Nowy program mieszkaniowy nie dla singli?

Prace nad nowym programem wsparcia kredytobiorców dopiero się zaczęły, więc jest za wcześnie na wystawianie ostatecznych ocen.

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii chyba liczy po cichu na jakiś cud. Może o tym świadczyć maksymalna kwota kredytu, którą obejmie dopłata od państwa. W przypadku singli będzie to 200 tys. zł, a w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są najdroższe - 240 tys. zł z oprocentowaniem 1,5%. To za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu. Jest zaś mało prawdopodobne, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży mieszkań w takiej cenie - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Aby zrealizować marzenie o własnym M, singiel musiałby mieć co najmniej drugie tyle w postaci wkładu własnego lub wziąć odpowiednio wyższy kredyt, którego część miałaby oprocentowanie rynkowe. Wysokość takiego łączonego kredytu ma zależeć wyłącznie od zdolności kredytowej singla. Może być ona dość duża, bo według założeń „Mieszkania na Start”, dochód takiego beneficjenta będzie mógł sięgać 10 tys. zł brutto.

Marek Wielgo ocenia, że określenie progów dochodowych w nowym programie „Mieszkanie na start” praktycznie nic nie zmieni w porównaniu z „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Te progi są bowiem dość wysokie, np. w przypadku gospodarstwa składającego się z dwóch osób – 18 tys. zł brutto, zaś miesięczny dochód brutto gospodarstwa trzyosobowego nie mógłby przekraczać 23 tys. zł. – I dobrze, bo wprowadzenie niskich progów dochodowych groziłoby tym, że w przyszłości część kredytobiorców mogłaby nie podołać spłacie kredytu. Tym bardziej, że nadal nie będzie od nich wymagany wkład własny, bo stosownych gwarancji udzieli państwo – uważa ekspert portali RynekPierwotny.pl.

Obniżenie ceny kredytu, nawet do 0% w przypadku rodzin wielodzietnych, pewnie wielu ucieszy. Pytanie, czy dobrym pomysłem jest wstrzymywanie się z zakupem mieszkania aż do połowy roku, kiedy – jak prognozuje resort rozwoju i technologii – ruszy nowy program.

– Oczywiście można mieć nadzieję, że deweloperzy uwierzą wreszcie w trwałość wzrostu popytu na mieszkania i radykalnie zwiększą ich podaż. Zwłaszcza w segmencie popularnym, a więc budowanych z myślą o kredytobiorcach – komentuje Marek Wielgo.

Równocześnie przyznaje, że nie można wykluczyć niekorzystnego z punktu widzenia kupujących mieszkania scenariusza, jakim jest utrzymywanie się jeszcze przez jakiś czas potężnej nierównowagi miedzy popytem i podażą. Tę zawdzięczamy w dużej mierze programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”, który przyspieszył decyzję zakupową bardzo wielu osób, także tych, które nie mogły liczyć na dopłatę od państwa. Efektem tego był gwałtowny wzrost cen mieszkań w 2023 r., szczególnie w trzecim kwartale, kiedy dotowany przez państwo kredyt pojawił się w ofercie banków.

Warto zwrócić uwagę, że program jest adresowany głównie do młodych ludzi, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. Wielu spośród tych, którzy są na początku drogi zawodowej, nie ma wysokiej zdolności kredytowej. Ponadto przyjezdni, którzy najmują mieszkanie na zasadach rynkowych, najczęściej nie mają szans na odłożenie pieniędzy na wkład własny. Dla tej grupy nabywców potrzebne są więc przede wszystkim mieszkania w niskiej cenie jednostkowej, a więc do 400 tys. zł. Przypomnijmy, że mniej więcej tyle wynosi średnia wartość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w ubiegłym roku. Problem w tym, że „Bezpieczny Kredyt 2%” „wyczyścił” rynki mieszkaniowe największych miast z tak tanich lokali.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że Łódź jest jedyną metropolią, w której oferta mieszkań deweloperskich w cenie średniej wartości kredytu jest stosunkowo duża, a od czerwca ubiegłego roku nawet minimalnie się zwiększyła z nieco ponad 1,4 tys. do niespełna 1,5 tys. lokali. Na drugim biegunie jest Wrocław, gdzie jeszcze w końcówce czerwca kupujący mogli przebierać w ponad 700 ofertach mieszkań do kupienia za 400 tys. zł, a obecnie jest ich już tylko niespełna… 100, czyli aż o 87% mniej! Gwałtownie skurczył się wybór takich lokali także w Warszawie. Pół roku temu w ofercie deweloperów było tu ponad 400 mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 400 tys. zł, zaś obecnie o 77% mniej. Niestety, w niemal wszystkich metropoliach grudzień przyniósł spadek oferty lokali w tej cenie. Wyjątkiem była Łódź.

Marek Wielgo obawia się, że jeśli ten trend się utrzyma, to za pół roku w większości największych miast wielu potencjalnych beneficjentów programu „Mieszkanie na Start”, zwłaszcza singli, nie będzie już miało czego szukać.