Ostre hamowanie sprzedaży deweloperów giełdowych w 2024 r.

Niejednoznaczny wydźwięk wyników 2024 roku

Zaprezentowana stawka czternastu czołowych firm krajowej branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym, spółek notowanych na rynku podstawowym oraz Catalyst warszawskiej GPW, w ostatnim kwartale ub. roku zakontraktowała sprzedaż w sumie 4787 lokali, co jest wynikiem o jedną piątą gorszym w relacji rok do roku, jednocześnie jednym z najsłabszych w historii analogicznych okresów kwartalnych. Z kolei wynik ogółem ubiegłorocznej kontraktacji na poziomie niespełna 20 tys. mieszkań okazał się słabszy w relacji rok do roku o 14 procent.

Tymczasem zarówno regres kwartalny jak i dotyczący całego 2024 roku wydaje się na pierwszy rzut oka dość umiarkowany w świetle liczonych w dziesiątkach procent spadków kontraktacji przeszło dwóch trzecich stawki prezentowanych firm.

Jest to wyłączny efekt bardzo dobrych wyników czwórki liderów ubiegłorocznej sprzedaży: Dom Development, Develii, Murapolu i Grupy Echo-Archicom. Dwie pierwsze z wymienionych spółek dodatkowo zakomunikowały historycznie rekordowy wynik sprzedażowy.

O ile usprawiedliwienie słabych statystyk dziesiątki deweloperów o ujemnej dynamice ubiegłorocznej sprzedaży da się łatwo wytłumaczyć załamaniem koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w 2024 roku, niepewnością jutra czy dezorientacją uczestników rynku, o tyle budzące respekt osiągniecia pozostałej czwórki spółek mogą wydawać się znacznie trudniejsze w interpretacji.

Jednak nie należy raczej podejrzewać zarządów spółek, których wyniki sprzedaży za rok miniony wyraźnie oderwały się od rynkowej rzeczywistości, o jakiekolwiek zdolności nadprzyrodzone. Chodzi tu bowiem o wręcz perfekcyjny poziom umiejętności planowania i dopasowania oferty do aktualnych warunków rynkowych, jak trudne one by nie były. Tak czy inaczej rok 2024 na pierwotnym rynku mieszkaniowym pokazał, że nawet w okresie cyklicznego spowolnienia koniunktury deweloperzy mogą osiągać rekordowe wyniki sprzedaży o ile dysponują produktem „na miarę czasów”.

Ambitne plany na rok bieżący

Tymczasem w komentarzach zarządów do wyników sprzedaży za rok miniony, w ani jednym przypadku nie wystąpiło pesymistyczne postrzeganie perspektyw roku bieżącego, zwłaszcza w przypadku deweloperów o głęboko ujemnej ubiegłorocznej dynamice kontraktacji. Wręcz przeciwnie, prognozy spółek giełdowych jednomyślnie zapowiadają silne odreagowanie sprzedażowego regresu, traktując zeszłoroczne osłabienie jako sytuację przejściową. Pytanie, na ile tego typu przewidywania są realne.

W tym roku kondycja rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie zależna głównie od poziomu stóp procentowych i ewentualnego nowego programu mieszkaniowych kredytów preferencyjnych, wprowadzenie którego zapowiada resort rozwoju. Najbliższe miesiące mogą jeszcze upłynąć pod znakiem ograniczonego popytu w oczekiwaniu na poprawę warunków rynkowych, jednak w drugiej połowie roku powinny dać znać o sobie pierwsze wyraźne symptomy ożywienia koniunktury. Stąd zapewne optymistyczne wizje menadżerów giełdowych tuzów deweloperki mieszkaniowej.

WIG-Nieruchomości wciąż w ofensywie

Pomimo dość niepewnych od dłuższego czasu perspektyw rozwoju koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym, dobitnie potwierdzonym zarówno ubiegłorocznymi wynikami sprzedaży większości deweloperów giełdowych jak i statystykami popytowo-podażowymi szerokiego rynku, branżowy indeks WIG-Nieruchomości wciąż utrzymuje się w bezpośrednim, zaledwie kilkuprocentowym sąsiedztwie szczytów 13-letniej hossy z maja ub. roku, nie sygnalizując jakichkolwiek niepokojących symptomów słabości.

Wygląda na to, ze inwestorzy giełdowi w dalszym ciągu są pewni szybkiego powrotu koniunktury sprzedażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego na ścieżkę wzrostową. Zeszłoroczne spowolnienie koniunktury spowodowało zapewne kumulację mieszkaniowego popytu odłożonego, na którego uwolnienie można liczyć już w przewidywalnej przyszłości roku bieżącego. Katalizatorem będzie oczekiwany przez rynek w najbliższej perspektywie nowy program kredytów preferencyjnych oraz raczej nieunikniona w drugiej połowie roku pierwsza obniżka stóp procentowych.