W największych miastach skurczyła się oferta mieszkań na wynajem. Czynsze pójdą w górę?

- Mieszkań na rynku najmu jest obecnie niewiele więcej niż pod koniec 2022 r. Jednak wtedy ich oferta mocno się skurczyła na skutek napływu uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

I powołuje się na dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, z których wynika, że pod koniec grudnia ubiegłego roku w całym kraju było zamieszczonych ok. 60,5 tys. unikalnych ofert wynajmu mieszkań, czyli aż o 30% mniej niż jeszcze trzy miesiące wcześniej.

Można to oczywiście tłumaczyć tym, że rynek „wyczyścili” studenci. Z podobnym zjawiskiem mamy do czynienia co rok w analogicznym okresie. Jednak tym razem znacznie większy był zarówno spadek oferty, jak i liczby mieszkań na wynajem wprowadzanych na rynek. W grudniu było ich tylko ok. 33,8 tys., co jest najgorszym miesięcznym wynikiem w ostatnich czterech latach.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że do września ubiegłego roku we wszystkich największych metropoliach oferta mieszkań na wynajem rosła, ale w czwartym kwartale wręcz się załamała. Adradar podaje, że np. w Warszawie pod koniec grudnia na najemców czekało ok. 12,5 tys. lokali, czyli o 27% mniej niż we wrześniu. Podobnie w Katowicach. Natomiast w Łodzi oferta skurczyła się w czwartym kwartale aż o 41%, w Poznaniu – o 37%, w Gdańsku – o 36%, a w Krakowie i Wrocławiu – o 31%.

– Być może część właścicieli mieszkań porzuciła ten biznes i wystawiła swoje mieszkania inwestycyjne na sprzedaż. Ponadto mniej inwestorów lokowało swoje nadwyżki finansowe w mieszkania na wynajem. Tym bardziej że w ubiegłym roku popyt na najem nieco przygasł – dodaje Marek Wielgo.

Według niego, aż tak duże tąpnięcie podażowe w czwartym kwartale niepokoi, bo może być zapowiedzią podwyżek czynszów, które na początku ubiegłego roku wyraźnie wyhamowały. Według AMRON-SARFiN, w pierwszym kwartale przeciętne stawki czynszu we Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie spadły o ok. 2%, a w Warszawie, Poznaniu i Katowicach – o ok. 1%.

AMRON-SARFiN nie podał jeszcze danych za IV kwartał 2024, ale już w III kwartale przeciętny czynsz w Poznaniu był o 3,5% wyższy niż trzy miesiące wcześniej. Z kolei we Wrocławiu przeciętny czynsz wzrósł o 3%, w Warszawie – o 2,6%, w Katowicach i Łodzi – o 1,5%, w Krakowie – o 1,4%, a w Gdańsku – o 0,8%. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze w II kwartale przeciętne czynsze w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi były niższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Marek Wielgo ocenia, że w tym roku popyt prawdopodobnie wzrośnie, a główną przyczyną jest drożyzna na rynku mieszkaniowym oraz wciąż drogie kredyty. W tej sytuacji trzeba się liczyć z wyższymi niż w ubiegłym roku podwyżkami czynszów. Choć oczywiście trzeba mieć na uwadze, że średnie stawki czynszu rosną także wówczas, gdy oferta mieszkań na wynajem się kurczy, a w pierwszej kolejności znikają z niej te najtańsze.

Dodajmy, że w przypadku umów najmu zawartych na dłużej niż rok, właścicielowi mieszkania wolno podwyższyć czynsz o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który ogłasza prezes Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). W tym roku podwyżka waloryzacyjna czynszu nie może przekraczać 3,6%. Przypomnijmy, że w ubiegłym roku mogła sięgać aż 11,4%.

Natomiast w przypadku przedłużenia rocznej lub krótszej umowy najmu, właściciel mieszkania może dowolnie podnieść czynsz. Oczywiście, o ile pozwala mu na to sytuacja rynkowa.

Akurat w ubiegłym roku właściciele nie mogli sobie pozwolić na bardzo wysokie podwyżki. Według GUS, opłaty na rzecz właścicieli mieszkań wzrosły bowiem średnio „tylko” o 5,1%. Taki sposób „waloryzacji” był więc dla najemców bardziej korzystny od inflacyjnego.

Warto przypomnieć, że aż do 2022 r., to kilkuletnie umowy najmu, z coroczną waloryzacją inflacyjną czynszu, były dla najemców lepszą opcją. Rynkowe czynsze szybowały bowiem wyżej. Wyjątkiem był rok 2020, gdy wskutek pandemii COVID-19 wielu wynajmujących mieszkania zmuszonych było do obniżki czynszów.