Na jakie mieszkanie stać singla, parę i rodzinę z dzieckiem?

Na początek warto wyjaśnić, że w analizie przyjęto założenie, że przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli „na rękę” wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków wzięto pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł. Co ważne, młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony i zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Kredyty mieszkaniowe

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych budzi mieszane uczucia. Z jednej strony optymizmem może napawać fakt, że zarówno we wrześniu, jak i w październiku wyraźnie zwiększyła się liczba chętnych na kredyt mieszkaniowy. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że we wrześniu zgłosiło się do banków ok. 28,5 tys. wnioskodawców (o 8% więcej niż w sierpniu), a w październiku – 34,5 tys. (wzrost o 21% miesiąc do miesiąca).

– Najprawdopodobniej zadziałały różnego rodzaju bonusy i opusty cenowe stosowane przez deweloperów, bo w większości metropolii zawarli w październiku więcej umów z klientami niż miesiąc wcześniej – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W kolejce po kredyt najwyraźniej ustawili się ci, którzy uznali, że dalsze odkładanie decyzji zakupowej nie ma sensu. Tym bardziej, że choć wybór mieszkań jest coraz większy, to tych najtańszych jest na rynku coraz mniej. Październik prawdopodobnie przyniesie też spore odbicie w liczbie udzielonych kredytów mieszkaniowych. We wrześniu pozytywną decyzję banku uzyskało ok. 15,3 tys. gospodarstw domowych planujących zakup mieszkania. To wynik tylko o ok. 3% lepszy od sierpniowego. Delikatnym cieniem kładzie się niewielki spadek zdolności kredytowej, którą Rankomat.pl odnotował w październiku po przeanalizowaniu oferty 10 banków.

– Październikowe spadki są wynikiem kontynuacji zmian, które obserwowaliśmy w poprzednich miesiącach, czyli podwyższania kosztów życia uwzględnianych przez banki przy wyliczaniu dostępnej kwoty kredytu. Wygląda jednak na to, że największe zmiany w tym zakresie mamy już za sobą. Ostatnie zmiany dostępnej kwoty kredytu były bowiem minimalne. Nie można jednak wykluczyć, że za kilka miesięcy pojawią się kolejne znaczące zmiany. Szansa na znaczący wzrost dostępnej kwoty kredytu pojawi się, gdy zbliżymy się do momentu obniżki stóp procentowych NBP, a banki znacząco obniżą stawki oprocentowania stałego. Koszt kredytu również ma bowiem duży wpływ na zdolność kredytową – komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Rankomat.pl.

Średnia zdolność kredytowa gospodarstw jednoosobowych zarabiających 6 tys. zł „na rękę” pogorszyła się po dwóch z rzędu miesiącach wyraźnej poprawy. Singielka i singiel mogli w październiku liczyć na ok. 388,9 tys. zł kredytu na zakup mieszkania (o ok. 900 zł mniej niż we wrześniu), bezdzietna para – ok. 489,3 tys. zł (o ponad 500 zł mniej), zaś para z dzieckiem – ok. 579,3 tys. zł (o ponad 900 zł mniej).

Należy dodać, że poszczególne banki różnie oceniają zdolność kredytową stąd ogromne różnice. Na przykład w przypadku singielki czy singla z dochodem na rękę na poziomie 6 tys. zł, różnica między najbardziej i najmniej hojnym bankiem w zestawieniu wynosiła w październiku aż 128,5 tys. zł. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że banki oferujące największe kwoty nie zawsze są jednocześnie najtańszymi. Dlatego bardzo duże znaczenie ma właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty.

Pytanie, jak duży jest wybór mieszkań na kieszeń naszych „przeciętnych” gospodarstw domowych. Dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują jest większa. Dla uproszczenia w niniejszej analizie przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania. Oznacza to, że rodzina 2+1 mogła sobie pozwolić na wydatek przeszło 724 tys. zł, a bezdzietna para – niespełna 612 tys. zł. Z kolei przeciętnie zarabiająca singielka i singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym może przeznaczyć ok. 486 tys. zł.

Jaki wybór mieszkań na przeciętną kieszeń?

