Początek roku w budownictwie mieszkaniowym pod znakiem stabilizacji

Początek roku bez niespodzianek

Tegoroczny styczeń, choć jak na początek roku nie zawiódł oczekiwań pod względem nowych inwestycji, to jednak nie zapowiadał większego przesilenia w dość wyraźnie słabnącej przez większą część ubiegłego roku dynamice zmian danych budownictwa mieszkaniowego. Raczej zasygnalizował perspektywę ich utrzymania w przewidywalnej przyszłości na przeciętnych poziomach, z szansą na progres w okolicznościach ewentualnej poprawy warunków około rynkowych.

Luty w pełni potwierdził tego typu perspektywy poprzez utrzymanie wartości wszystkich trzech rodzajów gusowskich statystyk na zbliżonym poziomie w relacji miesiąc do miesiąca. W drugim miesiącu br. rozpoczęto ogółem budowę 16,6 tys. mieszkań, co jest wynikiem słabszym, licząc rok do roku o blisko jedną piątą. Z kolei sami deweloperzy ruszyli z budową niespełna 11 tys. lokali, co oznacza regres o 23 proc. w stosunku do analogicznego miesiąca ub. roku oraz ponad 13% spadek w relacji miesiąc do miesiąca. Taki rezultat znacznie umniejsza optymistyczną wymowę styczniowego wybicia przedmiotowych danych, które robiło wrażenie początku kolejnego impulsu wzrostowego mieszkań rozpoczętych.

Ogółem w pierwszych dwóch miesiącach br. ruszyła budowa niespełna 34 tys. mieszkań i domów, co oznacza wynik o kilka procent gorszy w relacji rok do roku. Z kolei sami deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 23,5 tys. lokali, co oznacza wartość o jedną dziesiątą poniżej uzyskanej w analogicznym okresie ub. roku. W sumie daje efekt raczej słabnącej koniunktury inwestycyjnej, choć nie bez znaczenia jest fakt relatywnie wysokiej bazy porównawczej sprzed roku.

Nowe pozwolenia również z topniejącym potencjałem

Z kolei w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, luty potwierdził trwający już od blisko roku regres danych. GUS w ubiegłym miesiącu doliczył się ich ogółem 20 tys., czyli o 2 procent więcej licząc miesiąc do miesiąca, a w relacji rok do roku okazało się to wynikiem gorszym o kilka procent. W podobnym zakresie nastąpił spadek pozwoleń ogółem z obu tegorocznych miesięcy na poziomie blisko 40 tys. decyzji administracyjnych.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę wciąż pozostają relatywnie wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Ich lutowy wynik na poziomie prawie 13,4 tys. jest powyżej wyniku poprzedzającego stycznia o symboliczne 2 proc., z kolei w relacji rok do roku daje to rezultat gorszy o 14 proc. W tym przypadku jest to po części efekt wysokich lotów przedmiotowych statystyk z początku 2024 roku, a więc podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych relatywnie wysokiej bazy. Mimo wszystko osiągnięty przez deweloperów w lutym wolumen nowych pozwoleń należy uznać za dosyć przeciętny i raczej nie wróżący koniunkturze inwestycyjnej w nadchodzących miesiącach ponadprzeciętnych wyników.

Słabe dane GUS vs. hossa giełdowych deweloperów

W ostatnim czasie w danych GUS budownictwa mieszkaniowego statystyki lokali oddanych do użytkowania ciążą ku najniższemu od co najmniej 5 lat poziomowi, który w lutym został ponownie potwierdzony. Ogółem lokali oddanych było niespełna 15 tys., o kilka procent mniej zarówno w relacji rok do roku, jak i miesiąc do miesiąca. Od początku roku oddano nieco ponad 30 tys. mieszkań, co daje wynik minimalnie gorszy rok do roku o 2 proc.

Spadek przedmiotowych danych GUS w lutym to efekt pogorszenia aktywności deweloperów, których wynik poniżej 9 tys. ukończonych lokali oznacza regres zarówno w relacji rok do roku, jaki i miesiąc do miesiąca odpowiednio o 5 i 10 proc. Z kolei w obu tegorocznych miesiącach przedsiębiorcy oddali ponad 18,3 tys. mieszkań, co jest rezultatem niemal identycznym w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego jednoznacznie sugerują, że wiosna w inwestycyjnym segmencie krajowej mieszkaniówki w tym roku jeszcze nie nadeszła, a co gorsza, na chwilę obecną trudno jest przewidzieć czy i kiedy nadejdzie w postaci wyraźnego ożywienia koniunktury.

Tymczasem spektakularne ożywienie zagościło na parkiecie warszawskiej giełdy w notowaniach deweloperów mieszkaniowych, dzięki czemu sektorowy indeks WIG-Nieruchomości po kilkunastu miesiącach uciążliwej dla inwestorów stabilizacji wybił się ponad szczyt z maja ub. roku blisko 13-letniej hossy. Taka sytuacja powinna zwiastować świetlane perspektywy dla pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki, tak pod względem prawdopodobnego wzrostu popytu na nowe mieszkania, jak i perspektyw koniunktury nowych inwestycji deweloperskich.

Niestety na wyciąganie tak optymistycznych i daleko sięgających wniosków jest jeszcze zdecydowanie za wcześnie. Euforia inwestorów giełdowych dotyczy bowiem zaledwie kilku rynkowych tuzów deweloperki mieszkaniowej, którzy nawet w środowisku rynkowego hamowania koniunktury potrafią osiągać rekordowe wyniki kontraktacji. To zdecydowanie za mało, by prognozować powrót boomu na szeroko pojętym rynku nieruchomości mieszkaniowych w przewidywalnej przyszłości.