kryterium w tym procesie jest też maksymalizacja możliwości utylizacji. Zmienia się również myślenie o projektowaniu – w większym stopniu uwzględnia się możliwość recyklingu i minimalizacji strat – mówi Joanna Malanowska, Finance & Economics Arup.

Innowacje i technologie wspierają transformację

Rosnące znaczenie czynników ESG przyczynia się również do zwiększenia popularności materiałów i technologii, które ułatwiają budowę i eksploatację w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem. Coraz częściej stosowane są czerwone cegły, które są w stanie magazynować energię i tak jak bateria, zapewniać możliwości zasilania awaryjnego. W branży budowlanej został też zaakceptowany materiał, który może być wykonywany z odpadów, w tym ceramiki, szkła i izolacji. Jego powstanie zużywa o 25 proc. mniej energii niż konwencjonalna produkcja cegieł.

Pojawiły się również innowacyjne cegły z piasku i biocementu, które są „hodowane” przy użyciu cyjanobakterii. Przedstawiają całkowicie nowe, zrównoważone i niskoemisyjne podejście do wytwarzania materiałów budowlanych.Ruszają także innowacyjne projekty, które mogą zmniejszyć emisję dwutlenku węgla i zużycie energii w branży.

CarbonCure Technologies chce zrewolucjonizować beton poprzez osadzenie w nim CO2, tworząc mocniejszy materiał przy jednoczesnym znacznym obniżeniu emisyjności. Opracowano już także żaluzje słoneczne, które automatycznie podążając za słońcem, generują energię i zapewniają cień. Natomiast na stacji kolejowej Leighton w Wielkiej Brytanii powstała ścieżka z płytek podłogowych, które przechwytują energię z kroków.

Korzyści ESG na rynku nieruchomości

Jednocześnie ESG oferuje branży nieruchomości nowe szanse. Gospodarka o obiegu zamkniętym może funkcjonować jako strategia biznesowa, dzięki której angażuje się niewykorzystywane zasoby. Zmniejsza się w ten sposób straty, których do tej pory często nie brało się pod uwagę, np. w pełni wykorzystując dostępną przestrzeń, efektywniej oszczędzając energię oraz zagospodarowując ponownie materiały z budowy i rozbiórki.

Alternatywa dla przedwczesnego burzenia budynków może okazać się niedocenioną wcześniej szansą, a u jej podstaw stoi ESG. Często dla obiektów udaje się znaleźć nowe zastosowania, minimalizujące koszty i bardziej zyskowne niż standardowe działanie. Jest to szczególnie warte rozważenia w przypadku budynków z elastyczną strukturą, które mogą służyć więcej niż jednemu użytkowaniu w ciągu swojej żywotności.

– Warto postrzegać ESG nie jako konieczność, a szansę do wykorzystania. Wdrożenie zasad zrównoważonego rozwoju w dłuższej perspektywie wiąże się ze znacznymi korzyściami nie tylko środowiskowymi, ale także społecznymi i finansowymi. To przede wszystkim efektywniejsze gospodarowanie zasobami oraz minimalizowanie strat poprzez wprowadzanie przyjaznych dla otoczenia innowacji – mówi Joanna Malanowska, Finance & Economics Arup.

We wdrażaniu działań ESG dużą pomocą jest również wsparcie ustawodawców. Obecnie w tym zakresie istotna jest Taksonomia UE, która ma zachęcać do zielonej transformacji. To system klasyfikacji działalności gospodarczej, który dostarcza definicje i techniczne kryteria kwalifikacji (TKK) działalności zrównoważonych środowiskowo. Jako element polityki zrównoważonych finansów, docelowo spełnienie wymogów Taksonomii UE (np. poprzez zgodność aktywów – w tym budynków – z TKK) będzie nadawać priorytet firmom np. w uzyskaniu finansowania.

Jednak oprócz tych korzyści, działanie w zgodzie z ESG zapewnia również przewagę konkurencyjną, wzmacnia atrakcyjność aktywów i sprawia, że firma postrzegana jest jako odpowiedzialna, co jest coraz istotniejsze dla przyszłych pracowników i partnerów biznesowych.