Jeszcze nigdy deweloperzy nie oferowali tak wielu mieszkań w Łodzi (ponad 9,4 tys.), Poznaniu (ok. 7,3 tys.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 8,6 tys.). Z kolei w Warszawie (ok. 14,4 tys.), Krakowie (ponad 8,6 tys.) i Trójmieście (ponad 6,5 tys.) po raz ostatni było ich tak dużo w sprzedaży w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych na przełomie 2022 i 2023 r. Ponad 9 tys. lokali, które oferują deweloperzy we Wrocławiu, to wynik zbliżony do rekordowego z października 2019 r.

Należy podkreślić, że we wszystkich metropoliach październik przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Pytanie, ile w tym okresie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkań w cenach jednostkowych, które są w zasięgu przeciętnego kredytobiorcy. Innymi słowy, czy będących w zasięgu przeciętnego kredytobiorcy. Innymi słowy, jaki miał wybór mieszkań.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w październiku br. nie nastąpiły w tej kwestii istotne zmiany. Singielki i single wciąż znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii. Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 486,1 tys. zł jest w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 3 tys. lokali z ujawnioną ceną) oraz w Łodzi (ponad 2,8 tys.). Przy czym w tej pierwszej metropolii pula mieszkań „na kieszeń” kredytobiorców zwiększyła się o 28 lokali, zaś w Łodzi o 36 się skurczyła.

Największy spadek oferty dla przeciętnie zarabiających singli miał miejsce we Wrocławiu (z 679 do 622 lokali). Minimalnie mniej niż we wrześniu było ich też w Poznaniu (z 1 063 do 1 039). Natomiast w Warszawie oferta praktycznie się nie zmieniła. Wzrosła zaś w Krakowie i w Trójmieście. Jak widać, w tych metropoliach czas gra na korzyść singielek i singli.

Choć należy też zauważyć, że w Krakowie wybór mieszkań za kwotę, którą dysponuje nasza przykładowa singielka lub singiel był najmniejszy (tylko niespełna 360 lokali). Niewiele było ich także w Warszawie (409). We Wrocławiu mogli oni przebierać wśród 622 mieszkań, w Trójmieście – 952, a w Poznaniu – ponad 1 tys.

Oczywiście w większości największych metropolii singielki i single mogli sobie pozwolić co najwyżej na dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znaleźliby też bez problemu trzypokojowe. Więcej lokali, także czteropokojowych, znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za niespełna 612 tys. zł można było kupić w październiku głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa i Warszawy – było też całkiem sporo trzypokojowych.

Także tę grupę potencjalnych nabywców najpewniej ucieszy wiadomość, że w październiku mieli większy wybór mieszkań niż miesiąc wcześniej. Największy wzrost liczby lokali – o 627 – odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Pod koniec października było ich tam ponad 5,1 tys. W Trójmieście oferta zwiększyła się o 145 mieszkań z ujawnioną ceną (do ok. 2,3 tys. lokali), w Poznaniu – o 108 (do ok. 3,2 tys.), w Krakowie – o 101 (do ponad 1,3 tys.), w Warszawie – o 51 (do ok. 1,8 tys.), a w Łodzi – o 35 (do blisko 5,4 tys.). Wrocław był jedyną metropolią, w której oferta mieszkań z ceną poniżej 612 tys. zł nieznacznie się zmniejszyła. Gospodarstwa dwuosobowe mogły tam przebierać wśród niespełna 2,3 tys. mieszkań deweloperskich.

W najlepszej sytuacji są rodziny 2+1, bo przy ich zdolności kredytowej w każdej z metropolii mogły przebierać w tysiącach ofert firm deweloperskich. Ponadto w większości miast (wyjątkiem była Warszawa) wzrosła liczba mieszkań będących w finansowym zasięgu takich rodzin. Największy wybór miały one w Łodzi (ponad 6,7 tys. mieszkań), zaś najmniejszy w Krakowie (ok. 2,8 tys.).

Mając do dyspozycji prawie 725 tys. zł w niemal we wszystkich metropoliach (wyjątkiem był Kraków i Warszawa) w zasięgu były nawet mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było we wrześniu w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (420 lokali z ujawnioną ceną) i Łodzi (268). Wciąż można je było znaleźć w ofercie deweloperów w Poznaniu (niespełna 100 mieszkań), Trójmieście (ok. 70) i Wrocławiu (ponad 40).