10.07.2024
Raporty i analizyAnalizy ekspertówRaportyTrendy rynkowe

Kredytu #naStart nie ma, a ceny nowych mieszkań i tak wzrosły. Czy są szanse na cenową stabilizację?

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wciąż jednak nie wykluczają cenowej stabilizacji.

Kiedy w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie rzuciły na rynek rekordową liczbę mieszkań, najpewniej zdawały sobie sprawę, że po wygaśnięciu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” popyt na nie przez jakiś czas będzie mniejszy. Jednak prawdopodobnie mało który deweloper spodziewał się, że w tym roku zmaleje liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na zasadach rynkowych. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, w maju spadła także liczba wniosków kredytowych, zaś czerwiec nie przyniósł znaczącej poprawy w tej kwestii.

Wyk.1 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-kredyty mieszkaniowe

Ponadto wiele wskazuje na to, że zmniejsza się skala zakupów inwestycyjnych, i to mimo zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy na#Start”, która powinna zdopingować tych, którzy na dopłatę nie mają szans. Tymczasem w maju pojawiły się wątpliwości, czy ten program w ogóle wejdzie w życie. W efekcie drugi kwartał przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych metropoliach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie ok. 12,5 tys. mieszkań, czyli o 19% mniej niż w pierwszym kwartale tego roku. Także całe pierwsze półrocze było o 10% gorsze pod tym względem od analogicznego okresu przed rokiem.

Wyk.2 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-sprzedaż

Oczywiście inne odczucia mogą mieć deweloperzy działający w poszczególnych metropoliach. Największe tąpniecie w sprzedaży nowych mieszkań w drugim kwartale odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (aż o 42%), Łodzi (o 35%), Warszawie (o 26%), i w nieco mniejszym stopniu w Krakowie (o 13%) i Poznaniu (o 6%). Natomiast więcej mieszkań niż trzy miesiące wcześniej udało się zaś sprzedać deweloperom wrocławskim (o 7%) i trójmiejskim (o 5%).

W tej sytuacji część firm zdecydowała się na ograniczenie podaży. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w drugim kwartale deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych metropolii łącznie nieco ponad 15,6 tys. mieszkań, czyli o ponad jedną piątą mniej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Przy czym w Poznaniu nowa podaż spadła aż o 46%, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 45%, w Trójmieście – o 41%, zaś w Warszawie – o 28%. Więcej niż w pierwszym kwartale br. mieszkań wprowadzili do sprzedaży jedynie deweloperzy wrocławscy (aż o 41%) i łódzcy (o 17%), przy czym bilans całego pierwszego półrocza jest dodatni w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku.

Wyk.3 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-wprowadzenia

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że sytuacja układa się na razie po myśli potencjalnych nabywców mieszkań. Także w czerwcu, w większości metropolii, minimalnie wzrosła ich oferta (wyjątkami było Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia), bo wprowadzonych na rynek było więcej niż sprzedanych. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec czerwca br. osoby myślące o zakupie nowego mieszkania mogły przebierać w ponad 55,5 tys. ofert. Łącznie było ich o 29% więcej niż w grudniu ubiegłego roku. Szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowano we Wrocławiu – aż o 54% i w Poznaniu – o 47%. W Warszawie oferta wzrosła o 35%, a w Krakowie – o 22%.

Wyk.4 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-oferta

Podaż nowych mieszkań w największych metropoliach raczej nie jest obecnie na tyle duża, by deweloperzy mieli zacząć je wyprzedawać. Zaostrzająca się konkurencja zmusiła jednak niektóre firmy do obniżek (np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu). Na razie głównie w przypadku mniej popularnych lokalizacji i ostatnich lokali w zakończonych inwestycjach. Niektóre firmy proponują też system odroczonej płatności, który polega na tym, że nabywca może wpłacić 80% lub nawet 90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Dla tego, kto korzysta z kredytu oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Szczególnie cieszy jednak to, że w ostatnich dwóch miesiącach firmy deweloperskie zaczęły wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, co zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie i Trójmieście średnia utrzymała poziom z maja, zaś w Poznaniu spadła o 1%. Należy pamiętać jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest wciąż dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich – jak na dany rynek – mieszkań. W czerwcu przykładem tego są Warszawa, Wrocław oraz miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli. Odnotowano tam 1% podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Przypomnijmy jednak, że w stolicy poprzednie dwa miesiące były okresem stabilizacji, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli trwała ona trzy miesiące z rzędu.

Wyk.5 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-cena m kwM

Z kolei w Łodzi ceny nowych mieszkań, w przeliczeniu na metr kwadratowy, rosną nieprzerwanie od trzech miesięcy, a w czerwcu br. średnia poszybowała w górę o 2%. Tym samym Łódź objęła prowadzenie w wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek. Od początku tego roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym mieście aż o 8%. Miejsce na podium utrzymały Wrocław (wzrost o 7%) i Poznań (o 6%). W Warszawie i Krakowie ceny podskoczyły w ciągu sześciu miesięcy o 5%, zaś w Trójmieście i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2%.

