Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego – lipiec 2025

– Już we wszystkich metropoliach rynek wtórny wygrywa z rynkiem pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. W czerwcu wyłamywał się jeszcze Kraków, ale w lipcu także i w tej metropolii używane mieszkania były tańsze od nowych w przeliczeniu na metr kwadratowy - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

W sytuacji rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym, także sprzedający mieszkania na rynku wtórnym muszą wykazywać się dużą elastycznością w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, a nierzadko obniżać ceny już na etapie ofertowym, dlatego w Warszawie i Krakowie, gdzie oferta mieszkań jest największa, widoczny jest spadek ich średniej ceny metra kwadratowego.

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w lipcu o 3% niższa niż przed rokiem była średnia w stolicy (ok. 17,8 tys. zł/m kw.), a o 6% - w Krakowie (16,6 tys. zł/m kw.). W pozostałych metropoliach wciąż jest drożej niż 12 miesięcy temu – o 5% w Trójmieście (ok. 16,1 tys. zł/m kw.), o 4% w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 8,8 tys. zł/m kw.), o 3% w Łodzi (8,9 tys. zł/m kw.) oraz o 1% we Wrocławiu (14,2 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (11,8 tys. zł/m kw.).

Należy podkreślić, że w większości metropolii średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym okresie znacznie bardziej. Wyjątkiem jest Łódź. Jednak specyfiką rynku wtórnego w tym mieście jest wysoki udział mieszkań w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Szybszy niż na rynku pierwotnym wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki może więc być w dużej mierze efektem szybko rosnącego odsetka nowych lokali, których w ostatnich latach powstawało tam bardzo dużo.

Według portalu GetHome.pl, lipiec przyniósł w Łodzi 2% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. O tyle samo podrożały używane mieszkania w Poznaniu, a w Trójmieście średnia poszła w górę o 1%. Jednak w Warszawie, Wrocławiu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii utrzymała ona poziom z czerwca, a w Krakowie spadła o 2%.

Tymczasem, po majowej stabilizacji liczby ofert, lipiec był drugim miesiącem jej spadku w większości metropolii. Jak podaje przeszukiwarka portali nieruchomości Adradar, w Warszawie liczba unikalnych ofert skurczyła się o 4% (do 17,6 tys. lokali), w Trójmieście – o 3% (do 8,6 tys.), we Wrocławiu – o 2% (do 9,8 tys.), a w Krakowie – o 1% (do 9,4 tys.). W Łodzi mieszkań było tyle samo co w czerwcu, a w Katowicach i Poznaniu wybór zwiększył się o odpowiednio 4% (do 2,4 tys. mieszkań) i 3% (do 4 tys.).

Ekspert portalu GetHome.pl nie ma wątpliwości, że rynek wtórny zareagował na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych. Przy czym wzrosła nie tylko podaż, ale i sprzedaż mieszkań. Z danych Adradar wynika, że w lipcu na rynku wtórnym pojawiło się 33,5 tys. nowych unikalnych ofert sprzedaży mieszkań, czyli o 8% więcej. Wycofano ich zaś ok. 35,5 tys., czyli o 6% więcej niż w czerwcu.

– Najpewniej było to efektem kolejnej obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ponadto Ministerstwo Technologii i Rozwoju ostatecznie zrezygnowało z programu dopłat do kredytu, z których mieli skorzystać kupujący mieszkania na rynku wtórnym. W tej sytuacji przestało mieć sens wstrzymywanie się z decyzją zakupową w oczekiwaniu na ten program – komentuje Marek Wielgo.

O rosnącym popycie może też świadczyć skrócenie czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w drugim kwartale. Z raportu „Barometr Metrohouse&Credipass” wynika, że w Warszawie od momentu rozpoczęcia sprzedaży mieszkania do znalezienia klienta zdecydowanego na jego zakup mijało przeciętnie 92 dni, w pięciu największych miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi) – 135 dni. W porównaniu z pierwszym kwartałem liczba dni, jaka upłynęła od chwili pierwszej ekspozycji oferty na rynku a pozytywną decyzją oferenta o zakupie po uzgodnionej cenie, uległa skróceniu w stolicy o 24 dni, a w pięciu największych miastach – o 7 dni. Warszawa pod tym względem wróciła do przeciętnych wyników, pozostałe rynki pozostają jednak nadal pod presją przewagi podaży.