Rośnie popyt na kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu własnego, bo mieszkań jest coraz więcej

– Dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców mieszkań jest taka, że w IV kwartale wzrosły limity ceny metra kwadratowego mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Szkoda, że to niejedyne kryterium cenowe, które zawęża pole poszukiwań na rynku mieszkaniowym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przypomina, że limity ceny metra kwadratowego są ustalane co pół roku przez wojewodów osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego oraz dla gmin z nim sąsiadujących. Ponadto dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit jest wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego.

Przykładowo, żeby kupić za kredyt bez wkładu własnego nowe mieszkanie w Warszawie, trzeba znaleźć takie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekracza 14 130 zł. W III kw. limit wynosił 13 460 zł za metr. Oznacza to wzrost aż o 5%. Z kolei na rynku wtórnym limit ceny metra kwadratowego wynosi obecnie ok. 13 121 zł za m kw.

W gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10 796 zł za metr na rynku pierwotnym i 10 025 zł na rynku wtórnym. W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie może przekraczać 8 997 zł, a używanego – 8 354 zł za m kw.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że limity ceny metra kwadratowego wzrosły we wszystkich największych metropoliach. Np. w Poznaniu limit wzrósł o 10%, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi – o 5%, a w Gdańsku - o 3%. Na symboliczną podwyżkę – zaledwie 0,1% - zdecydował się wojewoda śląski.

Problem w tym, że w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie limity są oderwane od realiów rynkowych. Np. w stolicy Małopolski średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wynosi ok. 16,4 tys. zł za m kw., zaś limit dla mieszkań kupowanych za kredyt bez wkładu własnego – ok. 11,7 tys. zł za metr.

Sytuacja w tej metropolii wyraźnie kontrastuje z sytuacją w Poznaniu, gdzie nie ma aż tak dużej dysproporcji między średnią rynkową cena metra kwadratowego i jej limitem w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Mimo to wojewoda wielkopolski nie zawahał się go podnieść.

Tak niskie limity dziwią też dlatego, że w przypadku małych metraży, średnie rynkowe ceny metra kwadratowego są jeszcze wyższe. Tymczasem – i to jest drugi warunek – kwota gwarancji nie może przekraczać 100 tys. zł dla 20% wkładu wymaganego przez banki. Dla tych, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności oznacza to konieczność znalezienia mieszkania z ceną poniżej 500 tys. zł.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że za taką kwotę można znaleźć kawalerkę. Problem w tym, większość tak małych metraży jest zbyt drogich w przeliczeniu na metr kwadratowy. Np. w Krakowie kawalerki kosztują średnio 19,2 tys. zł za metr kwadratowy, w Warszawie – ponad 22,1 tys., a we Wrocławiu – ok. 17,2 tys. zł za metr.

Co ciekawe, w stolicy Dolnego Śląska za trzypokojowe mieszkania deweloperzy życzą sobie średnio „tylko” 13,3 tys. zł za m kw., czyli w granicach limitu. Problem w tym, że przeciętna cena jednostkowa mieszkania z trzema pokojami sięga tu 812 tys. zł. A maksymalna kwota gwarancji umożliwia zakup mieszkania w cenie do 500 tys. zł. Oczywiście dotyczy to tylko takiej sytuacji, gdy kupujący nie dysponuje wkładem własnym i całą cenę mieszkania finansuje kredytem.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej mieszkań spełniających obydwa kryteria jest w Poznaniu (przeszło 700). W tej metropolii czas ewidentnie gra na korzyść potencjalnych nabywców, bo w tym roku z każdym miesiącem wybór lokali był tam coraz większy.

Dzięki podwyższeniu limitu ceny metra kwadratowego więcej mieszkań do kupienia za kredyt z gwarancją wkładu własnego jest też w Łodzi (obecnie jest ich przeszło 400), Wrocławiu (330), Warszawie (180) i Katowicach (65).

Wyjątkiem jest Gdańsk, w którym podniesienie limitu ceny metra kwadratowego nie poprawiło dostępności mieszkań, których cena równocześnie nie przekracza 500 tys. zł. W Krakowie takich lokali od dawna praktycznie już nie ma.

Z uwagi na wysokie ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy z programu wypadły w większości metropolii kawalerki. Najwięcej jest ich w Poznaniu (114) i Wrocławiu (101). Limit gwarancji wkładu własnego i ceny metra kwadratowego spełniają głównie mieszkania dwupokojowe, a w Łodzi także trzypokojowe.

Oczywiście można skorzystać z kredytu mieszkaniowego z gwarancją wkładu własnego mając oszczędności umożliwiające pokrycie części wkładu własnego. Np. jeśli ktoś ma odłożone 15% ceny mieszkania, to gwarancja obejmie 5%, a jeśli 17%, to gwarancją zostanie objęty brakujące 3% ceny. Łączna wysokość wkładu wraz z gwarancją części kredytu nie mogą przekraczać 200 tys. zł oraz 20-30% ceny zakupu lokalu w zależności od tego, czy kredyt ma zmienne czy stałe (lub okresowo stałe) oprocentowanie. Oznacza to możliwość kupienia mieszkania lub domu nawet za milion złotych. Ich wybór w ofercie firm deweloperskich jest znacznie większy.

A ilu kredytobiorców sięgnęło do tej pory po kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu własnego? Przypomnijmy, że taka możliwość pojawiła się w połowie 2022 r. Z udostępnionych nam przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) danych wynika, że w ciągu niespełna sześciu miesięcy z gwarancji skorzystało tylko 203 kredytobiorców, na przeszło 40 tys., którzy w tym okresie zaciągnęło kredyt mieszkaniowy. W 2023 r. na kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego, ale tylko udzielane przez banki na warunkach rynkowych, zdecydowało się już 1486 osób. Ponadto w drugiej połowie ubiegłego roku można było wziąć także „Bezpieczny Kredyt 2%” z gwarancją wkładu własnego. Z takiej możliwości skorzystało blisko 52,2 tys. z ok. 91,2 tys. beneficjentów tego programu.

W tym roku kredyty mieszkaniowe udzielane są już tylko na warunkach rynkowych, ale zainteresowanie gwarancją wkładu własnego rośnie wręcz lawinowo. W pierwszym kwartale skorzystało z tej możliwości zaledwie 271 osób, w drugim – 1 570, a w trzecim – 2 767. Oczywiście to wciąż niewiele biorąc pod uwagę, że w okresie ośmiu miesięcy tego roku wszystkich udzielonych kredytów było 143,6 tys. Problem w tym, że kredytów bez wkładu własnego udziela obecnie tylko pięć banków: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank, Santander Bank Polska, Bank Ochrony Środowiska.