Obraz rynku nieruchomości w 2024 r. Prognozy, czynniki makroekonomiczne i wyzwania

Komentarz ekspercki Dawida Wrony, Członka Zarządu i Dyrektora Zarządzającego ds. Sprzedaży i Marketingu w Archicom.

W 2023 r. najwięksi deweloperzy mieszkaniowi w Polsce osiągali satysfakcjonujące wyniki operacyjne, m.in. dzięki programowi rządowemu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który był dużym stymulatorem w zakresie popytu, co dalej przełożyło się na wzrost sprzedaży. Minione miesiące pokazały wagę branżowego doświadczenia i know-how. Choć wówczas kluczem do sukcesu było dynamiczne zarządzanie ceną, dziś to jedynie dodatkowy element, który sam w sobie nie przyniesie oczekiwanych efektów. Aktualnie karty na rynku rozdaje podaż, a będąc precyzyjnym – bank gruntów i przemyślana strategia jego wykorzystywania.

Ceny mieszkań w ramach nowych inwestycji nie opierają się już wyłącznie o analizę konkurencji. Ograniczanie się do tego, co było i jest wkrótce nie będzie wystarczające. Deweloperzy są zmuszeni do wypracowania nowego modelu wyceny bazującego na przyszłościowym potencjale działki. Powoli tworzy się tym samym „nowy rynek nieruchomości”, na którym istotną rolę odegra człowiek i technologia. Niejednokrotnie będzie wymagać to rewizji dotychczasowych procedur stosowanych w firmach deweloperskich – otwarcia na nowe, jeszcze nieodkryte, ale także wyzbycia się obaw przed kreowaniem nowoczesnych przestrzeni miejskich.

Kluczowe czynniki dla sektora nieruchomości mieszkaniowych

Z całą pewnością w 2024 r. wyniki sprzedażowe deweloperów w dalszym ciągu będą wspierane rządowymi inicjatywami. Kontynuacją zamkniętego wraz z końcem roku programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” będzie program „Mieszkanie na start” zapewniający dodatkowe korzyści dla kredytobiorców. Chociaż jego szczegółowe założenia nie są jeszcze znane, możemy spodziewać się, że deweloperzy nie będą budować długookresowych strategii na podstawie konceptów krótkoterminowych o niejasnej przyszłości.

Bez wątpienia najistotniejszym wyzwaniem dla sektora pozostanie ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów, która bezpośrednio wpłynie na wzrost popularności projektów mixed-use. Coraz częściej będą to inwestycje miastotwórcze, które wpisują się w koncepcje miasta 15-minutowego oraz trzeciego miejsca. Będą „żyć” całą dobę i zapewniać większą efektywność ekonomiczną, oferując mieszkańcom, przedstawicielom biznesu i samorządom synergię korzyści. Dziś powinniśmy mówić nie tylko o czterech ścianach, w których mieszkamy, ale także przestrzeniach sprzyjających integracji społecznej, sąsiedzkiej czy też bliskości szkół, infrastruktury komunikacyjnej, handlowo-usługowej i terenów zielonych. Innymi długofalowymi efektami mniejszej dostępności działek będą również: zwiększona konwersja budynków biurowych na obiekty mieszkalne, wzrost trendu colivingu i najmu instytucjonalnego.

Należy spodziewać się również dynamicznego wzrostu roli efektywności energetycznej budynków, a także wpływu czynników ESG na wycenę nieruchomości. Istnieje bowiem ryzyko wystąpienia tzw. carbon bubble. Zjawisko polega na utrzymywaniu wartości nieruchomości na zawyżonym poziomie ze względu na brak odpowiedniego odzwierciedlenia ryzyka i szans związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej i ESG w wycenach. Nadchodzi przy tym nowe podejście do projektowania i cyrkularności budynków, czyli tzw. BAMB, oraz green premium. W związku z tym następuje zwiększenie generowanych stóp zwrotu dla inwestorów nabywających nieruchomości zgodne ze standardami ESG. Organizacje, które podchodzą do ESG w sposób strategiczny, mogą zyskać przewagę konkurencyjną na rynku, budując zaufanie i tworząc długoterminową wartość. ESG będzie siłą napędową pozytywnych wyników biznesowych. W tym wszystkim każda z firm musi odpowiedzieć sobie na pytanie, jaka jest jej strategia w zakresie produktu, który chce dostarczać i do jakiego klienta chce dotrzeć. Budowanie świadomości marki i jej klarowność jest jednym z czynników sukcesu na tak dynamicznie zmieniającym się rynku.

Największe wyzwania z perspektywy makroekonomicznej

Jednym z wyzwań, którym sektor nieruchomości będzie musiał stawić czoła, będzie poziom inflacji. Według GUS jej średnioroczna wartość w 2023 r. wyniosła 11,4%. Natomiast odczyt w całej Unii Europejskiej był niemal dwukrotnie niższy. Nadal prognozowany jest wzrost cen, jednak Polska będzie najpewniej zbliżać się do górnej granicy celu inflacyjnego NBP, który zakłada 2,5% +- 1 p.p. Powołując się na analityków Moody’s, jeszcze w 2024 r. średnioroczna inflacja sięgnie ok. 5%, a w kolejnych latach powinna być niższa, osiągając wartość mniejszą niż 3%.

W 2023 r. w Polsce obserwowaliśmy znaczące wahania kwartalne PKB. W I kwartale gospodarka naszego kraju rozwinęła się najbardziej dynamicznie w całej Unii Europejskiej – aż o 3,9% kwartał do kwartału, po czym w II kwartale odnotowała największy spadek (3,7% kw. do kw.), biorąc pod uwagę PKB wyrównany sezonowo. Zgodnie z prognozami agencji Moody’s uśredniony wskaźnik PKB dla całego 2023 r. będzie ujemny i osiągnie wartość ok. -1,1% rok do roku. W kolejnych pięciu latach prognozy są obiecujące, a już w 2025 r. może wynieść nawet 6%.

Nasz kraj znajduje się w czołówce UE pod względem najniższego poziomu bezrobocia. Według metodyki stosowanej przez GUS stopa bezrobocia wynosi w Polsce zaledwie 5,0%, a według analizy agencji Moody’s opierającej się na danych Eurostat. Najsilniejszym argumentem przemawiającym za tym, że Polaków nie czeka masowe bezrobocie, jest demografia, gdyż zdecydowanie więcej pracowników będzie w przyszłości przechodziło na emeryturę, niż wchodziło na rynek pracy. Ważnym stymulatorem dla rynku będą pieniądze z Unii Europejskiej, dzięki którym w wielu gałęziach gospodarki ponownie ruszą inwestycje i będą naturalnym motorem do wzrostu naszej gospodarki.