Bezpieczny Kredyt 2% wymiata mieszkania z rynku wtórnego. Co z cenami? [SONDA]

Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda chwalił się ostatnio „niezwykle szybko rozpędzającym się” programem, który – przypomnijmy – umożliwia młodym Polkom i Polakom zaciągnięcie preferencyjnego kredytu na zakup pierwszego mieszkania lub budowę domu. Tylko w ciągu trzech tygodni o Bezpieczny Kredyt 2% zawnioskowało ok. 12,5 tys. gospodarstw domowych. A przecież oferowały go do tej pory tylko cztery banki – PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank i VeloBank. Dla porównania, według Biura Informacji Kredytowej, miesiąc wcześniej we wszystkich bankach udzielających zwykłych kredytów hipotecznych wpłynęło 22 tys. wniosków.

Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.pl przypomina, że w pierwszych trzech bankach można nawet nie mieć wkładu własnego, bo państwo udzieli stosownej gwarancji państwa. Co ważne, w takim przypadku nie obowiązuje limit ceny metra kwadratowego. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że gwarancja obejmuje maksymalnie 20% ceny zakupu, a wysokość tej gwarancji nie może przekraczać 100 tys. zł. Tak więc ci, którzy nie mają żadnych oszczędności na wkład własny, muszą znaleźć mieszkanie z ceną poniżej 500 tys. zł.

– W tej sytuacji nie wszystkim chętnym uda się kupić mieszkanie na rynku pierwotnym. Na szczęście program obejmuje też rynek wtórny, na którym oferta mieszkań jest większa i często są one dostępniejsze cenowo – komentuje ekspert Gethome.pl.

Portal GetHome.pl zapytał pośredników w obrocie nieruchomościami, czy widzą już ożywienie popytu na rynku wtórny. Twierdząco odpowiedziało przeszło 97% z nich! Ponadto niemal połowa ankietowanych pośredników oceniła, że właśnie używane mieszkania będą kupowane za „Bezpieczny Kredyt 2%” częściej niż nowe. Tym bardziej, że prawdopodobnie już pod koniec sierpnia atrakcyjność mieszkań z drugiej ręki wzrośnie jeszcze bardziej, gdyż kupujący swoje pierwsze lokum zostaną zwolnieni z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (prezydent właśnie podpisał ustawę w tej sprawie). Oznacza to oszczędność co najmniej kilku tysięcy złotych.

Oczywiście pośrednicy zacierają ręce, choć niektórzy wrzucają do beczki miodu łyżkę dziegciu. Po pierwsze, mają wątpliwości, jak długo utrzyma się stan wzmożenia na rynku kredytowym. Chodzi o to, że – jak tłumaczą pośrednicy – wiele osób wstrzymywało się za zakupem mieszkania z powodu utraty zdolności kredytowej.

Bezpieczny Kredyt 2% części z nich tę zdolność przywrócił. W efekcie eksplodował popyt, który był kumulowany przez ostatnich kilkanaście miesięcy. Mało tego, wiele osób przyspieszyło decyzję zakupową w obawie, że oferta mieszkań się skurczy, a ich ceny pójdą w górę. Możemy więc mieć do czynienia chwilowym pikiem popytowym.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zwracają ponadto uwagę, że zasady programu są krzywdzące dla młodych rodzin, które planują potomstwo i chciałyby zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Po prostu, ktoś kto już ma mieszkanie, jest wykluczony z programu. Co gorsza, skutkiem jego działania najpewniej będzie spadek oferty mieszkań z ceną w granicach 300-500 tys. zł. Z przeprowadzonej ankiety wynika, że to głównie takie lokale chcą kupować na rynku wtórnym beneficjenci programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Jednak najpoważniejszy zarzut kierowany pod adresem programu dotyczy jego wpływu na ceny mieszkań. Zdaniem pośredników jest on zdecydowanie negatywny, i to już od momentu zapowiedzi w grudniu ubiegłego roku.

Wielu pośredników liczyło na stabilizację rynku mieszkaniowego, czego efektem byłaby korekta cen. Tymczasem kontynuują one w tym roku marsz w górę. Wśród największych metropolii liderem podwyżek są w tym roku miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie – jak wynika z danych portalu Gethome.pl - od grudnia do czerwca br. średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wrosła aż o 17%. Bardzo duże podwyżki – rzędu 9% – portal odnotował też w Krakowie i Wrocławiu.

Zdaniem eksperta Gethome.pl poprzeczka cenowa idzie w górę, gdyż wyprzedawane są w pierwszej kolejności mieszkania najtańsze. Ponadto rosną oczekiwania sprzedających. Tak więc ogromny wzrost średniej ceny metra kwadratowego w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wynika najpewniej ze zmiany struktury cenowej mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa. Na przykład odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. skurczył się tam z 93% do 74%. Z kolei z 5% do 22% zwiększył się udział mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

Z drugiej strony, w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wciąż jest niższa niż na rynku pierwotnym, a do tego rosła ona w tym roku nieco wolniej.

Ankietowani pośrednicy przyznają, że jeśli sprzedający używane mieszkania chcą utrzymać tę przewagę, nie mogą przeszarżować z cenami. Jeśli przekroczą one limity Bezpiecznego Kredytu 2%, czyli 500-600 tys. zł, zainteresowanie takimi mieszkaniami spadnie.

Zdaniem pośredników atutem mieszkań z drugiej ręki jest też to, że nabywcy mogą się do nich szybko wprowadzić. Takich mieszkań szukają obecnie najczęściej osoby najmujące mieszkanie. Najem stał się po prostu droższy od raty „Bezpiecznego Kredytu”.

Warto zwrócić uwagę, że odpowiednikiem czynszu, który trafia do kieszeni właściciela mieszkania są odsetki i prowizje, czyli zarobek banku. W tym przypadku kredyt spłacany jest w formule malejących rat kapitałowo-odsetkowych. Dzięki budżetowej dopłacie przez 10 lat spłaty kredytobiorca może liczyć nie tylko na lepszą ocenę zdolności kredytowej i niższą ratę. Ważne jest też to, że dopłaty budują majątek kredytobiorcy. W tym okresie spłacona zostanie bowiem znaczna część kapitału.