11.06.2024
DeweloperzyAnalizy ekspertówRaportyTrendy rynkowe

Na rynku nowych mieszkań długo oczekiwana stabilizacja cen. Czy wszędzie?

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich nie zmieniła się drugi miesiąc z rzędu, a w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy. Cieszyć może też wyhamowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w Poznaniu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na czynniki, które mają wpływ na ich ceny.

Od kilku miesięcy powtarzamy jak mantrę, że w tym roku nowe mieszkania najprawdopodobniej podrożeją z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak gdyby równocześnie rosła liczba mieszkań w ofercie deweloperów, a w niej udział lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych, to mogłoby to zadziałać stabilizująco na średnią cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl.

Po pięciu miesiącach tego roku ten pierwszy warunek w zasadzie został spełniony we wszystkich siedmiu największych metropoliach. Deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali.

Ceny mieszkań - maj 2024-sprzedane i wprowadzone

W efekcie wzrosła ich liczba w ofercie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec maja kupujący nowe mieszkania mogli przebierać w ponad 54,1 tys. ofert. Łącznie było ich o jedną czwartą więcej niż w grudniu ubiegłego roku, choć w Krakowie i Wrocławiu deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Natomiast w porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowaliśmy właśnie we Wrocławiu – aż o 46% i w Poznaniu – o 43%! W Warszawie oferta wzrosła o 29%, a w Trójmieście – o 24%.

Ceny mieszkań - maj 2024-oferta

Niestety, o wiele trudniej jest spełnić drugi warunek. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów rosła lub malała, w zależności od tego, czy do sprzedaży wprowadzali oni drogie czy stosunkowo tanie – jak na dany rynek – lokale. Jednak w Warszawie, Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii maj przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań!

W stolicy długo czekaliśmy na ten moment i wygląda na to, że wreszcie on nastąpił. Średnia cena metra kwadratowego doszła tu do poziomu ok. 17,6 tys. zł i już drugi miesiąc z rzędu praktycznie się nie zmieniła – komentuje Marek Wielgo.

Stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego ma miejsce również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam już od trzech miesięcy średnia utrzymuje się na poziomie 10,6 tys. zł, a od grudnia ub. roku wzrosła tylko o 1%, czyli najmniej ze wszystkich metropolii. Z kolei w Poznaniu można na razie mówić jedynie o wyhamowaniu wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań, bo zdarzyło się to po raz pierwszy w tym roku. W maju podwyżki nie ominęły Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta, choć w poprzednich miesiącach zdarzały się tam „przystanki” na ścieżce wzrostu.

Ceny mieszkań - maj 2024-cena m kwM

W tej sytuacji to stolica Wielkopolski utrzymała w maju miano lidera podwyżek. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w tym mieście aż o 7%. Na podium wskoczyły Wrocław i Łódź strącając z niego Warszawę i Kraków. We Wrocławiu i Łodzi ceny nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy poszły w górę w ciągu pięciu miesięcy aż o 6%, w Warszawie i Krakowie – o 5%, a w Trójmieście – o 2%.

Ceny mieszkań - maj 2024-cena m kwR

Warszawa zawdzięcza stabilizację średniej ceny metra kwadratowego pojawieniu się w sprzedaży dużej puli lokali z segmentu popularnego. Otóż jedna czwarta z blisko 2,1 tys. mieszkań, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w maju, miało cenę poniżej 14,5 tys. zł za metr kwadratowy, a cena co drugiego lokalu nie przekraczała 16,6 tys. zł, czyli i tak znacznie poniżej średniej, która w stolicy wynosi ok. 17,6 tys. zł za metr.

Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań, które w maju pojawiły się w ofercie deweloperów wynosiła niespełna 12,5 tys. zł. Średnia wszystkich lokali w ofercie sięgała zaś 13,2 tys. zł za metr. Warto dodać, że w poprzednich miesiącach poznańscy deweloperzy więcej mieszkań adresowali do bardziej zamożnych klientów. Na przykład w styczniu kosztowały one średnio blisko 17 tys. zł za metr kwadratowy. Tyle że średnia w ofercie nieznacznie przekraczała w tym czasie poziom 12,5 tys. zł.

Natomiast we Wrocławiu deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania do sprzedaży stosunkowo drogich – jak na ten rynek – mieszkań. W maju ich średnia cena wynosiła blisko 17,3 tys. zł za metr kwadratowy. W efekcie średnia mieszkań w ofercie poszła w górę w ciągu zaledwie jednego miesiąca aż o 3%. Na zamożnych klientów stawiają także krakowscy deweloperzy. Wprowadzone przez nich w maju na rynek mieszkania kosztowały średnio ponad 17,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Ceny mieszkań - maj 2024-cena m kw-wprowadzonych i sprzedanych

