Po 2,5 roku w Krakowie spadła średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań
Lipiec był w Warszawie czwartym w tym roku miesiącem, w którym nie zmieniła się średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich. O cenowej stabilizacji można też mówić w Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Z kolei we Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi średnia poszybowała w górę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę na fenomen Krakowa. To miasto w ubiegłym roku zasłynęło z rekordowych podwyżek, zaś w lipcu br. było jedyną metropolią, w której mieszkania potaniały.
- Od kilku miesięcy powtarzam jak mantrę, że mimo rosnących cen działek i kosztów budowy, nawet w największych miastach możliwa jest stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Deweloperzy muszą jedynie uwierzyć w to, że warto je budować nie tylko dla najzamożniejszych klientów - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z tym jest jednak pewien problem. Pojawiły się bowiem wątpliwości, czy nowy program „Kredyt mieszkaniowy #naStart” w ogóle wejdzie w życie. Na domiar złego z każdym miesiącem banki udzielały coraz mniej kredytów na warunkach rynkowych, a w maju wyraźnie spadła także liczba chętnych na nie. Na szczęście lipiec przyniósł wyraźną poprawę w kwestii wniosków kredytowych.

Optymizmem może też napawać sytuacja w Warszawie i Krakowie. Tamtejsi deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej lokali w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców. Efektem tego było zatrzymanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. W Warszawie lipiec był czwartym w tym roku miesiącem, w którym średnia praktycznie się nie zmieniła. Z kolei w Krakowie odnotowano w lipcu jej spadek o 1%, co nie wydarzyło się w tym mieście od 2,5 roku. Mało tego, krakowscy i warszawscy deweloperzy jako jedyni mogli pochwalić się w lipcu zwiększeniem sprzedaży mieszkań w porównaniu z czerwcem, który szczególnie w Krakowie był pod tym względem wyjątkowo słaby.

Natomiast w pozostałych metropoliach lipiec przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań. A ponieważ z rynku znikały w pierwszej kolejności najtańsze, więc tam, gdzie deweloperzy nie dostarczyli odpowiedniej puli lokali w segmencie popularnym, średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę. Takie zjawisko miało miejsce we Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Wprawdzie w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy zwiększyli nową podaż mieszkań, ale zaadresowali ją głównie do zamożnych klientów. W efekcie średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy wzrosła o 2%. Podobny wzrost średniej był w Trójmieście i Łodzi. Przy czym akurat w tych miastach miała na to wpływ przede wszystkim wyprzedaż najtańszych lokali. Chodzi o to, że te, które zostały w ofercie miały wyższą cenę. Np. w Łodzi udział lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy skurczył się w ciągu zaledwie jednego miesiąca z 32% do 29%. Wzrósł za to – z 28% do 30% - odsetek lokali w przedziale cenowym 12-15 tys. zł za metr.
Ponadto w Trójmieście deweloperzy tak mocno wyhamowali w lipcu nową podaż, że mieszkań wprowadzonych na rynek było tam niemal trzy razy mniej niż sprzedanych.
Na szczęście w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii podobne zjawisko nie miało wpływu na średnią cenę metra kwadratowego. W stolicy Wielkopolski nie wrosła ona już trzeci miesiąc z rzędu. Na Śląsku i w Zagłębiu stabilizacja cenowa trwa już od końcówki ubiegłego roku. I właśnie tam średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym roku najmniej, bo tylko o 2%.

W wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek prowadzi wciąż Łódź, ale ex aequo z Wrocławiem. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tych miastach aż o 9%. Poznań i Warszawa zajmują kolejne miejsce ze wzrostem średniej o 6%. Z kolei w Krakowie i Trójmieście ceny podskoczyły w ciągu siedmiu miesięcy o 4%.
Warto zwrócić uwagę, że nie w każdym z największych miast zwlekanie z decyzją zakupową wiąże się z coraz większym wydatkiem. I nie chodzi tylko o to, że zaostrzająca się konkurencja zmusiła niektóre firmy deweloperskie do „ukrytych” obniżek cen, np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu. Np. we Wrocławiu, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w lipcu najbardziej, zwiększyła się też oferta mieszkań, i to aż o 11%. Z punktu widzenia potencjalnych nabywców ważne jest też to, że nie zmniejszył się w niej odsetek lokali do 10 tys. zł za metr kwadratowy, ani w przedziale 10-12 tys. zł za metr. Skurczyła się natomiast oferta lokali z ceną metra kwadratowego między 12 tys. a 15 tys. zł. Większy wybór mieszkań mieli zaś ci, którzy są skłonni zapłacić więcej.

