Mieszkania na przeciętną kieszeń – czerwiec 2024 r.

W analizie zostało przyjęte założenie, że przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli na rękę wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków bierzemy pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł. Co ważne, młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Mieszkając wcześniej u rodziców zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Kredyty mieszkaniowe

– Czerwiec był kolejnym miesiącem stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych. W przypadku przeciętnie zarabiających singli i bezdzietnych par może niepokoić spadek ich zdolności kredytowej – mówi Konrad Pluciński, ekspert porównywarki kredytów Rankomat.pl, który przeanalizował ofertę 10 największych banków.

Singiel mógł w czerwcu liczyć na średnio 379,2 tys. zł kredytu na zakup mieszkania (o 1% mniej niż w maju), bezdzietna para – 472,2 tys. zł (również o 1% mniej), zaś para z dzieckiem – 573,7 tys. zł (bez zmian). Ostrzejsze kryteria oceny zdolności kredytowej Rankomat.pl odnotował w czerwcu w pięciu bankach: PKO BP, ING, Alior Banku, Santander Bank Polska i BNP Paribas. W Banku Ochrony Środowiska (BOŚ) i Pekao SA sytuacja nie uległa zmianie, zaś Bank Millennium, Credit Agricole i Velo Bank odkręciły kurek z kredytami oferując wyższą kwotę kredytów mieszkaniowych.

Należy jednak zwrócić uwagę na ogromne różnice w sposobie liczenia zdolności przez poszczególne banki. Na przykład w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego, z dochodem na rękę na poziomie 10 tys. zł, różnica między pierwszym i ostatnim bankiem w zestawieniu wynosiła w czerwcu aż 217 tys. zł. Problem w tym, że banki oferujące największe kwoty nie zawsze są jednocześnie najtańszymi, dlatego bardzo duże znaczenie ma właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty.

Ceny nowych mieszkań

Dobra wiadomość jest jednak taka, że – jak wynika z danych platformy analitycznej BIG DATA RynekPierwotny.pl – także w czerwcu w większości metropolii minimalnie wzrosła oferta mieszkań (wyjątkami było Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia), bo lokali wprowadzonych na rynek było więcej niż sprzedanych.

Zaostrzająca się konkurencja zmusiła niektóre firmy do obniżek cen, np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu. Trzeba zastrzec, że promocje dotyczą głównie mieszkań w mniej popularnych lokalizacjach i ostatnich mieszkań w zakończonych inwestycjach. Niektóre firmy proponują też system odroczonej płatności, który polega na tym, że nabywca może wpłacić 80% lub nawet 90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Dla tego, kto korzysta z kredytu oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

– Szczególnie cieszy to, że deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, co zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie i Trójmieście średnia utrzymała poziom z maja, zaś w Poznaniu spadła o 1%. Jednak sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest wciąż bardzo dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich – jak na dany rynek – mieszkań. W czerwcu przykładem tego są Warszawa, Wrocław oraz miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli. Odnotowano tam 1% podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Warto przypomnieć, że w stolicy poprzednie dwa miesiące były okresem stabilizacji, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli trwała ona trzy miesiące z rzędu.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl wyjaśnia, że deweloperzy sporadycznie podnoszą ceny mieszkań, które już od jakiegoś czasu są w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynają nowe inwestycje, a wśród nich są lokale adresowane do zamożnych klientów. Na przykład w Warszawie jeden z deweloperów wprowadził w czerwcu do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Także we Wrocławiu i Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. Równocześnie znikały te najtańsze, co tłumaczy wzrost średniej ceny metra kwadratowego tych, które zostały w ofercie.

Jaki wybór nowych mieszkań?

Oczywiście dostępności mieszkań nie powinno się oceniać jedynie przez pryzmat zarobków, a w efekcie zdolności kredytowej oraz średniej ceny metra kwadratowego. Ważna jest też wielkość oferty, a w niej wybór lokali na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Portal RynekPierwotny.pl sprawdził więc, jakie mieszkania mogą kupić w danym mieście single, pary i rodziny z dziećmi. Na wstępie jednak warto nadmienić, że dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują hipotetyczni kupujący jest większa. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne również są w niej zawarte. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania.

Oznacza to, że rodzina 2+1 może sobie pozwolić na wydatek blisko 717,1 tys. zł (czyli mniej więcej taki sam jak miesiąc wcześniej), a bezdzietna para – nieco ponad 590,2 tys. zł (o przeszło 3,3 tys. zł mniejszy). Z kolei przeciętnie zarabiający singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym może przeznaczyć niespełna 474 tys. zł, czyli o ponad 2,9 tys. zł mniej niż w maju.

W najlepszej sytuacji są pary i rodziny 2+1. W ofercie firm deweloperskich jest bowiem sporo mieszkań spełniających ich oczekiwania cenowe. Czy podobnie ma się rzecz z singlami? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że bez problemu znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 474 tys. zł jest w Łodzi i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 2,5 tys. lokali). Natomiast w pozostałych metropoliach – szczególnie we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie – oferta jest znacznie skromniejsza.

Singli planujących zakup mieszkania we Wrocławiu najpewniej ucieszy wiadomość, że w czerwcu wzrosła tam liczba lokali na ich kieszeń. W ofercie deweloperów było ich 386, a miesiąc wcześniej - 235. Praktycznie nie zmieniła się oferta mieszkań dla singli w Poznaniu (956) i Krakowie (294). Niestety w Łodzi, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Warszawie i Trójmieście czas gra na ich niekorzyść, bo oferta mieszkań skurczyła się w porównaniu z majem.

W dużo lepszej sytuacji są przeciętnie zarabiające pary i rodziny z dzieckiem. Jedynie w Trójmieście wyraźnie skurczyła się liczba mieszkań będących w ich zasięgu. W pozostałych metropoliach oferta albo się nie zmieniła, albo nawet wzrosła. Przy czym wyraźną poprawę zaobserwowano we Wrocławiu. W ofercie wrocławskich deweloperów zwiększyła się bowiem liczba lokali w segmencie popularnym.

Warto dodać, że za kwotę, którą dysponuje nasz przykładowy singiel można kupić w większości największych metropolii co najwyżej dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdzie też trzy- a nawet i czteropokojowe.

Nieco więcej lokali o tak dużym metrażu znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za 590,2 tys. zł można kupić głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa i Warszawy – jest też całkiem sporo trzypokojowych.

Z kolei dla rodzin z dzieckiem mającymi do dyspozycji 717,1 tys. zł niemal we wszystkich metropoliach (wyjątkiem jest Kraków) w zasięgu są mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było w czerwcu w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niespełna 460) i Łodzi (blisko 270). Wciąż można je znaleźć w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Warszawie, choć w tej ostatniej metropolii jest to spore wyzwanie.

Niestety, decydując się na mieszkanie w dobrej lokalizacji trzeba się pogodzić z tym, że będzie ono miało niewielki metraż. Dla kogoś, komuś zależy na większej powierzchni mieszkania, może to oznaczać konieczność przeprowadzki do peryferyjnych dzielnic miasta.