Do trzech razy sztuka, czyli świadectwa energetyczne po nowelizacji

Świadectwo charakterystyki energetycznej, czyli co?

Świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości (zwane potocznie certyfikatem lub paszportem energetycznym), to wydany przez upoważnioną osobę dokument, który na podstawie specjalistycznych obliczeń określa potencjalną ilość energii, jaka jest potrzebna do standardowego użytkowania przedmiotowego budynku lub lokalu. Przy obliczeniach uwzględnia się przede wszystkim parametry konstrukcji nieruchomości i sposób jego izolacji, a następnie dokonuje się kalkulacji energii potrzebnej na ogrzewanie-chłodzenie i wentylację pomieszczeń, podgrzewanie wody, oraz - w budynkach użyteczności publicznej - oświetlenie. Otrzymany wynik wyrażony w kWh/m2/rok jest podstawą do zakwalifikowania nieruchomości do odpowiedniej klasy od A do G.

Zasada jest prosta i znana już z urządzeń AGD: im klasa wyższa, tym zużycie energii mniejsze, a więc koszt eksploatacji niższy. Ponieważ certyfikaty są i pozostaną wymagane wyłącznie przy sprzedaży lub wynajmie mieszkań, budynków czy nieruchomości komercyjnych, a także w przypadku nowo wybudowanych obiektów, powinny stanowić silną motywację do oszczędzania energii poprzez modernizację termoizolacyjną istniejących budynków i energooszczędne budowanie nowych. Ma to oczywiście ogromne znaczenie w dobie galopujących cen energii, czy też postępującego zanieczyszczenia środowiska.

Półtorej dekady w martwym punkcie

Świadectwa charakterystyki energetycznej zostały wprowadzone do krajowych przepisów ustawą z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane, co było podyktowane koniecznością realizacji założeń dyrektywy 2002/91/WE. Już ówczesny akt prawny na samym wstępie komunikował, że „dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi powinna być ustalona, w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, jego charakterystyka energetyczna”. A zatem już od samego początku swojej misji świadectwa energetyczne obowiązywały przy sprzedaży, wynajmie oraz wznoszeniu nowych budynków.

Przepisy podyktowane koniecznością wprowadzenia w Polsce unijnych standardów certyfikacji energetycznej weszły w życie 1 stycznia 2009 roku, funkcjonują więc w kraju już piętnasty rok z rzędu. Sęk w tym, że w ciągu tych kilkunastu lat przepisy były przez uczestników rynku nieruchomości niemalże całkiem ignorowane, może z wyjątkiem deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, z których część poprzez luki w przepisach często ułatwiała sobie w ten czy inny sposób zadanie.

Sytuacji nie zmienił fakt powołania do życia w 2014 roku osobnej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Tym razem chodziło o wdrożenie do krajowego porządku prawnego przepisów dyrektywy Parlamentu Europejskiego 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r., a także o pewne ucywilizowanie i dopracowanie przepisów, które w swej pierwotnej formie pozostawiały pod tym względem wiele do życzenia. Niestety i tym razem paszporty energetyczne nie doczekały się należnego im zainteresowania, pozostając w kolejnych latach w martwym punkcie na absolutnym marginesie rynku nieruchomości do dnia dzisiejszego.

Do trzech razy sztuka?

Obecna nowelizacja ustawy jest więc już trzecim podejściem ustawodawcy do tematu świadectw energetycznych. Czy zasada „do trzech razy sztuka” tym razem przyniesie oczekiwany skutek?

Najnowsze przepisy są tym razem pokłosiem zmiany wyżej wspomnianej dyrektywy 2010/31/UE dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2018/844 z dnia 30 maja 2018 r. Jest więc kolejnym etapem nadrabiania zaległości wobec wymogów unijnych. Pytanie, co takiego zmieniono i czy zmiany okażą się tym razem skuteczne w misji przywracania świadectwom odpowiedniej rangi.

Na szczęście nie zmieniono zakresu certyfikacji. W ostatnich tygodniach wielokrotnie powielano w mediach klasycznego fake newsa, wg którego świadectwa miały już od 28 kwietnia br. obowiązywać wszystkie nieruchomości mieszkaniowe, niezależnie czy z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż, czy na własny użytek. W efekcie Ministerstwo Rozwoju na swojej stronie internetowej w zakładce dedykowanej świadectwom czerwonym drukiem zakomunikowało co następuje: „Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) "na własny użytek", tj. nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować”.

Co nowego po 28 kwietnia?

