Mieszkanie za remont: to może być dobra opcja?

Stan wielu budynków mieszkalnych należących do gmin jest słaby, co potwierdzają na przykład wyniki badań prowadzonych przez NBP. Problemem bywa również stan techniczny lokali znajdujących się wewnątrz starszych budynków. Czynsze nierównoważące kosztów najmu, słaba ściągalność należności i przypadki dewastacji - m.in. te przyczyny tłumaczą kiepski stan wielu mieszkań komunalnych. Gminy czasem oferują wynajem zaniedbanych lokali w modelu „mieszkanie za remont”. Eksperci portalu GetHome.pl przyglądają się temu rozwiązaniu. Jego ocena wzbudza pewne wątpliwości.

Gminy mają swobodę przy ustalaniu zasad remontu

Programy typu „mieszkanie za remont” nie są obowiązkowym rozwiązaniem, gdyż gminy posiadają daleko idącą swobodę w zarządzaniu swoim zasobem mieszkaniowym. Osoby zainteresowane gminnym lokum w zamian za remont muszą również pamiętać, że w poszczególnych miastach zasady programów remontowych mogą się różnić. Chodzi nie tylko o wymagane spełnienie różnego kryterium dochodowego, które jest podstawowym warunkiem w przypadku wynajmu mieszkań od gminy (również tych przeznaczonych do remontu). Poszczególne gminy mogą również inaczej ustalać wymagania dotyczące terminu i zakresu prac remontowych.

Zróżnicowanie bywa także widoczne w kontekście formalności. Przykładowo, w Krakowie praktykowane jest zawieranie przedwstępnej umowy najmu na okres wynoszący 12 miesięcy. Wspomniana umowa określa zobowiązania dla najemcy oraz termin wykonania prac remontowych. Skierowanie do zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony zostaje wydane po stwierdzeniu realizacji zobowiązań remontowych najemcy i dokonaniu odbioru robót. Z kolei w Katowicach zawierana jest osobna umowa o remont lokalu mieszkalnego. Warszawa jako kolejne miasto prowadzące program „mieszkanie za remont” preferuje z kolei tzw. porozumienia remontowe.

Uwaga: koszty mogą nie być rozliczane w czynszu

Osoba zainteresowana programem „mieszkanie za remont”, na pewno powinna bardzo dokładnie przeanalizować zasady proponowane przez gminę. To ważne, bo czasem potencjalni najemcy mogą przypuszczać, że wykonane prace remontowe obniżą przyszły poziom czynszu. Tymczasem w dokumentach publikowanych przez gminy nierzadko znajdziemy potwierdzenie, że dokonane nakłady remontowe nie podlegają rozliczeniu. Za przykład niech posłuży Uchwała nr XXX/794/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz tymczasowych pomieszczeń.

Wspomniana wyżej krakowska uchwała informuje, że: „Remont lokalu odbywa się na koszt przyszłego najemcy. Poniesione nakłady nie podlegają rozliczeniu w czynszu ani zwrotowi w innej formie w przypadku rozwiązania umowy”. Z kolei umowa o wykonanie remontu lokalu mieszkalnego zawierana w Katowicach wskazuje, że: „Wszelkie nakłady, w tym ulepszenia poniesione przez Wykonującego remont na wykonanie robót budowlanych i na wyposażenie techniczne lokalu, nie podlegają zwrotowi”.

Natomiast Zarządzenie nr 144/2024 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 26 stycznia 2024 r. mówi o możliwości uwzględnienia kosztów remontu miejskiego lokalu - poprzez rozliczenie w ramach przyszłego czynszu albo w formie zwrotu najemcy kosztów po przeprowadzonym remoncie. Oczywiście, zasady ewentualnego rozliczenia też powinny zostać szczegółowo uregulowane przez strony umowy.

„Mieszkanie za remont” to jednak nie jest rozwiązanie?

Jak widać, nawet dotycząca tylko trzech miast, bardzo skrótowa analiza zasad programów typu „mieszkanie za remont” potwierdza zróżnicowanie reguł ustalanych przez gminy. Ocena takich programów dla najemców na pewno nie jest jednoznaczna. Z jednej strony, faktycznie mogą one pomóc osobom czekającym długo w kolejce po gminne lokum. Z drugiej strony, chodzi tylko o tych lokatorów, którzy mimo niewysokich dochodów są w stanie sfinansować prace remontowe. Należy pamiętać, że koszty remontów mocno wzrosły przez ostatnie lata.

Warto również postawić pytanie, czy opisywane programy byłyby potrzebne, gdyby stan techniczny zasobów mieszkaniowych gmin był lepszy, a utrzymanie mieszkań stało się lepiej zbilansowane finansowo (m.in. poprzez wprowadzenie weryfikacji dochodowej dla wszystkich lokatorów i uzależnienie czynszu od dochodów każdego najemcy). Tak więc, programy typu „mieszkanie za remont” trudno uznać za rozwiązanie o charakterze systemowym. Mamy tutaj raczej do czynienia z przykładem dość prowizorycznego działania gmin.