Także w Warszawie i Krakowie zwiększyła się oferta mieszkań, ale jej struktura cenowa praktycznie się nie zmieniła. Z kolei w Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii minimalnie zwiększył się w lipcu odsetek mieszkań w najniższym przedziale cenowym, czyli do 10 tys. zł za metr kwadratowy. Nie wygląda to tak dobrze, jeśli na zmiany w strukturze cenowej mieszkań w ofercie firm deweloperskich spojrzymy z dłuższej perspektywy. Widać wtedy wyraźnie, że we wszystkich największych miastach poprzeczka cenowa poszła w tym roku w górę. Z oferty krakowskich deweloperów zniknęły lokale z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, zaś w Warszawie ich znalezienie graniczy z cudem. W Łodzi jeszcze siedem miesięcy temu ponad połowa nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie stanowią 29% oferty firm deweloperskich.
- Niestety, mieszkania w nowych inwestycjach drożeją z przyczyn często niezależnych od deweloperów. Chodzi o ceny działek i koszty budowy. Na szczęście nie rosną one już tak szybko jak w ubiegłym roku – komentuje Marek Wielgo.

Obserwowany w ostatnich miesiącach spadek popytu na mieszkania może zmusić część deweloperów do obniżenia ich cen. Problem w tym, że może to nie potrwać długo. Jeśli spada popyt na mieszkania, a deweloperzy nie mogą ich budować taniej, po prostu ograniczają podaż i adresują ją do zamożnych klientów. To dlatego nie sprawdziły się prognozy mówiące o potężnych przecenach po wybuchu pandemii COVID-19 czy w okresie zapaści na rynku kredytowym w 2022 r.
Autor: Marek Wielgo
Źródło: rynekpierwotny.pl
- 01.08.2025Trendy rynkoweAnalizy ekspertówRaporty i analizy
Rynek materiałów budowlanych wciąż w stanie wyczekiwania
Pierwsze półrocze br. na rynku materiałów budowlanych upłynęło pod znakiem stabilizacji dynamiki cen materiałów budowlanych w wąskim przedziale wartości ujemnych nie przekraczających poziomu -1 proc. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl sęk w tym, że taka sytuacja utrzymuje się już od ponad roku i zdaje się nie mieć końca. Niezmiennie także w czerwcu spadkowy trend na poziomie ułamka procenta w relacji rok do roku został zachowany.
- 30.07.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertówRaporty i analizy
Barometr Metrohouse i Credipass: spadki stóp procentowych nie zwiększyły popytu na mieszkania
W drugim kwartale 2025 r. po raz pierwszy od siedmiu miesięcy RPP obniżyła stopę referencyjną. Jednak nie wpłynęło to znacząco na zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Wprawdzie wolumen udzielanych kredytów hipotecznych ma tendencję wzrostową, ale w dalszym ciągu wielu klientów oczekuje dobrego momentu do wejścia na rynek.
- 28.07.2025Trendy rynkoweRaportyRaporty i analizyDeweloperzy
Co przyniosło I półrocze 2025 dla deweloperów mieszkaniowych? [SONDA]
Pierwsze sześć miesięcy tego roku to okres, w którym deweloperzy mierzyli się nie tylko z wysokimi kosztami kredytów i ostrożnością kupujących, ale też przygotowywali się do nowych regulacji i zmiany strategii popytowej. Portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich o bilans pierwszego półrocza 2025 i ich spojrzenie na nadchodzące miesiące. Czy drugie półrocze przyniesie długo wyczekiwane odbicie?
- 21.07.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertówRaporty i analizyInformacje z gospodarkiGospodarka
Sytuacja na rynku mieszkaniowym – II kwartał 2025 (RAPORT)
Czerwiec, podobnie jak drugi kwartał tego roku, przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań w większości największych metropolii. Zmniejszyła się tam również aktywność inwestycyjna firm deweloperskich. Jednak jeszcze nie na tyle, by zatrzymać wzrost liczby mieszkań w ofercie. Jaki to miało wpływ na ich ceny?
- 17.07.2025Trendy rynkoweRaportyAnalizy ekspertówRaporty i analizy
Mieszkania z licytacji, czyli najnowsze trendy polowania na okazje z komorniczego rewiru
Licytacje komornicze to jedna z mniej popularnych, ale powszechnie znanych już metod nabywania mieszkań na rodzimym rynku wtórnym. Pytanie, czy jest to sposób godny polecenia wszystkim poszukującym odpowiedniego dla siebie lokum i o czym mogą świadczyć statystyki Krajowej Rady Komorniczej (KRK) z kilkunastu minionych lat.