Nowelizacja ustawy wbrew pozorom nie przyniesie rewolucyjnych zmian w procesie certyfikacji energetycznej krajowych nieruchomości.

Do najmniej istotnych korekt przepisów należy zaliczyć uzupełnienie formy papierowej certyfikatu dokumentem w formie elektronicznej, opatrzonym kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej. Poza tym świadectwo charakterystyki energetycznej budynku ma zostać uzupełnione o oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Tymczasem art. 13 ustawy, dotąd zobowiązujący do umieszczenia w ogłoszeniu lub reklamie o zbyciu lub wynajmie budynku lub jego części informacji o wartości wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową, po noweli zostaje rozszerzony o wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.

Dotychczas obowiązek podawana w ogłoszeniach o zbyciu lub wynajmie budynku lub jego części informacji o wartości wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową był niemal całkowicie ignorowany. Po nowelizacji sytuacja może ale nie musi ulec zmianie. Z treści art. 13 niezmiennie wynika, że w przypadku gdy świadectwo nie zostało jeszcze sporządzone, przedmiotowej informacji umieszczać nie trzeba, a za niedopełnienie tego obowiązku nikomu nie grożą żadne konsekwencje.

Nie jest prawdą, że świadectwa charakterystyki energetycznej do tej pory dotyczyły tylko budynków wybudowanych po 2009 roku, albo że obowiązywały wyłącznie na rynku pierwotnym. Natomiast dość istotną zmianą dotyczącą deweloperów mieszkaniowych jest wprowadzony obowiązek sporządzania i przekazywania nabywcy świadectwa dla konkretnego lokalu, a nie jak dotychczas dopuszczalność świadectwa dla całego budynku.

Z kolei być może najważniejszą zmianą wprowadzaną do ustawy nowelizacją jest dopisanie w par. 41 (Przepisy karne) m.in. osoby sprzedającego lokum bez dopełnienia obowiązku przekazania świadectwa przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub wynajmującego z pominięciem przekazania kopii świadectwa przy zawarciu umowy najmu.

Co bardzo istotne, rejent nie będzie mógł odmówić wykonania czynności aktu notarialnego przeniesienia własności lokum bez dołączenia świadectwa. W ustawie wskazano, że notariusz odnotuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy przedmiotowego dokumentu, notariusz pouczy stronę obowiązaną do jego przekazania o grożącej karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Kolejny, 42 paragraf ustawy komunikuje, że orzekanie w sprawach karnych będzie realizowane na podstawie przepisów Kodeksu wykroczeń, który w treści art. 24 par. 1 określa wymiar grzywny w przedziale od 20 do 5000 zł, chyba że ustawa stanowi inaczej. Tym razem inaczej nie stanowi, w związku z czym wiadomo, że grzywna nie musi wynieść dokładnie 5 tys. zł, jak bardzo często ostatnio było komunikowane w mediach, ale nie więcej niż 5 tys. zł i nie mniej niż złotych 20.

Kolejnym osobliwym newsem, ostatnio dość chętnie lansowanym w kilku opiniotwórczych portalach, było przypisywanie notariuszom roli instytucji wymierzającej wysokość grzywny oraz nawet jej inkasowanie za brak paszportu energetycznego przy akcie notarialnym przeniesienia własności nieruchomości. Pomijając milczeniem tego typu rewelacje, tylko dla porządku dodajmy, że w Polsce jedynym organem upoważnionym do wymierzania kary grzywny jest sąd, który czynność tę wykonuje na wniosek organów ścigania, a więc w tym przypadku policji lub prokuratora.

W tej sytuacji należy zadać pytanie, na ile realna jest sytuacja systemowego i powszechnego penetrowania przez funkcjonariuszy policji i prokuratury osiedli mieszkaniowych i zlokalizowanych tam mieszkań w poszukiwaniu lokali wynajmowanych bez obowiązkowego świadectwa charakterystyki energetycznej, albo wizytujących kolejne kancelarie notarialne w celu weryfikacji aktów notarialnych przeniesienia własności nieruchomości pod kątem ich zgodności z zapisem przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej.

Wniosek? Ustawowa metodyka mobilizowania obywateli do respektowania przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków poprzez zagrożenie karą grzywny ma wszelkie predyspozycje do tego, by spalić na panewce. Już wkrótce okaże się, czy w tej sytuacji Polacy wykażą się obywatelską postawą i bez realnego przymusu podejmą trud przywrócenia świadectwom energetycznym należnej im rangi oraz dopasowania rodzimego prawa do wymogów unijnych w kwestii certyfikacji energetycznej nieruchomości mieszkaniowych.

autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl