Mieszkania z licytacji, czyli najnowsze trendy polowania na okazje z komorniczego rewiru

Opcja z komorniczego rewiru

Jeszcze kilkanaście lat temu jednym z bardziej wiarygodnych, a jednocześnie dość osobliwych wskaźników oceny kondycji koniunktury na rynku mieszkaniowym jak i całej gospodarki kraju była aktywność na nim kancelarii komorniczych, mierzona liczbą zajęć nieruchomości czy też ich licytacji. W okresie pamiętnego spowolnienia gospodarczego sprzed półtorej dekady, będącego efektem globalnego kryzysu finansowego, liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wzrosła z niespełna 4 tys. w 2010 roku do blisko 10 tys. cztery lata później, czyli o około 150 proc. Obecnie sytuacja wygląda już nieco inaczej, na co wpływ ma zapewne nieporównywalnie lepsza kondycja materialna rodaków. Niezmiennie jednak planując zakup własnego lokum na pewno warto przynajmniej zastanowić się nad „za i przeciw” opcji mieszkania z komorniczego rewiru, które dziś można wylicytować nawet bez wychodzenia z domu.

W serwisie internetowym KRK, w zakładce obwieszczeń o licytacjach, przez lata można było przebierać w około tysiącu pozycji licytacji mieszkań i mniej więcej połowie tej liczby dotyczących domów z całego kraju. Aby licytacja mieszkania doszła do skutku, komornik musi ogłosić ją tu na co najmniej dwa tygodnie przed jej planowanym terminem. Tymczasem w chwili obecnej takich anonsów można się doliczyć 670 w przypadku mieszkań i 530 domów, czyli w granicach średniej z ostatnich lat.

Ryzyka zakupu nieruchomości od komornika

Istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. Pierwsze to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel nie będzie chciał się wyprowadzić po zlicytowaniu nieruchomości konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, a więc z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Może to być procedura czasochłonna.

Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Czyli nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. A to może potrwać miesiące, a nawet lata.

I wreszcie trzecia kwestia – ryzyko zakupu nieruchomości bez niezbędnej wizytacji i obejrzenia mieszkania/domu, a to dlatego, że właściciel nie udostępnił lokalu.

Przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, bardzo rzadko bowiem licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. Co zaś do trzeciego przypadku, musimy założyć, że mieszkanie jest wręcz zdewastowane, a zatem z kwalifikacją do kapitalnego remontu (wymiany wszystkiego), i takie dodatkowe koszty wkalkulować przy licytacji.

Nawet o połowę taniej

Decyzji o zakupie mieszkania poprzez licytację komorniczą przyświeca jeden główny cel - perspektywa znaczącej korzyści materialnej w postaci nabycia lokum po zdecydowanie okazyjnej cenie, a więc grubo poniżej wartości rynkowej. Teoretycznie taki bonus może wynieść jedną trzecią tej ostatniej, a w wyjątkowych okolicznościach nawet połowę. Pytanie, na ile to jest cel realny.

Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Czy zawsze odzwierciedla? – trudno powiedzieć – niestety nie ma na to żadnej gwarancji. Machina komornicza działa – przynajmniej teoretycznie – poza własnym interesem, przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik ma obowiązek uzyskania jak najwyższej ceny i do tego dąży. Z drugiej strony możliwe są przypadki ustalenia ceny oszacowania na poziomie umożliwiającym nabycie lokum od komornika za pół ceny rynkowej.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl mimo wszystko najlepiej podchodzić dość ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej. Zdarzają się też przypadki oszacowania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który nie oglądał nieruchomości, bo nie został wpuszczony do środka przez właściciela. Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania licytacja kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem powyżej ceny rynkowej.

Tymczasem rzeczywiste okazje oraz względna pewność, że nie przepłacamy, mają miejsce wówczas, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak tym trudniej, im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość. Bezwzględnie należy jednak zawsze przed licytacją wyznaczyć poziom, powyżej którego uznamy dalszy w niej udział za nieopłacalny, a więc bezcelowy. Polując na okazję z licytacji można bowiem bardzo łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna mieszkania będącego źródłem wielu problemów. O tym należy zawsze pamiętać już na etapie wnoszenia obowiązkowego 10-procentowego wadium.

Statystyki KRK z dość jednoznaczną wymową

Trend zajęć komorniczych nieruchomości ma w ciągu minionych 12 lat wyraźny trend spadkowy z maksimum w roku 2013 na poziomie ponad 198 tys. do niespełna 126 tys. w roku 2024. To regres o znaczące 36 proc.

Można go podzielić na cztery etapy:

• 2013–2017: Stopniowy, regularny spadek (średnio -15 tys. rocznie).
• 2018: Lekki wzrost (z 138,4 tys. do 146,7 tys.).
• 2019–2022: Silniejszy spadek – rekordowo niski poziom w 2022 r. (116,3 tys.).
• 2023–2024: Stabilizacja – niewielkie wahania wokół 126 tys.

Taki stan rzeczy to efekt spadającej liczby dłużników połączony z poprawą ich sytuacji finansowej, a ponadto postępująca poprawa ściągalności długów bez konieczności egzekucji z nieruchomości. W sumie to skutek mniejszej liczby rodaków popadających w tarapaty finansowe oraz coraz lepszych parametrów rynku pracy i utrzymującego się od lat na rekordowo niskim poziomie wskaźnika bezrobocia rejestrowanego.

Z kolei trend liczby sprzedaży nieruchomości w trybie licytacyjnym ma nieregularny charakter, ale również jednoznacznie spadkowy, ze szczytem w latach 2014-2016 i minimum w roku 2020. Widać tu wyraźnie wpływ pandemii na postępowania egzekucyjne oraz malejący z czasem popyt na nieruchomości licytacyjne.

Tymczasem wskaźniki efektywności egzekucji z nieruchomości, rozumiane jako procentowy udział sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji w stosunku do liczby zajęć komorniczych nieruchomości w danym roku, wyraźnie zwyżkują, nie licząc załamania z pandemicznego roku 2020. Pytanie, dlaczego pomimo ogólnego spadku liczby zajęć i sprzedaży efektywność systemu rośnie. To z kolei może świadczyć o rosnącej jakości przygotowania licytacji lub większym zainteresowaniu nabywców.

Lokum od komornika bez wychodzenia z domu

Co ciekawe, nie tylko wskaźnik efektywności egzekucji z nieruchomości ma tendencję wzrostową. Podobny trend reprezentują statystyki licytacji nieruchomości w formie elektronicznej. Krajowa Rada Komornicza rozpoczęła prowadzenie systemu e-licytacji nieruchomości od 1 września 2021 r. za pośrednictwem serwisu www.elicytacje.komornik.pl. Było to efektem nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego z 2020 r., która wprowadziła obowiązek prowadzenia licytacji nieruchomości online.

I tak w roku 2022 liczba licytacji elektronicznych wyniosła 528 przypadków, rok później 1172, by w roku 2024 osiągnąć poziom 1763. Tym samym w roku ubiegłym udział licytacji elektronicznych przekroczył już jedną czwartą ogółu. Progres wydaje się więc dość imponujący. Czas pokaże, czy ta metoda przyczyni się w przyszłości do wyraźnego wzrostu zainteresowania Polaków nieruchomościami od komornika.

Póki co jednak, ta opcja nabywania nieruchomości, czy to w formie tradycyjnej czy elektronicznej, wciąż dedykowana jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze jeszcze dość długo stanowić będą tylko pewne, mimo wszystko raczej marginalne uzupełnienie.