Rzecz jasna ceny mieszkań oddziałują na ich sprzedaż. Kiedy w kwietniu wrocławscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę stosunkowo tanich lokali, to jako jedynym udało im się zwiększyć sprzedaż. W pozostałych metropoliach odnotowaliśmy wówczas tąpnięcie. Natomiast w maju na rynek wrocławski trafiło dużo mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej, i to na dodatek drogich. W efekcie Wrocław był jedyną metropolią, w której w maju siadła sprzedaż nowych mieszkań. Cieszy za to wzrost liczby zawieranych umów deweloperskich w Warszawie po czterech miesiącach spadków. Problem w tym, że po pięciu miesiącach wyniki sprzedażowe warszawskich firm deweloperskich są wciąż słabsze niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobnie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Niestety, wciąż wielu deweloperów najwyraźniej przecenia możliwości finansowe swoich potencjalnych klientów. Co gorsza, jak wynika z analizy Rankomat.pl, przeciętna zdolność kredytowa rosła do marca tego roku, ale w kwietniu wyraźnie spadła. A to dlatego, że większość banków zaczęła ją oceniać bardziej restrykcyjnie. Obecnie jest więc niższa niż w końcówce ubiegłego roku.

Nie mogą liczyć na większy zastrzyk gotówki ci, których zarobki nie wzrosły w tym okresie. W tej sytuacji nie powinien więc dziwić spadek liczby wniosków kredytowych, który w maju odnotowało Biuro Informacji Kredytowej. Do banków trafiło ok. 27 tys. takich wniosków, czyli o blisko 17% mniej niż w kwietniu.

Ceny mieszkań - maj 2024-kredyty

Należy zwrócić uwagę, że nie tylko w Warszawie, ale także w Łodzi, Trójmieście czy Poznaniu kupujący nowe mieszkania nie zamierzają płacić bajońskich sum. Może zaś o tym świadczyć średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Precyzyjnie rzecz ujmując są to mieszkania, które w danym miesiącu zniknęły z ich oferty. I tak, w maju „sprzedane” przez trójmiejskich deweloperów mieszkania kosztowały średnio 13,5 tys. zł za metr kwadratowy, a więc znacznie poniżej średniej dla całej oferty, która przekracza 15,3 tys. zł.

Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach deweloperzy będą musieli powalczyć o klientów. Ci nie są już pod tak dużą presją, jak w ubiegłym roku, gdy oferta dosłownie topniała w oczach. W tym roku wybór mieszkań zwiększył się, zaś kupujących ubyło.

Równocześnie z rynku szybko znikają najtańsze mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy. W ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr. W Warszawie ich znalezienie jest dużym wyzwaniem, zaś we Wrocławiu odsetek skurczył się z 14% do 4% w ciągu pięciu miesięcy. Z kolei w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł.

Ceny mieszkań - maj 2024-struktura cenowa

Autor: Marek Wielgo

Źródło: rynekpierwotny.pl

Najnowsze z tej kategorii
  • 16.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    W 2023 r. czynsze rosły szybciej od wynagrodzeń?

    Miniony rok przyniósł większą stabilizację pod względem poziomu czynszów za mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili zatem sprawdzić, czy stawki czynszowe rosły szybciej niż wynagrodzenia.

  • Materiały budowlane u schyłku korekty cenowej
    16.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Materiały budowlane u schyłku korekty cenowej

    W czerwcu krajowy rynek materiałów budowlanych kontynuował proces wygaszania trwającej już dziesięć miesięcy średniej ujemnej dynamiki cen. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl tym razem regres stawek w relacji rok do roku wyniósł zaledwie 1,3 proc., czyli najmniej od października ub. roku. Z kolei w relacji miesiąc do miesiąca Grupa PSB zakomunikowała brak średniej zmiany notowań, potwierdzając tym samym coraz bliższy moment przesilenia tendencji spadkowej cen monitorowanych grup asortymentowych.

  • 15.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Sprzedaż deweloperów giełdowych w II kw. na opadającej fali

    W drugim kwartale br. kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW uległa wyraźnej korekcie, zarówno w relacji rok do roku jak i kwartał do kwartału. Tym samym stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego mierzony wynikami giełdowych liderów, wydaje się sygnalizować przesilenie w kierunku spowolnienia.

  • Kredyt na start przesunięty na 2025 rok: Czy rynek mieszkaniowy czeka stabilizacja? [SONDA]
    11.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyRaporty i analizyDeweloperzy giełdowiDeweloperzy

    Kredyt na start przesunięty na 2025 rok: Czy rynek mieszkaniowy czeka stabilizacja? [SONDA]

    Pierwsze półrocze 2024 roku za nami, a decyzja rządu o przesunięciu terminu programu "Kredyt na start" na przyszły rok wciąż budzi liczne dyskusje. Jak oceniają tę sytuację deweloperzy mieszkaniowi? Jakie mają plany na drugą połowę tego roku i czy ostatnie wydarzenia wpłyną na ich strategie sprzedażowe? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce.

  • 10.07.2024
    Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertów

    Czy deweloperzy chcą budować mieszkania w polskich kurortach?

    W ostatnich latach zaroiło się od inwestycji deweloperskich nad morzem, w górach czy na Pojezierzu Mazurskim. Polacy mający spore nadwyżki finansowe kupują tam mieszkania wakacyjne nie tylko po to, żeby je wynajmować turystom, ale także na własny użytek. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Jak wynika z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem.