Lex deweloper, czyli nie taki diabeł straszny

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana również specustawą mieszkaniową lub „lex deweloper”, weszła w życie 18 sierpnia 2022 r. i miała umożliwić realizację inwestycji na terenach, które w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są pod inny rodzaj zabudowy. Jej zapisy pozwalają w praktyce np. na realizację inwestycji mieszkaniowych na działkach, dla których MPZP przewiduje funkcję usługową lub przemysłową. Początkowo specustawa spotkała się z chłodnym przyjęciem opinii publicznej – obawiano się, że pozwoli ona na jeszcze bardziej chaotyczny rozwój miast i niekontrolowane „rozlewanie się” nowych osiedli mieszkaniowych. W pierwszych latach jej obowiązywania rady miast niemalże automatycznie odrzucały wnioski deweloperów, wykorzystujące ścieżkę prawą zapewnianą przez „lex deweloper”. Pionierskie projekty, które udało się zrealizować przekonały jednak radnych w wielu miastach, że zastosowanie specustawy może przynosić wymierne korzyści lokalnym społecznościom i odciążać samorządy w wydatkach na infrastrukturę. Inwestorzy chcący korzystać ze specustawy powinni przeprowadzić konsultacje społeczne z przedstawicielami organizacji sąsiedzkich i społecznych, a także uwzględnić w projekcie wnioski lokalnego samorządu.

W ten sposób deweloperzy mogą zostać zobligowani np. do budowy placówki edukacyjnej i nieodpłatnego przekazania jej miastu, rozbudowy lokalnej sieci dróg czy infrastruktury rowerowej. I choć są jeszcze miasta, w których „lex deweloper” pozostaje prawem martwym (jak np. Kraków czy Poznań), w niektórych aglomeracjach przepisy te wykorzystywane są na szerszą skalę, jak choćby w Łodzi (18 pozytywnych decyzji) i w Warszawie (10).

Lizbońska przeciera szlaki

Jednym z pierwszych przykładów udanego wykorzystania specustawy mieszkaniowej jest warszawska inwestycja Lizbońska, którą firmy deweloperskie Grupo Lar Polska i Develia zrealizowały w ramach współpracy joint venture na Saskiej Kępie. W 2020 r. inwestorzy złożyli wniosek o ustalenie lokalizacji dla osiedla mieszkaniowego w miejscu dawnej przepompowni miejskiej. Rada Miasta Stołecznego Warszawy odrzuciła go jako źle dopasowany do istniejącej zabudowy. Grupo Lar Polska zmieniło projektanta na renomowaną pracownię architektoniczną JEMS Architekci i przeprowadziło szerokie konsultacje społeczne, zbierając uwagi i sugestie od sąsiadów, lokalnych organizacji społecznych i radnych dzielnicy Praga-Południe. Uwzględniający wyniki konsultacji projekt przewidywał m.in. otwarty charakter osiedla, dostępny dla wszystkich pasaż handlowo-usługowy i rozbudowaną infrastrukturę rowerową. Deweloperzy zobowiązali się również do przekazania nieodpłatnie miastu dużego, ponad 110-metrowego lokalu usługowego na poradnię zdrowia psychicznego dla dzieci. Poprawiony wniosek został przyjęty 9 września 2021 r., a wiosną br. pierwsze lokale zostały przekazane mieszkańcom.

Dużym sukcesem tego projektu był fakt, że stał się on referencyjnym wzorcem dla branży. Za inicjatywą inwestorów, na przykładzie wykonanych działań zostały doprecyzowane zasady prowadzenia dialogu społecznego w Instrukcji Prezydenta m. st. Warszawy dla kolejnych firm zainteresowanych takimi realizacjami.

- Mimo początkowych obaw, specustawa mieszkaniowa okazała się bardzo skutecznym narzędziem kreowania przestrzeni miejskiej. Obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych oraz fakt, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji zapada na szczeblu samej Rady Miasta sprawiają, że inwestycje realizowane na mocy „lex deweloper” przynoszą korzyści nie tylko ich mieszkańcom, ale również lokalnym społecznościom. Dzięki temu powstaje żywa tkanka miejska, podnosząca jakość życia w całej okolicy – komentuje Renata McCabe-Kudła, Country Manager firmy Grupo Lar Polska.

„Lex deweloper” tylko do końca przyszłego roku

Już dziś wiadomo, że specustawa mieszkaniowa będzie obowiązywała tylko do 31 stycznia 2025 r. Zastąpią ją Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które mają upraszczać procesy planistyczne i umożliwiać szybszą realizację inwestycji w lokalizacjach, gdzie nie ma MPZP lub przewiduje on inną funkcję. – ZPI również mają zawierać komponent konsultacji społecznych i zakładają partycypację deweloperów w rozbudowie lokalnej infrastruktury. Jednak czy będą narzędziem równie skutecznym, co specustawa mieszkaniowa, dowiemy się dopiero za kilka lat, kiedy już wypracowana zostanie praktyczna ścieżka postępowania, jak było to w przypadku „lex deweloper” – komentuje Karol Dzięcioł, doradca zarządu firmy Develia S.A.