Mieszkanie po polsku. Co dziś kupują Polacy i dlaczego nie tylko cena ma znaczenie

Ceny zwolniły, ale emocje wciąż są wysokie

Jeszcze nie tak dawno rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych przypominał wyścig. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułki, a pośrednicy nie nadążali z prezentacjami. Dziś emocje wyraźnie opadły, ale ruch nadal jest znaczący. Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują, że liczba zapytań o mieszkania w I kwartale 2025 roku była o ponad 30 procent wyższa niż w najlepszym miesiącu obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2.0”. Choć ceny wciąż są wysokie, ich dynamika maleje. Już pierwsze kwartały 2025 roku przyniosły jej spowolnienie, a w wybranych ośrodkach nawet korekty. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym to już ponad 18 tys. zł, w Krakowie blisko 17 tys., we Wrocławiu 15 tys., a w mniejszych miastach – między 8 a 12 tys. zł. Realnie jednak – po uwzględnieniu inflacji – ceny w ostatnich miesiącach lekko spadły.

Jest to po części efekt historycznie rekordowej oferty mieszkaniowego rynku pierwotnego. W tej sytuacji deweloperzy zaczęli zdecydowanie ostrożniej planować nowe projekty: liczba rozpoczętych budów mieszkań spadła w pierwszych ośmiu miesiącach br. o 16 proc. w relacji rok do roku, a wolumen nowych pozwoleń na budowę o jedną czwartą.

Dwa pokoje, trzy pokoje – kompromisy codzienności.

Według raportu RynekPierwotny.pl najczęściej kupowane mieszkania to wciąż lokale 2-pokojowe o powierzchni 40–50 m². To wybór singli i par bez dzieci – elastyczny, możliwy do utrzymania, pozwalający zachować płynność finansową. Z kolei 3-pokojowe mieszkania pozostają najpopularniejsze wśród rodzin z dziećmi. Dają więcej komfortu, ale są też niestety coraz droższe.

Zwłaszcza w głównych krajowych metropoliach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków ceny już 2-pokojowych mieszkań deweloperskich często przekraczają poziom dostępny dla przeciętnego kredytobiorcy, co powoduje, że kupujący zaczynają rozważać peryferyjne dzielnice lub mieszkania 3-pokojowe w mniej prestiżowych lokalizacjach. Stąd też wyraźnie zwyżkujący popyt w miejscowościach satelickich największych miast.

Z kolei domy jednorodzinne czy segmenty kupują dziś głównie ci, którzy szukają „oddechu” i mają stabilną sytuację zawodową. Coraz częściej są to osoby pracujące zdalnie lub hybrydowo, które mogą pozwolić sobie na zamieszkiwanie z dala od centrum. W zamian za dłuższy dojazd realizują swoje marzenia o własnym ogródku, garażu, ciszy i spokoju.

Single i pary, czyli nowi królowie rynku.

Tymczasem to już nie nabywcy inwestycyjni, których liczba spadła o połowę względem roku 2023 rządzą rodzimą mieszkaniówką. Teraz to właśnie oni – młodzi, mobilni, często dobrze zarabiający, ale dopiero budujący majątek – rozdają dziś karty. Ich decyzje są elastyczne, a lokalizacja ma mniejsze znaczenie niż jeszcze kilka lat temu.

„Widać dużą zmianę: młodzi kupujący nie trzymają się jednej dzielnicy. Szukają tam, gdzie jakość i cena idą w parze. Otwarta komunikacja i transparentność ofert są dla nich ważniejsze niż metraż” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dla singli i par kluczowe są dziś dobra komunikacja, nowoczesny design i stabilny deweloper. To właśnie oni generują dziś największą liczbę zapytań w portalach ogłoszeniowych.

Rodziny szukają przede wszystkim trzech rzeczy: przestrzeni, bezpieczeństwa i spokoju. Chcą mieć dobrą szkołę w pobliżu, plac zabaw, ścieżkę rowerową i zieleń. Dla rodzin z dziećmi mieszkanie 3-pokojowe to naturalny wybór — więcej przestrzeni, oddzielna sypialnia dla dzieci, możliwość urządzenia pokoju pracowni. Ale właśnie w tym segmencie rynek bywa mniej płynny w obecnych warunkach. Wysokie ceny metra kwadratowego lub ograniczona podaż projektów 3-pokojowych (zwłaszcza w dobrych lokalizacjach) skłaniają niektóre rodziny do kompromisów: kupna mniejszego mieszkania z planem zmiany za kilka lat, lub poszukiwania domów bliżej obrzeży.

Dlatego też aż 89 proc. popytu w największych miastach koncentruje się dziś w dzielnicach pośrednich i na obrzeżach. Deweloperzy coraz częściej projektują niskie budynki o kameralnym charakterze, które łączą wygodę mieszkania i urok domu.

Co w cenie? Nie tylko metraż.

Jeszcze kilka lat temu kupujący kierowali się głównie ceną za metr. Dziś coraz większe znaczenie mają elementy takie jak energooszczędność budynku, certyfikaty środowiskowe, jakość części wspólnych czy społeczny charakter osiedla. Nowe projekty mieszkaniowe coraz częściej przypominają małe miasteczka – z własnym sklepem, kawiarnią czy strefą fitness.

„Kupujący zwracają uwagę nie tylko na mury, ale na całe otoczenie. Ważne są standard energetyczny, dostęp do zieleni i jakość obsługi” – ocenia Jan Dziekoński, Head of Market Insights w Dziale Research w portalu RynekPierwotny.pl.

Nowe formaty: od micro-apartamentów po wynajem instytucjonalny.

Ciekawym zjawiskiem są tzw. micro-apartamenty – lokale o powierzchni 20–30 m², często z pełnym wyposażeniem i strefami wspólnymi. Powstają głównie z myślą o singlach, studentach i młodych specjalistach. Z kolei coraz dynamiczniej rośnie segment PRS, czyli mieszkań budowanych na wynajem instytucjonalny. Eksperci JLL oceniają, że w ciągu kilku lat może on zmienić strukturę rynku – szczególnie w największych miastach.

Na co Polacy są gotowi wydać najwięcej.

Coraz więcej osób woli zapłacić więcej za lepszy standard wykończenia, większy balkon lub ogród, osiedle z pełną infrastrukturą oraz energooszczędne rozwiązania. Rosnące koszty życia sprawiły, że kupujący zaczęli liczyć nie tylko koszt zakupu, ale i utrzymania mieszkania. Dlatego deweloperzy inwestują w pompy ciepła, panele fotowoltaiczne i rekuperację.

Zdaniem analityków portalu RynekPierwotny.pl, rok 2025 przynosi dojrzewanie rynku.

„Kupujący stali się bardziej świadomi. Nie gonią już za jakimkolwiek mieszkaniem, tylko szukają takiego, które pasuje do ich stylu życia” – podkreśla Marek Wielgo. W natłoku ofert wygrają ci deweloperzy, którzy potrafią rozmawiać z różnymi grupami klientów – od singli, przez pary, po rodziny i inwestorów.

Rynek nieruchomości w 2025 roku pokazuje, że własne cztery kąty to już nie tylko inwestycja, ale też manifest stylu życia. Dla jednych liczy się przestrzeń i cisza, dla innych dostęp do kultury i miejskich atrakcji. Niezależnie od motywacji, Polacy kupują dziś bardziej świadomie. Nie gonią za metrami, lecz za sensem. Bo mieszkanie przestało być tylko adresem – stało się częścią codziennej tożsamości.