„Okno zakupowe” na rynku mieszkaniowym – co mówią dane i eksperci o rynku pierwotnym?

Dzięki tegorocznym obniżkom stóp procentowych – w maju, lipcu i we wrześniu – ich poziom spadł z 5,75 do 4,75 proc. W efekcie coraz więcej gospodarstw domowych odzyskuje i zwiększa zdolność kredytową. Jak podaje BIK, liczba wniosków o kredyt hipoteczny systematycznie rośnie. W sierpniu 2025 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 35,3 tys. osób w porównaniu do 26,4 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost o 33,8% r/r. Aktualnie liczba składanych wniosków jest wyższa niż w niektórych miesiącach w latach 2016–2019, kiedy na rynku funkcjonowały rządowe programy wsparcia nabywców mieszkań, a sprzedaż nieruchomości osiągała historyczne rekordy.

Po okresie dynamicznych zmian ceny ofertowe na rynku pierwotnym ustabilizowały się. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień był w tym roku drugim z rzędu miesiącem, w którym we wszystkich największych metropoliach nie odnotowano wzrostu średniej ceny metra kwadratowego.

Nabywcom sprzyja rekordowo wysoka oferta mieszkań na rynku pierwotnym, która umożliwia spokojny wybór nieruchomości najlepiej dopasowanej do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Klienci mogą liczyć także na większą elastyczność deweloperów. Firmy coraz częściej organizują dni otwarte, proponują rabaty oraz dogodne harmonogramy płatności.

Zwiększony ruch w biurach sprzedaży oraz większą decyzyjność klientów kredytowych dostrzega m.in. Develia.

- Od lipca widać rosnące zainteresowanie mieszkaniami, szczególnie wśród osób finansujących zakup kredytem, co przekłada się zarówno na większą liczbę zapytań, jak i zawieranych transakcji. Nabywcy kredytowi odpowiadają już za ponad połowę sprzedaży, co oznacza poziom zbliżony do okresu sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, jednej z największych firm deweloperskich w Polsce.

Jak wskazuje Tomasz Kaleta, na rynek mieszkaniowy powracają klienci, którzy – dzięki niższym stopom procentowym – odzyskali zdolność kredytową i mogą ponownie rozważać zakup własnego mieszkania. Zainteresowanie tej grupy koncentruje się przede wszystkim na tańszych lokalach o mniejszym metrażu. Aktywność wykazują również inwestorzy, szczególnie w miastach o dużym potencjale najmu, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. W kolejnych miesiącach można spodziewać się dalszego wzrostu zainteresowania ze strony tej grupy, m.in. ze względu na rosnącą rentowność najmu, która obecnie utrzymuje się na poziomie 5–6% rocznie. Dodatkowo atrakcyjność mieszkań jako formy długoterminowego lokowania kapitału zwiększają rosnące stawki czynszów w największych aglomeracjach oraz spadające oprocentowanie lokat bankowych.

Wśród nabywców konsekwentnie rośnie udział obcokrajowców, którzy w ubiegłym roku kupili w Polsce ponad 20% więcej lokali niż rok wcześniej. W Develii stanowią oni aktualnie około 9% klientów. Blisko połowa tej grupy to obywatele Ukrainy inwestujący zarówno w mieszkania z segmentu popularnego, bardziej przystępnego cenowo, jak i w droższe projekty o podwyższonym standardzie. Jak wskazuje przedstawiciel Develii, najczęściej wybierają mieszkania trzypokojowe z myślą o rodzinach. Drugą najliczniejszą grupę zagranicznych klientów stanowią Białorusini. Łącznie udział cudzoziemców w polskim rynku mieszkaniowym szacuje się obecnie na około 5%.

Mimo sprzyjających warunków zakupowych prognozy na kolejne miesiące nie są jednoznaczne. Dane GUS pokazują, że od stycznia do lipca 2025 r. oddano do użytkowania o 3,9% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Spadła także liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji.

- Z uwagi na wysokie koszty budowy deficyt gruntów oraz długie procedury administracyjne nie spodziewamy się spadku cen mieszkań. Bardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja z tendencją do stopniowego wzrostu, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach – wskazuje Tomasz Kaleta. – Na ten moment prognozujemy umiarkowane wzrosty – średnio 1–2% powyżej inflacji. W perspektywie 6-12 miesięcy duże znaczenie będą miały aktywność firm we wprowadzaniu nowych projektów, która przełoży się na poziom oferty oraz dynamika sprzedaży - dodaje.

Z kolei, jak ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl - Na pierwszy rzut oka sytuacja kupujących mieszkania na rynku pierwotnym wydaje się komfortowa, bo jeszcze nigdy ich wybór nie był tak duży, ale jest też druga strona medalu. Mimo obniżek stóp procentowych kredyty mieszkaniowe są wciąż drogie. Co prawda wzrosła liczba osób wnioskujących o kredyty, ale głównie dlatego, że zainteresowanie nimi wykazuje więcej większych gospodarstw domowych.

Zdaniem eksperta popyt nie pozostanie jednak obojętny na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych i jesienią sprzedaż mieszkań prawdopodobnie się ożywi.

- Może się też do tego przyczynić jawność cen, bo ułatwi kupującym wybór mieszkania z bogatej oferty deweloperów. Ci, którzy szukają mieszkania dla siebie, nie powinni się „bawić” w spekulacje. Jesienne ożywienie sprzedaży mieszkań może oznaczać, że z rynku w pierwszej kolejności zaczną znikać te najtańsze lokale - wskazuje.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca także uwagę na czynnik, który może istotnie wpłynąć na koszt pożyczek, czyli marże banków w przyszłym roku. W 2026 r. planowana jest skokowa podwyżka podatku CIT dla sektora bankowego z 19 do 30 proc. Istnieje więc ryzyko, że banki przerzucą to obciążenie na klientów, co mogą odczuć nowi kredytobiorcy.

Aktualnie jednak kupujący mieszkania mają więcej atutów po swojej stronie, dlatego dla wielu z nich końcówka trzeciego kwartału 2025 r. może być dobrym momentem na zakup własnego „M”.