Wraca równowaga na rynkach mieszkaniowych największych miast. Czy stabilizacja cen również?

– Swego rodzaju indeksem „rozgrzania rynku” jest wskaźnik popytu na mieszkania BIG DATA RynekPierwotny.pl, który pokazuje, jaki jest udział sprzedanych mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Im wyższy jest ten wskaźnik, a więc tempo wyprzedaży oferty, tym wyższe jest ryzyko wzrostu cen. Natomiast spadek indeksu popytu może wskazywać na malejącą presję cenową – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przez większą część ubiegłego roku wysokiemu tempu sprzedaży nowych lokali nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych, które uzupełniłyby ofertę deweloperską. Miało to dla kupujących przykre konsekwencje w postaci lawinowo rosnących cen mieszkań. Wygląda jednak na to, że w tym roku rynki mieszkaniowe największych miast wrócą do stanu równowagi pomiędzy popytem a podażą. Sygnalizuje to wskaźnik popytu na mieszkania poniżej 8%. Dostępna oferta lokali wystarcza wówczas przynajmniej na 12 miesięcy sprzedaży.

Warto przypomnieć, że w ubiegłym roku w Warszawie i Krakowie wskaźnik ten sięgał w szczytowym momencie 19%. Innymi słowy, oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w nieco ponad pięć miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak obecne zapasy lokali w stolicy wystarczyłyby na nieco ponad 8 miesięcy sprzedaży, a w Krakowie – na 10 miesięcy. Podobnie w Trójmieście.

– Mimo wyraźniej poprawy, taki stan rzeczy jest wciąż niekorzystny dla kupujących nowe mieszkania – przyznaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Za to w pozostałych metropoliach to deweloperzy muszą już zacząć zabiegać o klientów. W Poznaniu wskaźnik popytu spadł już do poziomu 6%, co oznacza, że dostępna w tym czasie oferta mieszkań wystarczyłaby na 17 miesięcy sprzedaży na poziomie marcowym. Z kolei w Łodzi wskaźnik popytu wynosił w marcu 7%. Zwiększył się on w tym roku z 5% na skutek wyhamowania nowej podaży przy równoczesnym wzroście popytu na mieszkania. Mimo to, kupujący nie mogą narzekać na mały wybór w ofercie firm deweloperskich działających w tym mieście.

Powodem do optymizmu jest fakt, że początek 2024 roku przyniósł potężny wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich. W siedmiu największych miastach wzrosła nie tylko liczba mieszkań rozpoczętych, ale – co jest ważniejsze z punktu widzenia kupujących – również wprowadzonych na rynek. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że deweloperzy w pierwszym kwartale br. wprowadzili do sprzedaży łącznie niemal 19,7 tys. mieszkań. W porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku nowa podaż wzrosła aż o 156%!

Wyraźny regres podażowy odnotowano jedynie we wspomnianej wcześniej Łodzi. W lutym tamtejsi deweloperzy mocno wstrzymali się z wprowadzaniem nowych projektów na rynek. Można się było tego spodziewać, bo w ubiegłym roku rozpoczynali oni inwestycje z olbrzymim rozmachem. W efekcie Łódź była jedyną metropolią, w której wzrosła wówczas oferta mieszkań. Obecnie większa jest jedynie w Warszawie.

Co ciekawe, mimo wygaśnięcia programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w większości metropolii popyt na mieszkania nie zelżał. W pierwszym kwartale deweloperzy sprzedali łącznie ponad 15,5 tys. mieszkań, czyli o 2% więcej niż w czwartym kwartale ubiegłego roku, i tylko o 7% mniej w porównaniu z analogicznym okresem rok temu. Z drugiej strony część umów deweloperskich zawarli beneficjenci programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, którzy doczekali się pozytywnej decyzji kredytowej.

– Mimo to wyniki sprzedażowe firm deweloperskich w pierwszym kwartale można uznać za nadspodziewanie dobre na tle ubiegłorocznych, które były najlepsze od co najmniej pięciu lat - komentuje Marek Wielgo.

Inne odczucia mogą mieć jedynie deweloperzy działający w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. W tych metropoliach widać bowiem wyraźne tąpnięcie w sprzedaży nowych lokali. Trudno jednak jest zachować wysokie tempo sprzedaży mieszkań w sytuacji, gdy – tak jak to miało miejsce w tych metropoliach – oferta dramatycznie się skurczyła.

Na brak chętnych na mieszkania nie mogli natomiast narzekać warszawscy, łódzcy, poznańscy i śląscy deweloperzy. Tam początek tego roku przyniósł wyraźny wzrost liczby zawieranych umów deweloperskich. Tradycyjnie najwięcej mieszkań – ponad 5,2 tys. – sprzedali deweloperzy w Warszawie, choć i tu niepokój wśród nich mógł wywołać spadek zawieranych umów w marcu.

Z punktu widzenia ich potencjalnych klientów najważniejsze jest to, że wprowadzonych na rynek mieszkań było więcej niż sprzedanych. W efekcie zwiększyła się ich oferta. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec marca kupujący mogli przebierać w blisko 50 tys. ofert. Łącznie było ich o 2% więcej niż rok wcześniej, choć w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Natomiast w porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty miał miejsce w Poznaniu – aż o 35%. W Warszawie i Trójmieście oferta wzrosła o ponad 20%. Jedynie w Łodzi utrzymała poziom z grudnia ubiegłego roku.

Niestety, w większości metropolii początek tego roku nie przyniósł oczekiwanej stabilizacji cenowej, choć w marcu pojawiły się jej pierwsze symptomy. W Krakowie, Wrocławiu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów utrzymała poziom z lutego.

Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że taka sytuacja utrzyma się w kolejnych miesiącach. Sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest bowiem dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – mieszkań.

Ciekawym przypadkiem jest Łódź, która przez większą część ubiegłego roku była oazą takiej stabilności. Tymczasem w lutym to miasto zostało dość niespodziewanie liderem podwyżek średniej ceny metra kwadratowego. Tylko w styczniu średnia wzrosła o 4%! A to dlatego, że łódzcy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę stosunkowo drogich mieszkań (ze średnią ceną ok. 13,6 tys. zł za metr kwadratowy). Równocześnie wyprzedawały się głównie te najtańsze. Na szczęście lutowa podwyżka wynosiła już tylko 1%. W marcu średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów spadła zaś o 2%. Głównie dlatego, że wypadły z niej bardzo drogie mieszkania, których budowę wstrzymała jedna z firm.

W efekcie na czele w wyścigu cenowym znalazły się obok Łodzi także Warszawa i Poznań. Przy czym w Poznaniu ceny nowych mieszkań pną się w tym roku systematycznie w górę. Natomiast w Warszawie sytuacja przypomina rollercoaster. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu w styczniu o 2%, w lutym nie zmieniła się, a w marcu wzrosła znów o 2%.

Huśtawkę nastroju fundują swoim klientom również deweloperzy w Trójmieście. W końcówce ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w tej metropolii wystrzeliła w górę. Styczeń przyniósł 2% spadek średniej, ale w lutym i w marcu znów poszła ona w górę. Ostatecznie Trójmiasto jest metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym roku tylko o 1%.

Tak więc we wszystkich największych miastach kupujący nowe mieszkania płacili za nie więcej niż w końcówce ubiegłego roku. W Warszawie czy Krakowie coraz większym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Także w innych metropoliach odsetek takich lokali szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14% do 7% w ciągu zaledwie trzech miesięcy.

W Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Ale czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia w Łodzi oferta skurczyła się z 32% do 24%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr zwiększył się z 15% do 27%.

Jest bardzo prawdopodobne, że w największych miastach poprzeczka cenowa będzie szła w górę. Drożeją bowiem atrakcyjne działki i idą w górę koszty budowy. Jednak, żeby utrzymać wysokie tempo sprzedaży konieczne wydaje się zwiększenie podaży mieszkań w segmencie podstawowym i popularnym, a więc budowanych z myślą o klientach posiłkujących się kredytem. Są to głównie ludzie młodzi, dla których jest to pierwsze lokum oraz ci, którzy chcą poprawić swój standard zamieszkania. Jaką cenę są skłonni zapłacić? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za pierwszy kwartał wynika, że w Warszawie aż 6 na 10 kupujących w pierwszym kwartale zdecydowało się na zakup mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. Przy czym mediana, czyli wartość środkowa cen sprzedanych w stolicy nowych mieszkań spadła od początku roku z ok. 16,3 do niespełna 15,5 tys. zł za metr.

– Najbliższe miesiące pokażą, czy dla warszawskich deweloperów może to być sygnałem, że ceny oferowanych przez nich mieszkań doszły do granicy, której coraz większa grupa potencjalnych nabywców nie jest już w stanie zaakceptować. Pamiętajmy, że kupujący nowe mieszkania nie są już pod tak dużą presją, jak w ubiegłym roku. Trudno im było wówczas zachować rozsądek w sytuacji, gdy w biurach sprzedaży deweloperów ustawiały się kolejki, a ich oferta dosłownie topniała w oczach – komentuje Marek Wielgo.

Warto zwrócić ponadto uwagę, że „Bezpieczny Kredyt 2%” praktycznie „wyczyścił” ofertę deweloperów z najtańszych mieszkań, czyli w cenie jednostkowej do 500 tys. zł. Na taki zaś mniej więcej wydatek może sobie obecnie pozwolić przeciętny kredytobiorca dysponujący 20% wkładem własnym. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, średnia wartość udzielonych w tym roku kredytów mieszkaniowych wynosiła niespełna 420 tys. zł.

Tymczasem z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec pierwszego kwartału do kupienia za kwotę do 500 tys. zł było w siedmiu metropoliach łącznie blisko 8,9 tys. mieszkań z ujawnioną ceną. To o ponad jedną czwartą mniej niż w czerwcu ubiegłego roku, czyli przed pojawieniem się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Najwięcej takich lokali jest w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (blisko 2,9 tys.) i Łodzi (niespełna 2,8 tys.). Ponadto są to metropolie, w których oferta lokali deweloperskich w cenie do 500 tys. zł praktycznie się nie zmieniła od połowy ubiegłego roku.

Tego samego nie można powiedzieć o innych największych miastach. W Warszawie w połowie ubiegłego roku kupujący mogli przebierać w blisko 1,4 tys. ofertach mieszkań z ujawnioną ceną do 500 tys. zł. Pod koniec pierwszego kwartału tego roku było ich już tylko niespełna 400, czyli aż o 72% mniej. Podobnie było w Krakowie i Wrocławiu.

Niestety, w większości metropolii pierwszy kwartał tego roku przyniósł spadek liczby lokali w tej cenie. Wyjątkami była Aglomeracja Katowicka i Trójmiasto, gdzie ich liczba wyraźnie wzrosła. Nie zmieniła się zaś w Poznaniu i Wrocławiu, choć pozostawała na bardzo niskim poziomie.