Poznań liderem podwyżek cen nowych mieszkań. W Trójmieście cenowa flauta [RAPORT]

– Ceny nowych mieszkań najpewniej pójdą w tym roku w górę z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak nie można wykluczyć promocyjnych bonusów od deweloperów, których zmusi do tego zaostrzająca się konkurencja – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

I dodaje, że w tym roku deweloperzy działający w siedmiu największych metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań i Aglomeracja Katowicka) zwiększyli swoją ofertę. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec kwietnia br. kupujący nowe mieszkania mogli przebierać w blisko 51 tys. lokali. Łącznie było ich o 3% więcej niż rok wcześniej, choć w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku.

W porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowano natomiast we Wrocławiu – aż o 36% i w Poznaniu – o 32%. W Trójmieście liczba nowych mieszkań w ofercie wzrosła o 28%, a w Warszawie – o 19%.

Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że w kwietniu firmy deweloperskie wyraźnie wyhamowały nową podaż. Wyjątkiem był Wrocław. Tam mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej. Najprawdopodobniej to właśnie pojawienie się na rynku potężnej puli mieszkań spowodowało, że wrocławscy deweloperzy jako jedyni zwiększyli w kwietniu ich sprzedaż. W pozostałych metropoliach odnotowano spadki. W Łodzi sprzedaż nowych lokali spadła aż o 74% miesiąc do miesiąca. Słabszy od kwietniowego wynik odnotowano w tym mieście po raz ostatni w sierpniu 2022 r., a więc w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych.

Kwietniowe załamanie w większości metropolii można wytłumaczyć splotem kilku okoliczności. Jednym z nich może być wygaszenie od stycznia br. programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Przy czym w poprzednich miesiącach deweloperzy jeszcze tego nie odczuli, bo wiele umów deweloperskich zawierały osoby, które dopiero w styczniu i lutym doczekały się pozytywnej decyzji kredytowej. Ponadto być może zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” spowodowała, że część potencjalnych nabywców mieszkań postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe.

– W tej sytuacji prawdopodobnie wielu deweloperów liczy, że decyzje zakupowe przyspieszą ci, którzy nie będą mogli skorzystać z dopłaty do kredytu lub świadomie z niej rezygnują. Wygląda na to, że tak się dzieje, o czym może świadczyć systematyczny wzrost liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe udzielane na zasadach rynkowych – komentuje Marek Wielgo.

Biuro Informacji Kredytowej podało, że w kwietniu do banków trafiło ok. 32,4 tys. takich wniosków, czyli o 43% więcej niż w styczniu br. Na efekty w postaci decyzji kredytowych deweloperzy będą jednak musieli jeszcze jakiś czas poczekać.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden przypuszczalny powód kwietniowego spadku liczby zawieranych umów deweloperskich, a są nim bardzo wysokie ceny nowych mieszkań. Według eksperta portalu RynekPierwotny.pl w tej sytuacji całkiem prawdopodobne są promocje, których można się spodziewać głównie w mniej popularnych lokalizacjach oraz w przypadku ostatnich niesprzedanych lokali w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Chodzi o to, że już za niespełna dwa miesiące będą one objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co wiąże się m.in. z koniecznością odprowadzenia składki ubezpieczeniowej przez dewelopera.

W których metropoliach deweloperzy będą musieli zacząć zabiegać o klientów? Marek Wielgo wskazuje na Łódź, Górnośląsko-Zagłębiowską Metropolię, Trójmiasto oraz… Warszawę. W stolicy z 15% do 10% spadł w tym roku wskaźnik popytu BIG DATA RynekPierwotny.pl na mieszkania. Przypomnijmy, że pokazuje on, jaki jest odsetek sprzedanych przez deweloperów lokali w ich łącznej ofercie. Przy czym, im wyższy jest ten wskaźnik, a więc tempo wyprzedaży oferty, tym wyższe jest ryzyko wzrostu cen. Natomiast spadek indeksu popytu może wskazywać na malejącą presję cenową.

Potwierdzeniem tego mogą być dane z kwietnia. Otóż w stolicy średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich utrzymała poziom z marca. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Trójmieście oraz w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Podwyżkę o 1% odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, zaś w Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w kwietniu o 3%, przekraczając pułap 13 tys. zł.

Sytuacja w Poznaniu jest o tyle nietypowa, że wskaźnik popytu na mieszkania spadł w tym roku z 13% do 5%. Sytuacja kupujących jest więc wyjątkowo komfortowa, bo mają duży wybór mieszkań. Deweloperzy jednak najwyraźniej uznali, że mogą sobie pozwolić na podwyższanie ich cen, i to także tych lokali, które już jakiś czas temu wprowadzili na rynek. Kolejne miesiące pokażą, czy kupujący zaakceptują te podwyżki.

W Trójmieście kupujący najwyraźniej nie zamierzają już płacić tak bajońskich sum. W kwietniu sprzedane przez deweloperów w tej metropolii mieszkania kosztowały średnio 13,9 tys. zł za metr kwadratowy, a więc znacznie poniżej średniej dla całej oferty, która przekracza 15 tys. zł. Co ważne, deweloperzy wprowadzili na rynek lokale, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosiła 12,2 tys. zł. W efekcie średnia dla wszystkich mieszkań w ofercie trójmiejskich deweloperów praktycznie nie drgnęła od grudnia ubiegłego roku.

W kwietniu tegorocznym liderem podwyżek był Poznań. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym mieście aż o 7%, czyli najbardziej ze wszystkich metropolii. Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że taka sytuacja utrzyma się w kolejnych miesiącach. Sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest bowiem dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich, jak na dany rynek, lokali.

W czołówce wyścigu cenowego są także Warszawa i Łódź z 5% wzrostem średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie. W Krakowie, w ciągu czterech miesięcy, średnia poszła w górę o 4%, we Wrocławiu – o 3%, a w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - tylko o 1%.

Warto wspomnieć, że w Łodzi deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania do sprzedaży stosunkowo drogich, jak na ten rynek, mieszkań (w kwietniu ze średnią ceną ok. 13,4 tys. zł za metr kwadratowy). Równocześnie wyprzedawały się głównie te najtańsze (w kwietniu średnio po 9,7 tys. zł za metr). Na zamożnych klientów stawiają także krakowscy deweloperzy. Mieszkania wprowadzone przez nich w kwietniu na rynek kosztowały średnio ponad 18,1 tys. zł za metr kwadratowy.

W kwietniu, w stolicy Małopolski, praktycznie zniknęły z rynku mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. W Warszawie takie lokale jeszcze są, ale ich znalezienie jest coraz większym wyzwaniem. Także w innych metropoliach ich odsetek szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14% do 5% w ciągu zaledwie czterech miesięcy.

W Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu oferty, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Pytanie, czy będą one jednak dostępne za rok, skoro od grudnia ub. roku w Łodzi oferta skurczyła się z 32% do 23%. a odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr zwiększył się z 15% do 29%.