Wyk.6 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-cena m kwR

Deweloperzy sporadycznie podnoszą ceny mieszkań, które już od jakiegoś czasu są w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynają oni nowe inwestycje, a wśród nich są mieszkania adresowane do zamożnych klientów. Na przykład w Warszawie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast w dziewięciu innych nowych warszawskich inwestycjach ceny wahały się średnio od ok. 11 tys. do 19 tys. zł za metr. Także we Wrocławiu i Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. Równocześnie znikały najtańsze. To tłumaczy wzrost średniej ceny metra kwadratowego tych, które zostały w ofercie.

Wyk.7 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-cena m kw-wprowadzonych i sprzedanych

Mieszkania w nowych inwestycjach najprawdopodobniej będą coraz droższe z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak wciąż jest szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów. Paradoksalnie mógłby się do tego przyczynić „Kredyt mieszkaniowy #naStart” – uważa Marek Wielgo. I wyjaśnia, że chodzi o to, żeby jeszcze więcej firm byłoby zainteresowanych budową mieszkań w segmencie popularnym, czyli „na kieszeń” kredytobiorców. W zależności od metropolii najczęściej mogą oni sobie pozwolić na wydatek do 500-700 tys. zł (łącznie z wkładem własnym).

Dobra wiadomość jest taka, że w drugim kwartale br. wyraźnie wzrosła oferta lokali w tej cenie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec czerwca do kupienia za kwotę do 500 tys. zł było, w siedmiu metropoliach, łącznie ponad 9,5 tys. mieszkań z ujawnioną ceną. To o 7% więcej niż trzy miesiące wcześniej. Najwięcej takich lokali oferują deweloperzy w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi (ok. 3 tys.). Największy wzrost (aż 31%) odnotowano zaś we Wrocławiu. Liczba lokali w cenie do 500 tys. zł wzrosła z 455 do blisko 600. W Trójmieście ich oferta zmniejszyła się o 17%, ale i tak jest duża na tle pozostałych metropolii (blisko 900). Najmniej mieszkań do 500 tys. zł jest w Krakowie (niespełna 350).

Niestety, w ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. W Warszawie ich znalezienie zaczyna graniczyć z cudem. Oczywiście we wszystkich największych miastach poprzeczka cenowa poszła w tym roku w górę. W Łodzi jeszcze pół roku temu ponad połowa nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie stanowią niespełna jedną trzecią oferty firm deweloperskich.

Wyk.8 - Ceny mieszkań - czerwiec 2024-struktura cenowa

Autor: Marek Wielgo

Źródło: rynekpierwotny.pl

Najnowsze z tej kategorii
  • 16.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    W 2023 r. czynsze rosły szybciej od wynagrodzeń?

    Miniony rok przyniósł większą stabilizację pod względem poziomu czynszów za mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili zatem sprawdzić, czy stawki czynszowe rosły szybciej niż wynagrodzenia.

  • Materiały budowlane u schyłku korekty cenowej
    16.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Materiały budowlane u schyłku korekty cenowej

    W czerwcu krajowy rynek materiałów budowlanych kontynuował proces wygaszania trwającej już dziesięć miesięcy średniej ujemnej dynamiki cen. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl tym razem regres stawek w relacji rok do roku wyniósł zaledwie 1,3 proc., czyli najmniej od października ub. roku. Z kolei w relacji miesiąc do miesiąca Grupa PSB zakomunikowała brak średniej zmiany notowań, potwierdzając tym samym coraz bliższy moment przesilenia tendencji spadkowej cen monitorowanych grup asortymentowych.

  • 15.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Sprzedaż deweloperów giełdowych w II kw. na opadającej fali

    W drugim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW uległa wyraźnej korekcie, zarówno w relacji rok do roku jak i kwartał do kwartału. Tym samym stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego mierzony wynikami giełdowych liderów, wydaje się sygnalizować przesilenie w kierunku spowolnienia.

  • Kredyt na start przesunięty na 2025 rok: Czy rynek mieszkaniowy czeka stabilizacja? [SONDA]
    11.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyRaporty i analizyDeweloperzy giełdowiDeweloperzy

    Kredyt na start przesunięty na 2025 rok: Czy rynek mieszkaniowy czeka stabilizacja? [SONDA]

    Pierwsze półrocze 2024 roku za nami, a decyzja rządu o przesunięciu terminu programu "Kredyt na start" na przyszły rok wciąż budzi liczne dyskusje. Jak oceniają tę sytuację deweloperzy mieszkaniowi? Jakie mają plany na drugą połowę tego roku i czy ostatnie wydarzenia wpłyną na ich strategie sprzedażowe? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce.

  • 10.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Czy deweloperzy chcą budować mieszkania w polskich kurortach?

    W ostatnich latach zaroiło się od inwestycji deweloperskich nad morzem, w górach czy na Pojezierzu Mazurskim. Polacy mający spore nadwyżki finansowe kupują tam mieszkania wakacyjne nie tylko po to, żeby je wynajmować turystom, ale także na własny użytek. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Jak wynika z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem.