[SONDA] Co czeka rynek nieruchomości w 2025 r.? Poznaj prognozy deweloperów mieszkaniowych.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

W 2025 r. spodziewamy się ożywienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Stabilizujące się stopy procentowe czy stopniowe ich obniżanie, może znacząco zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych. Tym samym otworzą się drzwi dla osób, które dotychczas miały ograniczoną zdolność kredytową. Ten trend przyczyni się również do uwolnienia odłożonego popytu i wzrostu dynamiki sprzedaży. Mając dostęp do niezbędnych środków i lepszą sytuację finansową, wielu kupujących będzie priorytetyzować w tym roku decyzje o zakupie nieruchomości. Deweloperzy będą musieli skupić się na jeszcze lepszym dopasowaniu swojej oferty do oczekiwań klientów. Zmienność ich potrzeb wymaga elastyczności i dywersyfikacji inwestycji. W planach Archicom jest realizacja zarówno kompaktowych lokali dla singli lub inwestorów, jak i przestronne mieszkania dla rodzin oraz luksusowe apartamenty dla najbardziej wymagających nabywców. Naszym niezmiennym priorytetem pozostaje klient i jego potrzeby, które coraz częściej obejmują także energooszczędne technologie oraz rozwiązania sprzyjające ekologii. Prognozujemy przy tym stabilizację w zakresie cen mieszkań. Długoterminowo prawdopodobny jest łagodny wzrost, napędzany jednoczesnym wzrostem popytu i stopniowym zwiększaniem podaży. Jednocześnie rynek najmu również pozostanie stabilny, z perspektywą dalszego rozwoju w miastach oferujących szeroki wachlarz możliwości zawodowych i edukacyjnych. W nadchodzącym roku branża nieruchomości będzie musiała nie tylko odpowiadać na wyzwania rynkowe, ale także aktywnie je kreować, dostosowując się do nowych potrzeb kupujących i trendów.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, Prezes Zarządu Matexi Polska

Z optymizmem patrzymy na rok 2025, który powinien przynieść ożywienie na rynku pierwotnym. W pierwszych tygodniach roku potencjalnych kupujących mogą zachęcić promocje i rabaty stosowane przez większość deweloperów, co może być dobrym momentem na nabycie mieszkania po okazyjnej cenie. W kolejnych miesiącach spodziewana jest obniżka stóp procentowych, co z kolei przełoży się na większą dostępność kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych. Przewidujemy, że proces obniżenia poziomu stóp procentowych zwiększy również zainteresowanie pakietowymi zakupami mieszkań ze strony funduszy działających w segmencie najmu instytucjonalnego. Na tej podstawie szacujemy, że w tym roku podpiszemy z klientami indywidualnymi prawie 500 umów przedwstępnych i deweloperskich oraz przygotujemy do sprzedaży kolejnych ponad 400 lokali w ramach realizacji projektów dla segmentu PRS. Ten rok będzie dla nas wyjątkowy również ze względu na jubileusz 15-lecia działalności na polskim rynku.

Zbigniew Juroszek, Prezes Zarządu ATAL

Koniunktura na rynku nowych mieszkań w dużej mierze zależeć będzie od wysokości stóp procentowych, a także czynników związanych z otoczeniem polityczno-legislacyjnym, w tym form ewentualnego wsparcia mieszkalnictwa przez Państwo – zarówno pod kątem strony popytowej, jak i podażowej.

W scenariuszu optymistycznym zakładamy, że w 2025 roku stopy będą obniżane, co poprawi zdolność kredytową nabywców, jak również pozytywnie przełoży się na decyzyjność związaną z zakupem nieruchomości.

Taki impuls popytowy nie wywoła jednak znaczącego, tj. wykraczającego poza poziom inflacji, wzrostu cen, ze względu na dużą podaż nowych mieszkań. Ich ceny pozostają stabilne, nie obserwujemy przesłanek do ich dynamicznego wzrostu, jak i spadku. Koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych nie ulegają obecnie większym zmianom. Wyzwaniem pozostają ceny gruntów, które w największych miastach są wysokie. Bilansując jednak te czynniki należy się spodziewać, że ceny nie będą ulegać istotnym wahaniom.

Pewną niewiadomą stanowi otoczenie polityczno-legislacyjne. Może ono bowiem wpływać na sytuację rynkową, czego przykładem jest trwający od wielu miesięcy pat decyzyjny w sprawie dopłat do kredytów, który wprowadził nabywców w stan zawieszenia.

W tej grupie czynników identyfikujemy ponadto procesy oddziałujące na dostępność terenów budowlanych, w tym reformę planistyczną i inne akty prawne istotnie wpływające na działalność firm deweloperskich, a przez to także na kosztową stronę projektów.

Biorąc pod uwagę aktualny stan rynku i możliwości nabywców, popularne nadal będą dobrze zaprojektowane, funkcjonalne mieszkania o mniejszej powierzchni oraz relatywnie tańsze inwestycje zlokalizowane poza centrami miast, ale z dobrą komunikacją i infrastrukturą. Projekty odpowiadające tym cechom klienci znajdą w szerokiej ofercie ATAL.

Edyta Kołodziej, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w NICKEL Development

Rok 2025 na rynku nieruchomości przyniesie stabilizację. Prognozujemy, że ceny mieszkań będą rosły w tempie zbliżonym do inflacji (według NBP 5,6%). Ponadto lokalnie możliwe są nawet obniżki cen - co jest dobrą wiadomością dla kupujących.

Polityka monetarna zyska na elastyczności dzięki oczekiwanym obniżkom stóp procentowych. Polacy będą mogli pozwolić sobie na większe metraże lub mieszkania wykończone „pod klucz”.

Rok 2025 jest także czasem wyczekiwania na nowy rządowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju i technologii, Pan Krzysztof Paszyk informował, że jego koncepcja oparta będzie na rozwiązaniach, które sprawdziły się w programie „Mieszkanie dla Młodych”. Wprowadzenie takiego wsparcia wpłynęłoby na pobudzenie popytu i zwiększenie dostępności mieszkań dla większej grupy nabywców.
Nie można też pominąć rosnącej roli ekologii w decyzjach zakupowych. Widzimy to również po naszych inwestycjach. Wykorzystanie rozwiązań takich jak: fotowoltaika, pompy ciepła czy systemy smart wpływają na ekonomiczne zarządzanie zużyciem mediów i są częścią zrównoważonego budownictwa – co dla nabywców, zwłaszcza w czasach rosnących kosztów energii, jest kluczowe.

W kontekście oszczędności czasu i pieniędzy, nasi klienci coraz częściej korzystają z opcji wykończenia i urządzenia mieszkania „pod klucz”. Widzimy, że z roku na rok zainteresowanie tą usługą rośnie.

Podsumowując: stabilizacja cen, szeroka oferta mieszkań oraz rosnąca dostępność kredytów mogą stwarzać bardziej przystępne warunki do podjęcia tej jednej z najważniejszych decyzji w życiu.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii

Po ubiegłym roku, w którym deweloperzy w sześciu największych miastach w Polsce sprzedali niecałe 40 tys. mieszkań - o 31 proc. mniej r/r - w 2025 r. spodziewamy się wzrostu sprzedaży. W ciągu ostatnich 12 miesięcy istotnie zwiększył się poziom oferty, która na początku 2024 r. była na rekordowo niskim poziomie. Zapewniło to kupującym zdecydowanie większy wybór mieszkań oraz wpłynęło na stabilizację cen. Spodziewamy się, że w tym roku nastąpi długo oczekiwany spadek stóp procentowych, który podniesie zdolność nabywczą klientów i obniży koszty kredytów. Wprowadzenie zapowiadanego przez rząd programu mieszkaniowego powinno dodatkowo zwiększyć dostępność lokali, szczególnie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Wstępne sygnały ożywienia na rynku już zresztą widać po zwiększonym zainteresowaniu klientów oraz liczbie spotkań w biurach sprzedaży.

Dzięki solidnej bazie pod dalszy rozwój oraz stabilnej sytuacji finansowej jesteśmy przygotowani na różne scenariusze rynkowe i gotowi do wykorzystania pojawiających się szans. W odpowiedzi na zróżnicowane potrzeby nabywców portfolio Develii zostanie w tym roku wzbogacone o projekty w standardach podwyższonym i premium. Nasze plany na 2025 rok obejmują także dalsze zwiększenie skali działalności, powiększenie banku gruntów oraz dywersyfikację w segmentach PRS i PBSA.

Renata McCabe-Kudła, Country Manager, Grupo Lar Polska

W 2024 roku Grupo Lar zrealizował swoje plany sprzedażowe zgodnie z wcześniejszymi założeniami. Nasze działania koncentrowały się na dwóch kluczowych lokalizacjach: Ursynów 22 oraz Lizbońska, gdzie zakończyliśmy proces sprzedaży z pozytywnymi wynikami.

Niemniej jednak, analizując rynek nieruchomości w Warszawie, zauważyliśmy ogólny spadek liczby transakcji. Przyczyn tego zjawiska upatrujemy w oczekiwaniach wielu potencjalnych nabywców na wdrożenie nowego programu preferencyjnych kredytów hipotecznych, który był przygotowywany przez rząd. Obecnie staje się coraz bardziej prawdopodobne, że plan ten nie zostanie zrealizowany. W rezultacie klienci przestają czekać na wsparcie państwa, co z kolei wpływa na ich decyzje zakupowe.

Jeśli chodzi o tendencje na rynku kredytów hipotecznych, podobnie jak większość rynku przewidujemy spadek stóp procentowych, co powinno zaowocować obniżeniem kosztów kredytów hipotecznych. Takie zmiany w otoczeniu ekonomicznym stwarzają pozytywne perspektywy dla rynku nieruchomości. W związku z tym zakładamy, że sprzedaż mieszkań będzie stopniowo rosła, stabilizując się na dobrym poziomie w roku 2025.

W ciągu najbliższych miesięcy planujemy wprowadzenie do sprzedaży naszej nowej inwestycji na Targówku. Jesteśmy przekonani, że zrównoważony rozwój oferty i korzystne warunki kredytowe będą czynnikami stymulującymi sprzedaż.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży RONSON Development

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce ma szansę na stabilizację, choć jego kształt będzie w dużej mierze zależał od decyzji dotyczących stóp procentowych. Pierwsza połowa roku najprawdopodobniej utrzyma trend z końca 2024 roku – ceny mieszkań oraz poziom sprzedaży pozostaną na stabilnym poziomie. Deweloperzy będą kontynuować intensywną politykę promocyjną, oferując rabaty, elastyczne warunki płatności i dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć klientów. Druga połowa roku może przynieść większe ożywienie, szczególnie jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżenie stóp procentowych, co poprawi zdolność kredytową kupujących i zwiększy popyt na nieruchomości.

Kupujący w 2025 roku mogą spodziewać się stabilnych cen, choć lokalne różnice w podaży i popycie mogą prowadzić do niewielkich wahań w poszczególnych miastach. W sprzyjających warunkach rynkowych ceny mogą wzrosnąć średnio o 2–3% w drugiej połowie roku, ale będą to raczej łagodne zmiany. Obserwujemy także korekty w preferencjach kupujących, bo mimo iż mniejsze mieszkania wciąż cieszą się zainteresowaniem - zwłaszcza wśród inwestorów, coraz większy popyt notuje się na mieszkania 3- i 4-pokojowe, co widzimy chociażby naszej inwestycji - Zielono Mi.

Jednym z wyróżniających się trendów będzie dalszy wzrost znaczenia zrównoważonego rozwoju (ESG). Klienci coraz częściej będą poszukiwać nieruchomości, które nie tylko spełniają standardy ekologiczne, ale także oferują wyższą jakość życia, uwzględniającą aspekty środowiskowe i społeczne. Inwestorzy i banki chętnie wspierają takie projekty, oferując korzystniejsze warunki finansowania.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Przed rynkiem nieruchomości mieszkaniowych staną w 2025 roku nowe wyzwania i utrzymają się te, które miały wpływ na jego rozwój już w ubiegłym roku.

Nadal głównym tematem są ceny mieszkań, które ze względu na otoczenie prawne i uwarunkowania ekonomiczne mogą utrzymać poziom z ub. roku, a nawet wzrosnąć. Ma to związek z rosnącymi kosztami budowy, zaostrzeniem przepisów budowlanych, a także koniecznością implementacji w inwestycjach ekologicznych rozwiązań, które kosztują, ale stają się rynkowym wymogiem związanym ze standardami zrównoważonego rozwoju.

Na osłabienie popytu mieszkań w ub. roku przełożył się niewątpliwie brak programu wsparcia rządowego. Część potencjalnych nabywców wstrzymywała swoje decyzje zakupowe w oczekiwaniu na sam program lub ewentualne obniżki cen. Ta tendencja zapewne się utrzyma w bieżącym roku, dopóki uczestnicy rynku nie dostaną informacji w zakresie długoterminowej strategii mieszkaniowej państwa.

Kolejny czynnik wstrzymujący decyzje zakupowe to trudności w pozyskaniu kredytów hipotecznych i wysoki poziom stóp procentowych. Tu także oczekiwane jest ich obniżenie, co przełożyłoby się na większą zdolność nabywczą klientów, nie tylko na rynku nieruchomości.

Nowe wyzwania w 2025 r. dotyczą głównie skali makro – odblokowanie środków z UE przełoży się na duże inwestycje strukturalne, które będą wymagały większej liczby pracowników budowlanych. Może więc tu nastąpić przesunięcie sił w zatrudnieniu z mniejszych inwestycji mieszkaniowych do tych dużych projektów. Konsekwencją będą trudności w znalezieniu pracowników i wzrost kosztów budowy. A czwarty już rok trwania wojny w Ukrainie każe również pamiętać, że sytuacja za naszą wschodnią granicą może się zmienić. Może mieć to wpływ zarówno na rynek wynajmu mieszkań w Polsce, jak i zakupu.

Pozytywnym aspektem rynku jest dobry poziom podaży mieszkań – mniejsza sprzedaż nie zniechęciła deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji na rynek. Łączny wolumen nowych mieszkań wyniósł w minionych 12-stu miesiącach ponad 56,5 tys. a w ofercie na koniec grudnia na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach było 54,4 tys. mieszkań (+50% rdr). Klienci mogą więc wybierać w różnych segmentach, lokalizacjach i powierzchniach lokali.

Bouygues Immobilier Polska rozpoczyna 2025 rok z dobrą dynamiką. Prowadzimy aktualnie sprzedaż w 10 inwestycjach mieszkaniowych, w tym jest nasz najnowszy projekt we Wrocławiu. W planach mamy kolejnych 10 inwestycji: 9 w Warszawie i 1 Poznaniu. To pozwoli nam wprowadzić na rynek w sumie ponad 1000 lokali.

Tomasz Łapiński, Prezes Zarządu i Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

Wielu kupujących czeka zapewne na zapowiadany od miesięcy program rządowy. Zwiększyłby on dostępność mieszkań dla tych, którzy kwalifikowaliby się do spełnienia jego warunków. Na razie nie wiadomo jeszcze kiedy i w jakim kształcie miałby on ruszyć.

Wszystko wskazuje na to, że rok 2025 przyniesie dalsze, uwzględniające inflację wzrosty kosztów budowy i cen gruntów, wynikające z ich niedoboru pod inwestycje mieszkaniowe – to przełoży się na wartość szczególnie nowych mieszkań. Kolejne ważne czynniki wpływające na rynek mieszkaniowy, to wysokie stopy procentowe i rosnące koszty życia, które mogą ograniczać dostępność kredytów hipotecznych, a w konsekwencji osłabiać zdolność zakupową. Spodziewane wzrosty cen mieszkań prawdopodobnie nie będą już tak dynamiczne jak w ostatnich dwóch latach i wpłyną na względną stabilizację rynku. Dobra wiadomość dotyczy podaży, która po latach niedoborów w ofercie mieszkaniowej, została w ub. roku przez deweloperów odbudowana. Kupujący będą więc mieć większy wybór.

Patrząc szerzej na sam sektor nieruchomości – będzie rosło zainteresowanie zrównoważonym budownictwem. Klienci są coraz bardziej świadomi ekologicznych rozwiązań i szukają takich lokali, które w długoterminowej perspektywie pozwolą oszczędzać na kosztach eksploatacji. Inteligentne oświetlenie części wspólnych, panele fotowoltaiczne, zbiorniki retencyjne na deszczówkę – to przykładowe rozwiązania, coraz powszechniej stosowane w nowym budownictwie. Klienci zwracają też coraz bardziej uwagę na sam projekt budynku, na części wspólne, np. ogólnodostępne przestrzenie jak tarasy, czy lobby, jak też na zieleń wokół – im więcej drzew, krzewów, terenów do rekreacji, tym lepiej.

Projekty Cordia Polska spełniają te parametry. W aktualnej ofercie mamy nową inwestycję w premium lokalizacji – Haffnera Residence w Sopocie. Kolejne dwa projekty, których budowę rozpoczęliśmy w ubiegłym roku to Hi Mokotów w Warszawie oraz Craft Zabłocie w Krakowie. W 2025 roku planujemy powiększenie naszej oferty o ponad 950 mieszkań, lokali i domów. Sprzedaż dwóch inwestycji rozpoczniemy jeszcze w styczniu br. – II etap osiedla na terenie dawnych zakładów odzieżowych w Poznaniu – Modena by Cordia oraz niezwykle wyjątkowy projekt na warszawskim Wilanowie, gdzie powstanie zespół siedmiu willi miejskich z jedynie 14 apartamentami. Mamy też w planach nowe inwestycje w Trójmieście i aglomeracji warszawskiej.

Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development S.A.

Grupa Dom Development utrzymuje wysoki poziom sprzedaży mieszkań, dlatego planujemy dalszy intensywny rozwój naszej oferty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Biorąc pod uwagę, że niemal wszystkie nasze mieszkania znajdują nabywców już na etapie budowy, pracujemy cały czas nad regularnym uzupełnianiem banku ziemi oraz uruchamianiem nowych projektów. W czwartym kwartale ubiegłego roku znacząco powiększyliśmy ofertę, wprowadzając na rynek ponad 1800 nowych lokali, więc nasi klienci mają w czym wybierać. W 2025 roku będziemy kontynuować wiele rozpoczętych inwestycji, także wieloetapowych, uruchamiając równolegle nowe projekty w czterech aglomeracjach, w których jesteśmy obecni.

Patrząc na branżę szerzej – po latach dynamicznych wzrostów cen mieszkań, spodziewamy się, że w 2025 roku rynek będzie dążył do większej równowagi. Nie przewidujemy znaczących ani trwałych spadków cen mieszkań – w naszej ocenie bardziej prawdopodobna jest ich stabilizacja. Klienci czekają z pewnością na informacje o nowym rządowym programie wspierającym zakup mieszkań. Jest on wprawdzie cały czas zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ale po ostatnim roku oczekiwania na konkretne rozwiązania wielu klientów traci już nadzieję i nie chce dłużej odkładać decyzji o zakupie mieszkania.

Justyna Hamrol-Wasielewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Eiffage Immobilier Polska

Po dynamicznym i charakteryzującym się wysoką zmiennością roku 2024, rok 2025 będzie raczej rokiem zmierzającym ku stabilizacji rynku nieruchomości mieszkaniowych. W najbliższym czasie rynek kształtować będą między innymi decyzje związane z wyczekiwaną obniżką stóp procentowych. Nie spodziewamy się spadków cen mieszkań, jednak należy zakładać, że tempo ich wzrostu spadnie i może zbliżyć się do inflacji lub nieco poniżej jej poziomu. Nasza oferta plasuje się w najmniej wrażliwym na zmiany rynkowe sektorze premium, dlatego również w tym roku spodziewamy się stabilnych wyników.